银河国际广场、新襄阳服饰广场、未来城、先锋广场……短短两个月的时间，南京市场上一下出现了10多个商铺扎堆公开招商，甚至连芜湖新时代商业街近几天，也把本地商铺的招商广告打到了南京。而投资者对于商铺的追捧似乎达到了狂热，如银河国际广场裙楼一期400多个商铺，开盘十天便被抢购一空。 那么，投资者花了高价买来的商铺究竟会是个金蛋蛋，还是个泥娃娃?本报记者通过对目前南京市正在热销的几个商铺以及具有典型意义、曾创下南京市天价商铺的万达购物广场部分商铺运营情况进行了详细计算、深入剖析，并以此为根据，统筹考虑周边的商业态势、政府规划等，全面分析新街口、夫子庙和湖南路地区的商铺投资潜力和风险，并请著名实战管理策划领军专家张鸿雁进行了相关点评。
透析南京商铺热卖原因
是什么原因让众多的投资者将目光齐刷刷转到了商铺上?
在山西路银河国际广场的销售现场，记者听到一个预购者这样说，现在银行利率这么低，存银行又拿不到多少钱，像这样每年可以拿到固定7％的回报，就等于存银行拿利息，而且回报比银行同期利息高出三四倍呢。另一商铺销售现场，一位“老江湖”告诉记者，前几年自己投资一直盯着房产，今年才转向投资商铺的，他说，住宅商品的投资回报率一般在6％左右，而商铺的平均回报率为12％，两者投资收益率相差一倍，这是转移投资者眼球的关键因素之一。
记者统计了众多在南京购买商铺者的想法，发现大概有以下几点因素使得他们不惜重金购买：一是回报率高；二是资金安全性高；三是长期收益性；四是变现能力强。
当初疯抢的万达商铺渐渐开始恼人 新街口商铺风险太大 每平方米最高售价达6万元！2002年底，新街口万达购物广场的商铺曾创下了南京市场上的商铺最高价，可当初被称为香饽饽的天价商铺如今已经让一些业主烦够了神。转手频繁、空置时间多等都影响了该商铺的投资回报收回时间。
房主转租烦神
万达购物广场是南京商业地产市场具有典型意义的商铺。开发商万达地产销售负责人介绍，该广场共有商铺108个铺位，目前已经全部销售完毕并交付使用。据该公司调查，85％以上的购房者都不是自己经营，而是全部靠房租来实现投资回报。
记者近日在南京市房产网上看到了好几家万达商铺欲转手的信息。记者以一个承租者的身份与其中一位房主联系上，没想到，他第一句话就是问记者经营什么的。对于记者心中的疑惑，他解释称，他是被烦怕了，就想找一个稳定的经营者。交谈后记者得知，他的商铺大概有25个平方米，当初购买时价格为每平方米4万元，总价为100万元，再加上4％的契税等其他费用，总投资为110万左右。投资的人不经营，经营的人不投资，他也没想自己经营，于是租给一个做服装生意的人来经营，一开始还不错，开业当天的毛收入就达到了7000元，在为承租户高兴的同时，他也为自己当时的购买决策高兴。可没想到的是，这家服装店的生意是一天不如一天，到后来每天都是亏本经营，于是就转手了。第二个承租户是卖香熏产品的，可卖到现在还是在亏本，因此他问记者经营什么的目的就是希望承租后首先要保证赚钱，他想找一个长期的租户，省得他烦神。而且每个租户走后，店铺空置的时间都是他的损失。
几经周折，记者找到了退出万达广场的一位承租户，他也是一肚子的牢骚：“这生意没法做啊，租金太高了!”他给记者算了这样一笔账：就以目前万达里面的25平方米商铺计算，目前的租价是每月1．4万元，平均每天就是470元，再加上每月每平方29元的物管费(包含水电费、空调共摊电费等，不收广告费和宣传费)，每天的物管费就是24元，也就是说每天的支出固定的就是近500元，如果按照所经营商品20％的利润计算，就是每天营业额达到2500元才能保本，除去这个剩下来的才是自己的。
房主自营烦心
