谢逸枫：缘何今年春节楼市火爆？
导读：2012年春节长假，北京零成交，上海16套，广州29套，深圳2套，2012年各地楼市以春节期间惨淡的成交量拉开了今年地产市场的序幕，其中上海更是创下了有数据监测以来的最低点。2013年2月18日，中国指数研究院发布的中国主要城市春节期间楼市交易数据显示，受监测的27个城市同比普遍上涨。中指院称2013年春节期间(2月9日至2月15日)，从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期(2012年1月22日至1月28日)相比，其中同比上涨的城市达21个。这21个城市中有14个城市成交面积涨幅超过一倍，其中贵阳同比涨幅最大，达到2675%；其次是温州，涨幅达1433.33%。此外，在重点监测的北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆等10大城市中，同比涨幅最大的为成都，成交面积较去年同期上涨227.78%。另有6个城市成交面积同比下降，其中武汉跌幅最大达93.56%，其次是深圳，跌幅达92.86%。
受春节长假期间网签暂停影响，北京全市二手住宅交易量陷入谷底。但是春节期间，尤其是正月初三之后，房源供应量和客户需求量明显增多。伟业我爱我家的统计数据显示，2013年春节长假期间，北京二手住宅市场新增客户登记量同比去年春节假期大幅上涨了170%，新增房源登记量也同比翻番。春节前二手楼市的量价齐升，以及未来房价仍将持续上涨的预期，使得春节期间购房人群的恐慌性心态依旧持续，购房热情依旧不减。该机构的统计数据还显示，2013年2至3月期间，北京市有36个项目计划开盘，如果这些楼盘均按照计划推出，3月新增住房供应套数将超过14000套，可能成为近四年同期供应量最高值。
知名地产专家谢逸枫表示，在全国范围内，受春节假期因素影响，蛇年春节转入楼市淡季，成交放缓。北京、上海、广州、深圳等一线城市，春节期间楼市成交相比去年同期却略胜一筹,价格方面几乎呈现普涨势头。楼市的真正走向，可能要到3月份才能初见分晓。但从2012年以及2013年1月的走势来看，需求依旧旺盛，今年楼市“小阳春”有望提前到来。今年春节楼市总体上比去年好，主要是刚需购买力旺盛与房企的促销优惠措施大及去年两次降息之后的利好政策在今年执行。另外是城镇化后，新城市人安家置业热情非常高。但是，楼市成交火爆恐招惹调控加码的预期，特别是近期多个城市出台收紧公积金贷款政策，透露出调控加码的信号。
知名地产专家谢逸枫认为，春节楼市“零成交”属于正常现象，因为春节前后进入“休眠期”已是历年惯例。楼市进入政府房管“停工”与房企“休市”期，春节后楼市成交会出现大反弹。按照历年楼市传统惯例，销售中心客流量恢复正常，起码要等到元宵节以后。开发商不必对此感到忧心，从目前情况来看，再过几天，“零成交”的现象将会一去不复返，楼市将会持续向好，在政策不加码的情况下，预计今年3月份开始，楼市呈现回暖行情，“小阳春”再现。
知名地产专家谢逸枫分析，今年重现去年春节楼市“零成交”现象，主要原因有五个方面，一是部分城市在春节期间暂停了房地产交易权属管理系统服务，并且网签数据会出现滞后性。二是楼市进入春节传统淡季，市场处于“休眠期”状态，假期外出与无购买计划影响购买热情。三是房价涨多优惠幅度下降，价格降得不到位，购房者不买账。开发商的“不愿降价”和购房者的“等降价”之间形成了一种矛盾。四是部分消费者寄希望于来年楼市调控政策加码，观望情绪浓厚。五是由于春节长假，少有楼盘推新，多数楼盘处于封盘或是前期尾房销售阶段，形成传统上的供应“断档期”。
知名地产专家谢逸枫表示，从2012年初一线城市房价同比微调，到年底房价全面回升，一线城市房价的起伏变化，特别是在三四线城市房价普遍存在调整压力、一些城市和地区比如温州和海南的房价泡沫开始破裂之际，一线城市房价再次全线上涨，不仅显示出一线城市房价调控之艰难，也显示出当前采取有效措施抑制一线城市房价上涨之迫切。春节前房价不会有实质性上涨，但改善型、中高端房源的成交量会上行，造成房价结构性上涨，春节后则有演变成实质性上涨的可能。
知名地产专家谢逸枫认为，今年一季度是一个重要的市场时间与政策窗口期，房地产调控如上半年加码，下半年政策很难放松。但是从中央会议的调控基调与释放的消息看，房地产调控加码预测异常强烈，尤其是房产税与房屋交易税费及首套、二套房贷的首付比例与利率调整、公积金贷款收紧。但货币政策保持稳健，去年两次降息表明偏宽松，今年执行房贷优惠政策，刚需与改善入市，楼市面临调控加码风险，适度加码可能性最大，预计一季度后将会更加明显，市场依然保持震荡上行，有惊无险。在国家宏观经济政策和房地产调控政策不断调整下，上半年房地产市场呈现“反弹、降温、保温”，下半年房地产市场则会“盘整、复苏、平稳”。对于开发商来说，上半年将是最难熬的一段时间。对于购房人而言，是比较好的购房时机。
