谢逸枫：中央住房顶层设计能降房价吗？
导语：中央政治局继在今年7月底的经济工作会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”之后，2013年10月29日再度聚焦中国的住房问题，并勾勒出解决中国住房问题的顶层设计。今年以来，房价涨势不减，一线等热点城市涨幅明显。国家统计局最新数据显示，9月份房价同比涨幅超过10%的城市达到14个。在房价居高不下的情境下，10月29日，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时提出，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务。习近平指出，从国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。今年初，国务院针对房地产市场的突出问题出台了“新国五条”，其中提出，要加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。
习近平指出，要深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。同时，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。对此，习近平强调，这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。按照中央提出要构建“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系” 的制度要求，其他各种制度和政策也要逐步到位，包括土地、金融、财税制度。在十八届三中全会即将召开之际，习近平在日前中央政治局学习中首次对房地产政策思路做出点评，提出重点将放在保障房供应上。但并未提及其他商品房调控措施。
著名房地产专家谢逸枫表示：“住房的民生问题上升到政治层面的新高度，表明住房保障体系和住房供应体系不完善，从住房供应到分配再到市场管理，住房制度改革需要更深更全面的设计。此次中央政治局专门集体学习的一大背景是，当前中国仍然存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理、不平衡的现象，最大的问题是中国基本住房制度缺乏顶层设计。”
著名房地产专家谢逸枫认为：“在三中全会召开之前，此次对于保障房的表态，是新一届领导层首次对房地产问题表态。中央对房地产问题进行表态对后期政策方向具备重要指导意义。但对于已经积重难返的中国楼市而言，仅仅是增加保障房的供应还不够，需要更多具体有针对性的调控措施出台。目前保障房面临供应不足、资金缺乏、空置严重、质量瑕疵、分配不公平、效率低下，而主要承建方的地方政府难有建设动力。而如果强行推进，则有可能进一步推升地价进而导致房价上涨。此时无论是针对购买方，还是不同城市和地区，调控“一刀切”的做法已经证明无效，需要更多有针对性的楼市调控组合拳出台，才能让保证保障房供应这一措施取得成效，才有望促进楼市健康发展。”
著名房地产专家谢逸枫指出：“我国房地产行业的市场定位变化大致经历三个阶段。1998年房改以前，房地产行业基本属于非市场化状态。市场房源属于单位自建或者国家分配。1998年我国开始住房改革，正式通过《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。该文件指出我国住房改革的目标是“稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度”;目标定位是 “停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。”从以上表述看，当时地产定位已保障房供应为主。 2003年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中房地产行业定位明确改为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。自此，房地产行业的市场化定位被完全定位于商品房市场，保障市场进入缺失状态。随后中国房价进入高速膨胀期，中央多次出台调控政策都无法阻止房价疯狂上涨的脚步。”
三中全会即将召开，中央终于正式公布其房地产调控思路。据新华社电，中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。提出房地产调控重点将放在保障房，构建以政府为主的基本住屋保障，并重申3600万套保障房要全力完成。中共中央总书记习近平在主持学习时指出，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。习近平指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。习近平强调，要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。并重申了“十二五”规划提出的保障房覆盖率目标——由去年约13%提高至2015年20%。
事实上，中央重视保障房早已非常明确。此前国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，提出2013年至2017年五年共计改造各类棚户区1000万户。而8月2日，新湖中宝发布再融资预案定向增发方案并复牌，募资投向为上海棚户区改造项目。当时就有知情人士透露，此次监管层对房企再融资开闸的条件中，是否有保障房开发项目是一个重要审核依据。管理层有意通过再融资开闸，为保障房提供金融支持。虽然讲话主旨是针对保障房建设，但其中连带表达的对房地产市场管理的思路继续巩固了沿着加大供给，更市场化的方向发展，给了市场一个调控思路的明确方向。政府在2011年首次提出3600万套保障性住房计划，试图通过增加供应来遏制房价上涨。不过这个计划却在执行过程中不断遭遇挑战。为此，2012年的建设由2011年的1000万套下调至700万套，到了2013年，这一指标又变成了630万套。本次重新提出3600万套建设计划将考验后期政府在保障房问题上的魄力和执行力。不过有魄力并不足以让人对执行力有很大的期待，同时单方面增加保障房供应对解决楼市泡沫问题、促进楼市健康发展作用也比较有限。保障房的分配问题一直饱受质疑。地方政府由于得不到卖地收入，还要补贴建设资金，令其执行力度不足;企业也叫苦不迭，认为应该是政府的责任，却要自己买单。这使得保障房经常被建在交通等配套设施偏远欠发达的地区。
同时对普通人来说，申请保障房的资格和标准又极为严格而苛刻，而对于很多大企业和政府部门人员来说，又有大量寻租机会。好不容易获得资格，其地段又让人难以满意。除去主观因素，地方政府也有苦难言。据估算，预计年底在建保障房达1490万套，大量在建保障房意味着巨大的资金需求，无论是从投资规模还是建设成本估算，今年资金缺口都很大，而资金缺口大很可能是保障房建设进度慢于预期的主要原因。预计今年保障性安居工程财政支出将达4200亿元，高于去年的3800亿元，是保障房建设资金的重要来源。截至9月，今年新增保障房开发贷款1150亿元，无法弥补全年资金缺口，保障房建设需要更多的资金支持。而地方政府目前普遍饱受地方债务拖累，保障房建设资金恐怕有源无水。如果强行上马，地方政府只能继续依靠卖地制造“地王”增加收入。而一旦这种模式形成恶行循环，可能高房价不仅没有被遏止住，开发商反而会增加买地冲动，推动地价、房价继续上涨。要增加保障房供应，就需要加大土地供应，增加住房用地供应总量，促使地方政府供地。
这在目前以GDP为政绩考核指标的模式下难以实现，需要改变的不仅仅是经济发展模式。此外，保障房的建设资金问题不是靠豪壮的口号可以填补的。如何通过财政性资金对保障房建设进行支持，支持的力度有多大还有待验证。同时，既然多次提到了市场化改革促供给，那么如何吸引企业和其他机构参与保障房建设和运营也是亟待解决的问题，而探索建立非营利性机构参与保障房建设和运营的体制机制也迫在眉睫。此次讲话的表述仍停留在宏观层面，并未涉及具体政策，因此短期仍无法视为政策落地式的拐点信号。而十八届三中全会对土地流转、房产税、住房供应的定调仍存在验证空间。预计地产的政策方针大方向将沿着此次表述走，但落地政策的程度和幅度仍存在模糊点，后期仍有政策验证空间。这也意味着仅靠增加保障房的供应并不能彻底解决楼市泡沫问题。目前有关中国楼市崩盘的担忧与日俱增，神木、鄂尔多斯等城市变身“鬼城”、温州楼市“崩盘”的报道屡见不鲜。而京沪广深等一线城市的房价仍然一路上扬，“地王”又不断在行政强制干预下逆势诞生。