另一位业主选择了自营，他购买了一个50平方米的商铺，因为市口较好，每平方米的价格达到4．4万元，总价220万元，再加上契税等其他费用，他在商铺上的总投资约达240万元。事实上，他的商铺使用面积有30平方米，平摊下来，每平方米使用面积的售价要有8万元。对于60％左右的得房率以及最终算出来的售价，他表示，按照目前商铺的经营状况，10年收回本金应该没有问题。记者私下计算了一下，像他这种自营商铺，每个月要有2万元以上的盈利才能保证10年回本，而2万元的盈利，一般需要月营业额10万元以上才能实现。
张鸿雁点评：新街口，一直是作为南京城的心脏地带，商业繁华中柱，人流量大，所以商铺价位高。但随着时间的推移，南京城市的中心开始“多极化”发展，从一个中心裂变成几个中心，所以“新街口”市中心的形象也开始逐渐淡化，而成为南京“市中心之一”。因此高价位买到手的商铺也随中心的“分流”开始走向“平淡”，所以无论房主转租、承租业主、还是房主自营，均让人“烦心”。
结论：热炒商铺已提前“透支”了该地区商铺升值潜力，该地区商业几近饱和，虽然表面上红火，但是其中风险最大，目前已不适合投资。
湖南路商铺仍可投资
16年才能收回成本，不能自由转让影响收益 近日，湖南路商圈商铺卖得最热的就属银河国际广场了。据悉，其裙楼一期400多个商铺，开盘十天便被抢购一空，累计销售金额1．5亿多，而最高价卖到每平方米6万元的商铺在一个月内也售出了6套。在10月28日举行的项目投资说明会上，二期推出了近500套黄金旺铺再受追捧，现场交纳现金订走的就有20多套。
商铺价格高出平均价
据了解，众多投资客的热购使得银河国际广场商铺价格远高出湖南路地区其他商铺价格，商铺面积在7平方米到30平方米，平均单价已经超过3万元／平方米，起售价每平方米1．5万元，一楼均价5万元，黄金地段的价格达6万元，二楼均价3．6万元，三楼均价2．4万元，四楼均价1．6万元。据湖南路一家卖桃木挂件的店主介绍，店铺的总面积不超过3平方米，月租金要5000元，每个月最起码要做1万元的生意才能将房租摊掉，即每天必须要卖掉300多元的货。
16年才能收回成本
销售方承诺，连续10年每年7％的回报，也就是说，所有业主购买商铺后，没有自由转让和租赁的权利，而是将自己的铺位交给江苏苏宁电器统一经营管理，而业主只需要每个月向苏宁银河收取7％的收益就可以了。而10年之后，所有业主组成业主代表大会，由大会根据当时的经营状况等决定回报或分成。如果某投资者购买了银河广场一楼一个10平方米的柜台，以均价5万元计算，他必须花50万元，加上4％的契税和3％的维修基金，共53．5万元，而他每个月可以得到3．5万元人民币，这样计算下来，约在第16年能完全收回成本。
包租也存在风险
业内人士明确指出，表面看来，对于投资者，包租是很有利的。包租期内会有稳定的租金，而且包租期越长，风险就越小。可开发商很多不具备商场经营经验，并不能保证在经营期内稳赚，从而也不能保证许诺给投资者的租金。有的开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。但如果开发商破产，投资者的租金也就没了，投资者就在承担开发商的风险。
不能自由转让影响收益
此次，银河国际广场还推出“10年2次原价反铺”的机制，即第3年和第6年的最后两个月，应业主要求，他们可以原价收回商铺，也就是说，这三年或六年中，投资者可以无偿获得7％的回报，即购房价为53．5万元的一间10平方米的商铺，三年中可以无偿获得10．5万元的回报。
有人认为，银河广场不允许业主自由转让，一定程度上限制了业主的权利，因为在50年的使用期内，如果今年商铺的租金在每平方米500元，但三年后，商铺的身价有可能上涨到600元，但这部分上涨收益业主就无法获得，却仍然只能得到每年7％的回报，业主的收益与商铺的上涨间无法成正比了。