北京楼市2012年年底的 “翘尾”行情延续到2013年。今年开年，北京楼市就呈现出开门红，成交异常活跃。链家地产数据显示，1月，北京商品住宅(含保障房)成交量为1.23万套，纯商品住宅成交1.09万套，与去年同期相比大幅上涨5.9倍。1月新建商品住宅成交均价为23281元/平方米，环比上涨9.4%。此外，根据亚豪机构的数据，2月1~2月16日，北京市商品住宅共成交2265套，成交面积为25.73万平方米，成交均价为21941元/平方米。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年2~3月期间，北京将有36个项目计划开盘，如果上述楼盘均按照计划推盘，3月新增住房供应套数将超过14000套，可能为近4年同期供应量最高值。
2013年2月18日，据亚豪机构统计，2月上半月，北京商品住宅成交2115套，环比1月下降66%，成交面积24.48万平方米，环比下降65%。不过，同比涨势未减，与2012年同期相比，今年虽同处于楼市淡季，但成交形势却依然乐观，其中，成交面积与2012年的2月上半月售出的16.3万平方米相比，大幅上涨五成，成交套数同比上涨15%，成交均价也实现了13%的上涨幅度。购买力同样旺盛的还有二手房，根据北京住建委网站的数据统计显示，2月上半月北京全市二手住宅网签总量仅为3209套，与上月同期的网签量相比，大幅下跌了近60%，但是与去年同期的网签量相比则大幅上涨了67.3%。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年2~3月期间，北京有36个项目计划开盘，如果上述楼盘均按照计划推盘，3月新增住房供应套数将超过14000套，可能成为近4年同期供应量最高值。
2013年2月16日，上海德佑地产市场研究部发布监测数据：蛇年春节长假(2月9日-2月15日)期间，上海市新建商品住宅成交面积为4641平方米，环比(较上周)上 涨165.4%，创下近4年上海春节长假楼市成交新高；成交均价为24056元/平方米，环比上涨40.7%，创下春节长假楼市成交价新高。今年上海楼市春节长假期间成交量远高于往年，主要还是楼市回暖行情的延续。目前计划在春节后开盘的项目不在少数，3月更是兵家必争的“楼市小阳春”，上海楼市成交量有望在3月份恢复到春节前的高位水平。截至2013年2月16日的统计显示，上海有13个住宅项目计划在2月底集中入市。 自去年四季度以来，上海楼市成交持续攀升的量变已经带来了价变。据中房信研究透露，今年1月，上海商品住宅的成交量为100.1万平方米，在去年12月高达118.5万平方米高位上有所回落，但均价攀升到23149元/平方米，较2012年12月的22285元和11月的21841元已大幅上涨。2月，由于春节长假影响，前17天的成交量为22.4万平方米，预期全月成交量在30万平方米左右。这个数字仍将好于去年1月份21.2万平方米的成交量。最新研究报告称，多个城市今年1月份交易量均创下了2008年以来的同期新高，而各地的新增供应却在缩水，其中北京供应量较2012年12月下滑74%，上海下滑幅度达到68%，另外深圳和广州也分别减少43%和56%。国家统计局的统计数据显示，2012年全年，房屋新开工面积为177334万平方米，同比下降7.3%，降幅比1~11月份扩大0.1个百分点。其中，住宅新开工面积130695万平方米，同比下降11.2%。 截至1月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7594万平方米，同比减少3.5%，环比减少1.7%。这是2011年3月以来首次出现同比环比双双下滑。1月份20个城市新建商品住宅存销比为8.7，即消化完这些库存需要8.7个月，较2012年12月9.0的存销比出现回落，表明库存去化周期正不断缩短。截至2月15日，2013年北京仅有12个项目获得预售许可证，共计供应新房4038套。其中，新增供应主要集中在1月份，2月份以来仅有两个楼盘获得销售证，共计仅130套。 2013年2月18日，广州房管系统数据显示，从除夕到正月初六，广州十区两市七天网签总量仅为82套，日均签约刚刚超过10套，但正月初七，楼市签约量迅速回到62套。广州楼市在节日期间和节后经历冰火两重天，长假后的楼价出现微涨是大概率事件。随着春节的来临，广州楼市成交火热的势头终于告一段落。阳光家缘数据显示，从大年廿九到正月初六，广州十区两市七天网签总量仅为82套，日均签约刚刚超过10套，而均价也回到了万元以下。