谢逸枫：三房“并轨”构建住房保障体系
导读：据中国之声《新闻纵横》报道，在房价依旧普涨、刚需强劲的情况下，有关房子的任何风吹草动都足以引发各界关注。这两天，有关经济适用房的消息正在热炒。但热议的焦点却是经适房有可能“退场在即”。其实，有关“经适房‘退场’”的消息不新，从去年就有类似消息传出，个别地方甚至已经停止了经适房的申请和发售。就在上月30号，中共中央政治局第十次集体学习专门研究探讨百姓问题，强调“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。1997、1998年是我国房改的关键时期，当时的商品房价格和以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。于是经济适用房在1998年适时推出，随后的7年间全国各地的经济适用房如雨后春笋般快速发展。但是，到了第八个年头质疑声扑面而来，经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，而老大爷大半夜排队都买不到经济适用房，小区里却停着奔驰、宝马的现象屡见不鲜。到了近几年够资格的买不起，买得起的没资格的尴尬局面更突出。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“经济适用房转型自2006年8月“由售改租”降低门槛，暗示租赁型经适房将是未来发展方向。2012年江西南昌、九江与2013年广东广州、深圳、河南郑州实行三房“并轨”，并不是取消经济适用，而是调整经济适用房的功能，形成以租为主的“廉租房-公租房-租赁型经济适用房”住房保障体系。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“经济适用房自2005年开始出现问题，主要原因不仅是有限产权暴露出的权力寻租空间与贪污腐败及分配监管失位及，更是因为经济适用房制度与退出机制及住房保障房的缺位。显然，现在调整经济适用房的功能，并不是因为财政资金有限、经济适用房土地出让减少、住建部的表态。经济适用房的建设是通过社会合作模式建的，根本不缺钱。经济适用房土地出让减少与商品房用地指标大增有关系，住建部的表态并未直接说要取消经济适用房，而是如何完善与构建住房保障体系。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“廉租房与公租房的门槛降低却没有出现疯狂争抢的局面，原因就是寻租空间下降与保障效率提升及利润空间小等没有产权。但是经济适用房作为有产权的商品房，自然会出现权力掠夺与贪污腐败及分配不公等管理混乱的现象。同时自住型商品房作为商品房，能够从制度性漏洞上加以完善，决定是否短命的关键因素。”
江西省早在2012年初，就已宣布在全国率先提出停止新建经济适用住房，实行“三房合一，租售并举”，同时保障房建设力度不减，重点发展公租房，走在了全国的前列。此前，江西省为解决好中低收入群众住房困难问题，住房保障工作采取了经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、限价商品房等多种方式。已累计解决64万多户中低收入家庭住房困难，惠及人口超过200万，实现人均住房建筑面积10平方米以下低收入家庭应保尽保，但城镇保障性住房实现全面覆盖仍有较大缺口。根据新的形势发展需要和江西省住房保障工作实际，江西省于2012年1月，明确提出“外学重庆、内学九江”，将经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房“三房合一”，停建经济适用房，重点发展公共租赁住房，到“十二五”末，使全省住房保障覆盖面超过20%。江西省成为全国首个正式宣布停建经适房的省份，也是首个将三种保障房“并轨”为公租房的省份。事实上，自诞生之日起，经适房就始终争议不断。江西省选择停止新建经济适用房，重点发展公共租赁住房，更多的还是在于大力建设公租房实际意义更大。
在刚召开的第三季度全省保障性住房建设和城市棚户区改造工作调度会上，省住建厅有关官员透露，全省2013年度保障房和城市与国有工矿棚户区改造新建任务开工率达到了92.1%，2012年多层建筑项目基本建成任务达到了98.5%，2010年（含）以前已建成项目入住率达到了89.1%。但是，建设保障房的目的就是要让老百姓住进去。省住建厅考核组对2007年到2010年4年内的保障房入住情况进行了实地考核，入住率达到89.12%，比想象的要好，但是还可以提高。考核组也带回来了影响入住的三个问题。一是选址较偏，配套不全，老百姓不愿意去住；二是市政基础设施配套比较滞后，主体工程基本完工后，道路、水、气、电等市政基础配套设施没有跟上，老百姓搬不进去；三是申请家庭的经济标准认定难、核准难，影响分配。对此，江西省相关部门也要求按照规章制度，依法依规来破解这三个问题。