谢逸枫：北京房价“神奇”下降纯属“假摔”？
导读：如果拉宽范围来看，虽然10月份受限于供应情况成交量环比回落，但北京市场前10个月数据表现乐观。根据北京中原地产市场部统计数据，截至10月30日，北京2013年内新建商品住宅签约73581套，成交均价23080元/平米，总成交额突破2004.6亿元，同比2012年上涨了14.4%。根据链家地产市场研究部统计，截至10月31日，10月新增商品住宅项目10个，比上月减少1个，总供应量2799套，下降38.3%，为今年3月以来最低。与去年同期相比，入市项目数量减少4个，供应量下降34.6%。某研究报告通过供求比和存量消化周期对比分析，10月份北京供求比高达3.42，远远高于供不应求红线。库存消化周期在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求；而供求比方面，在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2则市场呈现供不应求。这一波供不应求行情所带来的恐慌正以市场不断加快的消化速度来体现。虽然10月份北京整体成交数据出现回落，但入市的单盘项目几乎都在开盘当日完成去化，日光盘频现。
1月-10月100个城市北上广深新建住宅房价环比与同比
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 1.47% 4.99% 1.94% 6.59% 2.40% 2.64% 1.87% 4.82%
2月 1.57% 6.78% 0.90% 8.03% 1.16% 3.87% 2.02% 6.53%
3月 2.11% 11.70% 2.85% 11.29% 0.45% 3.85% 2.03% 9.30%
4月 2.09% 10.60% 2.74% 14.06% 0.40% 5.40% 1.02% 9.35%
5月 1.77% 12.32% 1.76% 16.03% 0.28% 6.29% 1.18% 10.29%
6月 2.74% 20.78% 1.59% 16.75% 0.58% 5.90% 1.50% 14.91%
7月 2.13% 22.56% 2.50% 19.64% 0.85% 6.77% 1.64% 16.25%
8月 1.68% 24.15% 3.22% 22.49% 1.07% 7.71% 1.34% 17.55%
9月 1.46% 24.80% 3.75% 26.88% 1.13% 8.85% 3.15% 21.19%
10月 1.02% 24.78% 2.56% 29.13% 2.35% 11.37% 2.83% 24.12%
数据来源：中国指数研究院
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 1.47% 4.99% 1.94% 6.59% 2.40% 2.64% 1.87% 4.82%
2月 1.57% 6.78% 0.90% 8.03% 1.16% 3.87% 2.02% 6.53%
3月 2.11% 11.70% 2.85% 11.29% 0.45% 3.85% 2.03% 9.30%
4月 2.09% 10.60% 2.74% 14.06% 0.40% 5.40% 1.02% 9.35%
5月 1.77% 12.32% 1.76% 16.03% 0.28% 6.29% 1.18% 10.29%
6月 2.74% 20.78% 1.59% 16.75% 0.58% 5.90% 1.50% 14.91%
7月 2.13% 22.56% 2.50% 19.64% 0.85% 6.77% 1.64% 16.25%
8月 1.68% 24.15% 3.22% 22.49% 1.07% 7.71% 1.34% 17.55%
9月 1.46% 24.80% 3.75% 26.88% 1.13% 8.85% 3.15% 21.19%
10月 1.02% 24.78% 2.56% 29.13% 2.35% 11.37% 2.83% 24.12%
数据来源：中国指数研究院
1月-9月70大中城市北上深新建商品住宅房价环比与同比
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 2.0% 4.7% 2.1% 4.3% 1.3% 1.5% 2.2% 3.3%
2月 3.1% 8.2% 3.1% 7.7% 2.3% 4.1% 2.2% 5.8%
3月 2.5% 11.1% 2.7% 8.6% 3.2% 6.4% 2.8% 8.9%
4月 2.1% 13.7% 1.8% 13.4% 2.0% 10.2% 1.8% 11.9%
5月 1.5% 15.5% 1.6% 15.2% 1.7% 12.2% 1.9% 14.0%
6月 1.0% 16.5% 1.7% 16.7% 2.2% 14.4% 1.7% 16.0%