而从区域来看，市区盘的“热度”明显大大逊色于郊区盘。但是，从大年初七的成交数据可以看到，年后一日，签约数量便达到七天假期的四分之三，“回暖”十分迅猛。长假期间折扣少，开发商“捂盘”为成交淡静的关键原因，而年后广州房价继续微涨为大概率事件。 虽然春节期间量价齐跌，但是和去年相比，签约量还是有了翻番的上涨。数据显示，去年春节小长假期间，广州十区两市签约量不过区区23套。受到春节期间成交淡静的影响，广州楼市在2月份上半月的成交量缩水幅度相比1月份超过60%。据房产数据统计，2月份前14天全市仅网签了1710套单位，与1月份同期数据4596套相比，大跌了62.8%；楼价也是回落至12901元/平方米，同比上月下跌了9.1%。不过，春节假期一过，楼市签约马上就出现了回暖的势头。阳光家缘数据显示，2月16日大年初七，楼市当日签约量回到62套，达到小长假签约量的四分之三以上。当日签约均价也出现回升，达到11537元/平方米。据搜房网数据监控中心最新统计，2月17日，广州全市住宅共签约119套，成交面积13432.9036㎡，平均每套签约面积为112.8815㎡。据经纬行研究中心对广州楼盘的不完全调研统计，预计2013年广州10区新推货量将近7.07万套，合计面积约792万平方米，加上截至2012年底的余货3.73万套，2013年10区合计货量将达10.8万套，合计面积约1209万㎡。若保持今年的消化速度，预计一年半左右才能消化完毕。
2013年初，深圳楼市延续去年火爆行情，继续呈现供销两旺的局面。1月，深圳楼市新房成交套数创下3年来的新高，成交面积达56.85万平方米，环比上升32.1%，同比上升188.8%；成交均价为19694元/平方米，环比上涨8.4%，同比上涨15.1%。但是，由于去年底新盘供应集中入市，深圳库存量仍在高位运行。2月上旬末，深圳新商品住房可售套数为31469套，可售面积为290.97万平方米，仍处于2010年4月份以来的高位，按照近两个月的去化速度，预计需要8至9个月时间消化存量。今年，深圳市将迎来新房供应高峰。对此，世联地产研究报告分析指出，目前市场整体供应量处于高位，开发商仍需以跑量为主。 上述报告指出，截至2013年2月17日，深圳全市一手房可售面积为290.97万平方米，可售套数为31469套，为2010年以来的最高点。若按近8周深圳全市新房周平均939套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为34周。虽然1月深圳楼市成交放量使得新房库存量从300多万平方米下降至290万平方米左右，但受春节长假影响，2月新房成交量大幅减少。2月11日~2月17日，深圳一手住房市场共成交6套，但成交均价为20394元/平方米，环比上涨7.86%。但目前开发商加快周转速度，积极推货，新增供应量持续爆发。1月，深圳有11个项目入市，新增供应面积达34万平方米，其中光龙岗地区新增供应量就达30.84万平方米，预计2013年深圳新盘供应量将迎来高峰。目前，市场对后市房价普遍看涨。2012年四季度，世联购房者信心指数为57.0，较上季度提升0.4，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度持续提高。
根据搜房网监控到的数据，春节假期期间(2月9日至15日)，广州10区两市7天总成交量仅为82套，同时成交均价也回落到万元以内，此前两个月成交量连续破万套的纪录就此戛然而止。根据搜房网数据监控中心此前统计的数据，春节前一周，广州全市共派出8张住宅预售证，7个项目合计新增供应2420套。由此不难预测，由于春节期间成交不理想，这些货量将到节后才能得以消化。
2013年2月16日，统计数据，春节7天仅成交一套新建商品住宅。楼市交易冷清，房地产企业开拓市场的热情却未见降温，龙头房企万科日前赴旧金山签约，宣布正式进军美国房地产市场。2月的深圳楼市并未延续1月的火爆行情，尤其是2月9日至14日，一手住宅市场甚至出现了零成交现象，仅在15日假期最后一天成交了一套，相比较去年春节七天17套的成交量减少了94%。
长沙市房产研究中心2013年2月18日发布权威数据显示，春节期间（2013.02.10—2013.02.16）长沙内六区新建商品房网签182套，1.91万平方米；其中住宅网签177套，1.88万平方米。从历史数据来看，在2012春节期间（2012.1.22-2012.1.28）长沙市内六区新建商品房仅仅成交40套，0.34万㎡；其中住宅网签33套，0.28万㎡。与去年春节期间新房日均成交6套的成绩相比，今年春节期间开发商全力“抢”客的效果较好。春节期间虽不是传统卖房旺季，但是2013年长沙楼市春节期间表现可圈可点。另外是2013年春节7天假期期间，大连共成交商品住宅3套，成交面积300平米，同比涨137.3%。尽管春节期间大连商品住宅成交数据较2012年上涨不小，但是其成交套数仅为节前一周的0.21%。