张鸿雁点评：湖南路是南京市打造的又一“中心”之一，多年的打造使这一地区逐渐成为南京又一亮点，而苏宁电器的品牌经营与规模经营的思路，使这一地区商铺尽管很贵，但仍使业主规避了由于自己经营不善而造成了“后顾之忧”，这多少值得开发商借鉴。
结论：由于有了苏宁电器的加入，从后势看，可以投资，再加上目前湖南路上的商铺连转让费都极其惊人。一般情况下，沿街的商铺一次转让费在7万～15万元左右；室内位置较偏的商铺转让费也要2万元上下，不少商铺经过好几道手，转让费总计都达到了几十万元。在这样的情况下，即使经营不善，想转手找下家也不是困难的事情。
夫子庙商铺升值有空间
购买后转租效益最大，经营者风险增大 作为夫子庙商业中心最后一个市场型产权式商铺集中地——南京新襄阳服饰广场一开盘就引来众多投资者的眼球，首期推出的8000平方米287间商铺自9月28日公开认购以来，目前已售出50％，租出10％。
转租效益最大
据介绍，这287间商铺的面积在10到20平方米左右，销售价平均每平方米2．5万元，最低的1．25万元／平方米，最高在每平方米4万元左右在订购现场，记者碰到一位女护士，她购买了一间10平方米的商铺，约25万元，加上4％的契税和3％的维修基金1．75万元，共26．75万元。她告诉记者，自己从来没有投资过房产什么的，这次因为她无锡的一个亲友给她算了一笔账，就让她心动了，最后决定“赌”一把。亲友告诉她，如果自己不经营，将商铺出租，可以获得的毛利润为每月租价／平方米×月份×使用年限×平方米，依据这个公式，按照夫子庙地区每月租价为每平方米300元计算，这样10平方米的柜台，一年就可以获得毛利润3．6万元，使用年限为35年，即毛利润为126万元。而“新襄阳”广告费每间每年要1000元，物业管理费按套内面积计算，12平方米以下按1000元／年收取，12．1平方米至20平方米按1500元／年收取，20．1平方米以上按2000元／年收取。也就是说，如果投资者买下一间10平方米的商铺，每年必须交上2000元的广告费和物管费，35年就是7万元，扣除这一费用，投资者的纯利润就是119万元，扣除26．75万元的购房价，纯利润就是92．25万元。
委托转租每年固定回报
陈先生担心买下商铺后，自己找不到承租者或怕麻烦，也可以委托“新襄阳”进行出租，3年包租期内，免委托费，投资者每年可享受投资额4％的固定租金回报，也就是说，如果投资20万元购得一间商铺，每年的固定收入就是8000元(20万元×4％)，如果代理公司以更高的价格租出，投资者即可获得更高的租金，但如果达不到4％的标准，由代理公司垫付。三年期满后，如果继续委托出租的话，投资者每年交付一个月的租金作为委托费。
经营者风险增大
直接承租经营者，每月每平方米约300元，一间10平方米的商铺，每年就需3．6万元，加上1000元的物管费和1000元的广告费用，每年的投资成本在3．8万元左右，平均每天就是110元左右，加上其他水电费等固定支出约70元到80元，这样这间商铺每天的销售额至少要200元才能保本，而根据预测，夫子庙商业中心区每天的人流量近10万多，节假日可达30多万人次，一般普通商铺的销售额不会少于500元，而一些精品店可能更多。经营者从业主手上租来商铺，月租金单价肯定高于300元，这样就增加了经营风险。
张鸿雁点评：夫子庙由于近几年南京市大力打造旅游环境．以旅游为龙头，带动系列产业的发展，夫子庙从原来的“臭水沟”已逐渐恢复往日“十里秦淮”、“灯红酒绿”。南京深厚的人文历史与现代的商业融为一体，使这个原本不是中心地带逐渐成为南京又一个“中心”之一，这个代表南京人文历史的地方，吸引了大批国内外游客，让这里的商铺充满了具大的升值空间。
结论：与新街口、山西路地区相比，夫子庙地区的商铺无论是卖还是租，价格偏低，有很大的升值空间。而且夫子庙是一个比较特殊的地区，市、区政府规划得紧，不仅要统一的明清风格，还对建筑高度做了要求，夫子庙地区商铺很可能面临供小于求的紧俏局面。