7月 1.1% 17.4% 1.6% 18.3% 1.9% 16.5% 0.9% 17.0%
8月 1.7% 19.0% 1.1% 19.3% 1.7% 18.5% 1.4% 18.4%
9月 1.4% 20.2% 1.2% 20.6% 1.6% 20.4% 1.4% 20.1%
数据来源：国家统计局
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 2.0% 4.7% 2.1% 4.3% 1.3% 1.5% 2.2% 3.3%
2月 3.1% 8.2% 3.1% 7.7% 2.3% 4.1% 2.2% 5.8%
3月 2.5% 11.1% 2.7% 8.6% 3.2% 6.4% 2.8% 8.9%
4月 2.1% 13.7% 1.8% 13.4% 2.0% 10.2% 1.8% 11.9%
5月 1.5% 15.5% 1.6% 15.2% 1.7% 12.2% 1.9% 14.0%
6月 1.0% 16.5% 1.7% 16.7% 2.2% 14.4% 1.7% 16.0%
7月 1.1% 17.4% 1.6% 18.3% 1.9% 16.5% 0.9% 17.0%
8月 1.7% 19.0% 1.1% 19.3% 1.7% 18.5% 1.4% 18.4%
9月 1.4% 20.2% 1.2% 20.6% 1.6% 20.4% 1.4% 20.1%
数据来源：国家统计局
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“北京房价“神奇”下降纯属“假摔”，主要是限价、限签、限售的行政管制手段与“双合同”产生的“结构性”下降，不排除统计口径上存在“人因”因素，网签价格根本无法掩盖房价上涨的真相。如按照国家统计局与民间机构及市场实际成交的数据，北京房价至少上涨30%以上。因此，老百姓直观的心理感知房价上涨，具有一定的合理性。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“北京房价“假摔”与政府不断强化调控机制、限价以及调整供应结构有关系，但与“京七条”没关系，因为不可能产生立竿见影的效果。特别是供不应求的背景下，北京房价下降的可能性不大。根据年初定的房价调控目标，北京今年完成房价调控目标基本是无望。因此，在年底房价问责制与稳定楼市预期及上面的压力的影响下，今年北京第四季度已释放楼市调控升级窗口，年底前调控必再加码。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“因供不应求与需求旺盛及房价上涨预期、地价疯狂上升的存在，北京一环到四环内与五、六环外的新房价格一直保持上涨趋势。特别是北京采取“捆绑式”商品房销售、“曲线式”涨价的策略，网签价格已不能完全反映出真实的市场价格，无如何的参考与实际意义。毫无疑问，即使北京调控加码，房价仍存在上涨压力。”
10月北京房价在全国楼市一片“涨”声之中出现下降。日前，北京房地产业协会发布的10月北京房价数据显示，10月北京新建商品住房签约均价为1.94万元/平方米。环比下降4.5%，同比下降6.3%。说明北京10月新房房价同比环比双降，但上涨压力犹存。多家统计机构数据显示，北京10月新建住宅(含保障性住房)网签量达9360套，环比下降29.5%；纯商品住宅成交5946套，环比下降34.9%。而成交均价方面，10月纯商品住宅成交均价22507元/平米，环比9月下跌4.7%，同比涨8.6%。北京市房协分析，房价出现下降，是政府不断强化调控机制、限价以及调整供应结构取得的积极成效。针对消费者对房价上涨的直观感受与数据下降的疑惑，市房协认为，10月全市供应结构的区位性特征，均价呈现稳中有降的走势，基本符合房价控制目标保持平稳的要求。其中，10月北京成交的新建商品住房在五环外占比97.4%，其中六环外的占55%。10月单月的数据下滑并不意味着北京控制房价的压力有所减小。
从前10月北京楼市整体数据看来，国五条提出的“控制房价平稳”已经基本宣告失败，在9月份房价以20.6%的涨幅领涨全国后，北京祭出“自住型商品住宅”稳定市场。10月23日，北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，今明两年将有7万套自住型商品房投入市场，其中年内供应2万套，明年供应5万套，该部分房源整体要比周边住房价格低30%左右。根据北京中原地产市场研究部统计，剔除保障房，北京纯商品住房近几年平均供应量约在8万套左右，如果7万套自住型商品房投放得到保证，无疑将会对北京市场产生不小的冲击。在刚刚过去的这个周末，就有媒体消息称，北京高价房将暂停发预售证。而在11月3日晚间就有开发商透露，新政内容将有6条，今年年底涨价项目一律不批；今年未取过预售证的老项目售价涨幅不得高于10%；单价高于4万的项目今年不再批证；精装修捆绑将不再被允许；现房销售要求各区建委以不涨价的原则审批；通过折扣的方式涨价将被建委约谈。