西安房地产数据研究中心数据显示：从2月9日(除夕)至2月16日(正月初六)，西安商品房成交32套，共计4011平方米，其中住宅为28套，成交面积为3454平方米，较上年上涨38.14%，与节前一周西安住宅市场的日均销量282套、27597平方米形成较大反差。另外，数据研究中心对在售楼盘的持续监测发现，春节期间各售楼部优惠活动较多，价格实降的却少之又少。从西安各城区成交情况来看：城北区成交13套，与去年相比销量增势明显；另外，城南区成交11套，城东区成交4套，其余城区均为零成交。总体来看，年底许多楼盘针对西安外地打工人群推出的“返乡置业”活动未能吸引许多购房者。数据还显示，春节期间，住宅市场成交客源均为西安本市购房者。
济南住宅与房地产统计数据显示，全市新建商品房共成交61套，与7天春节假期的总成交量基本持平，其中住宅成交31套，比春节假期成交量增长近3倍。今天，商品房成交量继续上涨，截至下午5点30分，全市共成交商品房87套。统计数据显示，整个春节假期，济南共成交商品房62套，其中住宅仅成交8套。节后首个工作日，济南楼市共成交商品房61套，其中住宅31套，办公写字楼4套，商业用房5套，储藏室11套，公寓2套，其他类商品房8套。成交量迅速回升，说明市场需求还很旺盛，不少购房者已迫不及待地出手。长春房地产业数据显示（2月9日~2月15日），住宅成交16套，2月9日~2月15日，住宅成交量分别为0套、0套、1套、3套、1套、4套、7套，与2012年春节七天2套的成交量相比增加了14套。其中今年春节期间成交面积1521.9平方米，相比去年同期春节325平方米的成交量，同比增长368%。此外，在今年春节期间，本地虽然有个别楼盘“放了假”，但还是有一部分楼盘“正常营业”，通过串休的方式，恭迎消费者品鉴，期盼蛇年“开门红”。
中国指数研究院称，2013年春节期间（2月9日至2月15日），从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期（2012年1月22日至1月28日）相比，其中同比上涨的城市达21个。 往年春节期间通常都是房地产销售的淡季，但蛇年春节各地楼市却提前“入春”。 这21个城市中有14个城市成交面积涨幅超过一倍，其中贵阳、温州、昆明、合肥等城市在这个春节获得了较2012年春节超过10倍以上的成交量增长。表现尤为突出的是贵阳，这个在去年年底一度因楼市存量过大而引起广泛关注的城市，今年春节楼市成交房屋247套，成交面积较龙年春节时暴增2675%；其次是温州，涨幅达1433.33%。27个城市中，另有6个城市成交面积同比下降，其中武汉跌幅最大达93.56%。 此外，在重点监测的北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆等10大城市中，同比涨幅最大的为成都，成交面积较去年同期上涨227.78%。而相对于二、三线城市春节期间楼市的热闹景象，一线城市上海和深圳明显逊色不少。上海虽然也录得正增长，但增幅仅约1.6倍。深圳在春节期间仅有1套100平方米的房屋成交，成交量垫底。
上海易居房地产研究院获得的最新研究报告显示：“2012年房价收入比连续第三年回落，调控效果进一步显现。”据悉，关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。报告显示，从2002-2012年的情况来看，我国的房价收入比在6-8的区间波动，其中最低的2003年为6.6，最高的2009年为8.1，2011年回落至7.5，2012年又回落至7.3，调控效果持续显现。除高收入阶层外，其他收入阶层的房价收入比近三年连续回落，虽然中等至低收入家庭房价收入比仍较高，但已经回落至2009年之前的水平。
就全国而言，2012年最高收入户与最低收入户之间的房价收入比相差5倍，明显小于2009年至2011年。就同一收入阶层而言，房价收入比自2009年冲高后连续三年小幅回落，但中等至高收入家庭的房价收入比仍高于2008年的水平，而中低与低收入家庭的房价收入比已经基本回落至2009年之前的水平。报告称，虽然中央一再重申房地产调控政策的不放松，但2012年商品住宅均价涨幅仍高达8%，根据市场走势，预计2013年全国新建商品住宅成交价格同比增幅会有所扩大（预计10%左右），根据近几年的数据对人均住房建筑面积增幅（预计0.3%）以及城镇人均可支配收入增幅（预计13%）大致估算，则2013年全国房价收入比将与2013年基本持平，依然高于2008年水平。