买商铺难用银行钱
“不管你们投资回报率有多少，反正我们不贷款给产权商铺项目!”对于众多投资者目前热捧的产权商铺，南京的多家银行并不看好，甚至可以说是避之唯恐不及。
上海浦东发展银行南京分行个人信贷部的一位工作人员一听到这个话题后，立马反应过来：“是不是那种像商场那样的商铺，这种项目我们不放贷!”当记者表示商铺每年都有不低的且固定的回报率时，她表示，这种情况他们都知道，但这种商铺不是独立性质的，你买下来后交给经营方打理，一旦经营不好，风险就会很大，南京并不是没出现过类似的事情。此外，这种产权商铺，空间几乎是虚拟的，或者说是整体建筑不可拆分的一部分，即使抵押给银行，银行也很难以实现其原来的售价。
广东发展银行南京分行相关人士则表示，他们银行正在迎接上面的检查，产权商铺的贷款现在不做；民生银行的信贷部工作人员也断然告诉记者，“我们不做商铺贷款。”按照目前开发商们所宣传的那样，每年的商铺投资回报率达到多少多少，这种高回报的项目应该是银行放贷的首选，可为什么银行不愿意向产权商铺放贷?记者总结了南京多家银行相关人员的话后，发现他们担心的共同点就是，这种商铺经营得好不好并不取决于地段，完全取决于商场的经营，风险不可控。
南京商铺销售情况一览
南京商铺的销售，今年究竟火成什么样?江北商业的“永利·晶华城”铺位认购时，两天时间内就有500人领取号牌；江宁区“中国女人街”6月9日营业前，3000多商铺全部售出；江宁区“南京义乌小商品城”更是首开江宁商铺拍卖先河，6个商铺竞价加价达27％售出，其气势颇为轰动；夫子庙新襄阳服饰广场开盘后，杭州、上海两地的客商来了两大客车，一口气租下42间商铺；中央门的先锋广场1万平方米300间产权式商铺尚未开盘，但在一周内就有20多间交了认购金；湖南路银河广场首期推出的400套商铺在10天内就被抢购空。
楼盘 开盘时间 铺位数 商铺面积(平方米) 价格 已售 未来城 11月中旬 800个 10～50 一楼均价4万～5万二楼均价2.3万三楼、负一楼均价1.4万 预定1/7 银河国际广场 9月29日 首期400个 7～30 每平方米3万元 售空 10月28日 二期500个 7～30 每平方米3万元 订购中 新襄阳服饰广场 9月28日 首期287个 10～20 2.5万元 3/4 海德商厦 7月10日 400个 11～29 1万到2.4万 4/5 太古风情街 11月开盘 20间商铺 100～600
1万到2万 预定1/3 长发银座 11月底开盘 12000平方米 未定 未定 预定中 君临国际 6月开盘 10间 400～500 均价4.8万 3/5 先锋广场 11月开盘 300间 20～100 均价1.7万元 预定20间
南京两起炒铺失败背后 重销售轻管理，热炒透支升值潜力 “一铺养三代”、“投资商铺就应把握确定的时间”等等，诸如此类的广告语在南京被地产商们“叫嚣”得最响。诚然，在商铺投资中，赚得盆满钵满者自有人在，但失败的例子也有不少，如位于珠江路的谷阳大厦退租和位于新街口的盘谷亚泰的“罢课”等，这些事件都应该给狂热追捧商铺、不问价格的投资者以启示。
谷阳大厦：商铺租价急剧下降
据南京一位业阿人士介绍称，以前位于珠江路的谷阳IT商务广场，商业位置优势极为明显。但由于产权卖出后，没人对商场进行统一规划、统一策划宣传，导致商铺空租严重的同时，商铺租价曾经急剧下降。一位刘女士在开业时，18平方米铺位租金每个月要4500元左右。可没过几天好日子，租户因经营困难而放弃。接下来，租金直线下降，有一位二楼业主18平方米铺位租金只有1500元／月。在一些商铺的招租公告中，一楼黄金位置18平方米的铺位也只要2000元／月上下，30多平方米的商铺租价也不超过3000元／月。在不到一年的时间里，商铺租价下调近2／3，实为罕见。以谷阳IT商务广场二楼的一个铺位为例，其建筑面积为32平方米，实际经营面积只有18．36平方米。当时以1．8万元／平方米买下，一共花了60多万元。如果要使年回报率达到6．5％，年租金至少需要3．6万元。但最后租价不到2万元／年。
