谢逸枫：北京楼市调控频换药难退房价高烧
导语：进入2013年7月以来，共出现三宗单价地王，9月4日，融创中国拿下的农展馆地块，楼面地价高达7.3万元/平方米，成为全国单价地王。中国指数研究院统计数据显示，2013年北京住宅用地的供应和成交量都有明显增加。北京今年不断加大住宅用地供应规模，并针对土地出让环节采取了很多新措施以抑制地王诞生。中国指数研究院统计数据显示，2013年1月1日-2013年11月8日，北京共推出住宅用地67块，建设用地面积总计642.36万平方米，较去年同期上涨231.61%；成交住宅用地共计58块，建设用地面积557.59万平方米，较去年同期上涨157.54%。然而，供地规模的大幅增加并没有能够抑制开发商在北京拿地的热情，如孙河地块地价一次又一次被刷新。北京的房价也一直连续环比上涨，在调控房价压力下，进入下半年后北京不断推出新供地措施以增加刚需用地的供给。北京年内虽然加大土地供应，并不断探索土地交易方式的创新，然而房企回归一线城市的脚步，不断给北京的土地市场创造高潮。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“今年前三季度，北京房价上涨明显，调控压力很大，年底必须要冲击控制房价的任务，各地方政府必须完成，只能把这理解为一个政治任务，而不能用市场的眼光看。调控压力逼出年底限价，系无奈之举。限价令出台的初衷是为了勒住房价缰绳，但一旦限价令放开房价还将大涨。从长远来看，应该通过增加市场供应与控制货币发行量来调节房价。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“五环外高端项目没法降到4万以下，只能等。根据北京今年年初的限价令，取证项目价格一不能高于前期售价，二不能高于周边同类产品售价，但是根据市建委座谈会透露出的精神，不是不能涨的问题，而是高于4万就不给你证了。限价令严重影响北京市大部分楼盘销售，取不了证，开发商唯有选择“等明年看”。因为市场供应与需求受到限价政策抑制，一旦放开，明年一些楼盘的价格会补涨。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“从北京今年楼市运行的节奏来看，主要是由于商品住宅用地长期供应稀缺，导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。除了调控政策逐渐被稀释之外，楼市量价双升的一大原因就是北京层出不穷的高价地。尽管短期内推出的调控措施起到市场降温的作用，但是宅地供应稀缺影响了当前房地产市场尤其是房价的走势。这也就不难理解当前北京房价上涨速度为何在全国是遥遥领先了。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“随着金九银十的逐渐收官，多数企业的全年业绩已“无忧”，因此进入11月后，企业推盘的积极性逐渐减弱。虽然目前楼市成交有回落的态势，但是房价高位压力与供需矛盾仍然突出。北京楼市库存量继10月中旬跌破6万元警戒线后，仍然一路走低。11月7日，北京住宅可售套数仅为57206套，维持在历史低位。在政策信号的集中释放下，“京七条”的出台或将成为今年楼市的分水岭，年终的“翘尾”行情难再现。而限价政策之下，受影响最大的无疑是高端住宅。年底是楼市的淡季，整体成交量都将下滑。考虑目前的政策导向，高端住宅在成交量下滑的同时，在成交结构中的占比也将下滑。”
7月3日，北京懋源房屋开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体力克恒大地产，以17.7亿元、配建公租房3.8万平方米竞得北京丰台夏家胡同地块，成为北京年内单价地王。7月23日，北京市朝阳区孙河乡地块经69轮竞价，最终被中粮地产以23.6亿元拿下，同时配建3.3万平方米公租房，剔除公租房部分后商品房部分的土地楼面价近4.6万元/每平米，刷新北京单价地王。9月4日，融创中国以21亿元异地配建27.8万平方米医院面积的代价竞得农展馆地块，折算楼面地价高达7.3万元/平方米，成为全国单价地王。9月26日，北京年内第二块限房价竞地价地块出让，中国铁建以18.1亿元总价竞得北京海淀区环保科技园地块，溢价率高达88.54%，楼面单价约为1.86万元/平方米，逼近销售限价为1.9万元/平方米。即便单限房的建安成本较低，按每平米2000左右计算，限价的住宅部分是亏损的。11月4日，北京集中出让8块土地，其中5宗涉及自住型商品房，其中顺义新城地块、平谷地块以及朝阳区东坝南区地块竞争激烈，顺义新城地块、平谷地块都将住宅用地全部竞成了自住型商品房。竞拍过程经两次拐点，即达价格上限后竞争面积再转而竞价格，场景较为罕见。
8月21日，北京年内首块“限房价、竞地价”地块，朝阳区豆各庄乡黄厂村地块开始挂牌竞价，9月4日，恒大地产（）以总价40.4亿元并配建5.15万平方米公租房摘得该地块。9月4日晚间，北京市土地整理储备中心官网披露，北京市土地整理储备中心明确北京市住宅用地“高端有市场、中端有支撑、低端有保障”的思路，并表示未来将通过“限房价、竞地价”方式，进一步增加自住型、改善型住房的土地供应。10月23日，北京市住房城乡建设、发展改革、规划、国土、财政等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。《意见》从土地供应、价格标准、销售对象等七个方面规范和引导自住型改善型商品住房建设，业内称为“京七条”。11月4日，北京集中出让8块土地，其中5宗涉及自住型商品房，这是“京七条”后首次规模供应自住型商品房用地。成交的8宗土地，共实现自住型商品房供地44.55万平方米，可提供约4950套房源。
11月1日，市住建委召集了三四十家房企代表开会，传达高价、涨价项目在年底前原则上一律不批预售证的意见。据参加当天会议的开发商透露，当天建委要求包括，涨价楼盘一律不批、高于4万元/平米的楼盘今年一律不批预售证等内容。值得一提的是，有关要求还体现出特别强的针对性，杜绝打“擦边球”行为，例如有的开发商借捆绑精装涨价，这次会议也明确不允许，而在之前这一做法出现了很久；有的楼盘上次取证还在一年前，也被要求新取证涨价不能超过10%。11月上旬，北京只有两个项目获得预售证，分别是位于丰台的南宫景苑和位于平谷的腾飞园。前者预售价不到19000元/平米，后者预售价只有9598元/平米。在刚刚过去的金九银十，日均成交近400套的盛况，再度把持续升温的北京楼市推向了新的高潮。根据统计数据显示，10月份，北京再度以超出20%的涨幅领涨一线城市。