盘谷亚泰：成了新街口的盲点
再谈新街口的盘谷亚泰，开业后，招商不满再加上整体策划不力、场内经营品种过于杂乱等因素，商场的人气一直上不来。据称，尽管位置堪称绝佳，盘谷亚泰却成了拥有百万人流的新街口的盲点。据多数经营户统计，开业以来，他们的销售额少得可怜，根本不够水电、人员工资等成本的支付，“我们一天难得看到一两个顾客，更别说做成生意了，营业额‘剃光头’是经常的事”。不少业主都这样形容自己的生意。
业内人士认为，其原因除了该商铺的经营策略出现失误以外，最主要的原因是热炒商铺透支了它的升值潜力，该商铺开盘时曾卖出7万元／方米的天价，而承诺付给投资人的投资回报率也高达7％，售价基数如此之大，回报额自然也水涨船高，经营者背负着沉重的包袱，再加上招租经营方面出现问题，一着不慎，就满盘皆输。
使用年限影响价值
商铺的使用年限将直接影响其出售或出租的收益。同样以山西路的银河国际广场、夫子庙的新襄阳服饰广场和新街口的万达购物广场为例，新襄阳广场建于1999年，所以使用年限仅35年，万达购物广场的使用年限为40年，而银河国际广场是综合用地，使用年限为50年，具体情况下：
表一：假设一投资客购买新襄阳的一个商铺后，一直以出租收取租金来作为长期投资(期间不卖出) 商铺使用年限(年) 35 40 50
每年租金收益(万/年) 10 10 10 租金总收益(万) 350 400 500
从表中可看出：如果假定不考虑其他因素(资金的时间价值、通胀因素、经济成长等因素)影响的前提下，50年使用年限商铺的租金总收益远高于35年使用年限的商铺总收益。
表二：假设一投资者买人商铺后，先以出租方式收取租金，30年后再转让以收回投资。(每年租金收益10万元，30年的租金总收益为300万，以每年的转让费为5万元计算)
商铺使用年限(年) 30 35 40 50 30年后商铺出售价格(万) 0 25 50 100
投资总收益(万) 300 325 350 400
从表二中可看出：在假定不考虑其他因素的前提下，50年使用年限商铺的总收益还是远远高于30年使用年限的商铺总收益。 专家分析
旺不旺重在经营 “从总体上来说，现在南京的产权式商铺经营状况仍然不好。”南京大学商学院不动产研究所的葛杨教授介绍道。
据了解，现在南京有很多买家投资商铺并不是为了自营，而是等待价格再度上涨以后转手出租或者转让。专家认为，只有少数商铺回报率能达到20％以上，投资商铺风险变化多端，同一个区域人气旺的地区每平方米每天的销售额能达到60元到80元，人气差的地方只有10元到20元。在营业额不可能大幅度增长的情况下，高额的租金必然会带来经营者的高风险，经营者在无法承担高风险的时候，租金的数额也就会受到限制，甚至可能租不出去，投资商铺的回报也就无从谈起了。
商铺预警 明年将成投诉热点
中国城市商业网点建设管理联合会最近发布了对国内十多个大中城市的调查预警：两三年内，商业地产可能将成为继住宅之后的又一个投诉热点。“由于市场不成熟，商铺的开发热和销售热带来一系列后遗症，这两年积聚的问题会在明年或后年有一个集中的显现。”北京某房地产经纪有限公司总经理这样说。
另有业内人士认为，诸如小业主投资回报不能兑现、商场因经营不善而关张、大量的租售纠纷等矛盾，随着商铺的迅猛发展，将会越来越加剧。商铺本身是一个高投资、高回报、高风险的投资品种，对投资者评估的能力、对市场、区位的、项目本身的判断能力的要求比住宅都要高。一部分投资者缺乏经验和专业知识、急功近利的心态也是导致很多商业地产矛盾加剧的重要原因。
来源:江苏商报