“国五条”文件的题目值得商榷
——中国房地产观察（六）
方一丁 薛克俭
大家都知道，住房是兼有消费、投资和公益等三种功能的产品。在许多时候，住房的三种功能的述求互相矛盾，甚至发生冲突。在我们讨论和分析住房市场或者住房制度的时候，要特别注意，首先必须把住房的三种功能仔细分开，然后再按住房的某一功能进行分析讨论。否则，不管我们争论的多么热闹，哪怕是争论的火花四溅，也难于取得理性的共识，因为我们讨论分析的不是住房的同一个功能。
对“国五条”的激烈争论，因为没有按照住房的同一功能进行，结果只能是各说各话，无法统一，不了了之，成为说不清，理还乱的糊涂之争。
按照先分清住房的三种功能，任何再按功能进行层次分析的原则，我们不难发现，围绕“国五条”的争论，实际上是市场与政府之间进行的，一场不断升级的博弈：市场参与者要求放开房价，以最有效率的方式配置资源，完成下一阶段城市化的伟大工程，显然这没有错！政府作为民生的政府，有责任排除住房泡沫，让老百姓买得起或者租得起住房！另外，由于土地的稀缺性，任何政府都不会在满足需求以后，再允许建设用于投机性的住房！这当然也没有错！
错就错在，争论的各方都没有说清楚，自己是按照住房的哪一个功能参与争论的。
首先，“国五条”的题目就没有把住房的不同功能分开，存在住房的不同功能互相打架的问题。也就是说，“国五条”的题目就值得商榷。
一、住房具有投资功能。市场经济投资住房，投机住房，无可厚非，有功无过。没有投资投机，怎么发现市场均衡价格？还有城市化，卖方市场等一大堆理由，都需要大量的社会资金注入住房市场。由此，“抑制投资购房”，值得商榷。
二、“加强房地产市场调控”是对的，但是，“限购”、“抑制投资购房”都是行政手段，无法实现目标，不是市场手段。只有金融、财政和价格等是可以实现目标的市场手段。而且二手房交易“爆棚”，改善性二手房交易受伤，避税离婚，阴阳合同等副作用，也不能忽视。
三、让老百姓买得起或者租得起住房与抑制住房价格之间没有直接因果关系。前者属于公益住房制度设计问题，后者属于消费、投资住房制度设计问题。把“风马牛不相及”的两类问题搅在一起，无助于把问题说清楚。
四、房价是市场还是政府说了算？事实上，最适宜的房价只有市场才能说了算！只要是住房的卖方市场，房价就必然不断攀升。在满足住房需求之后，一旦进入买方市场，房价会自动稳定在一个特定的价位附近，并随着供需关系的变化，在这一价位附近波动。由此，政府调控价格只能是应急之需，权宜之计。
五、中国还需要不需要高房价？在城市化没有完成之前，住房必然是卖方市场，房价必然还会不断攀升，并不断出现更高的房价！从节约土地和缓解大城市病角度出发，中国还真正需要更高的房价！由此，建议政府在一段时间内，不要人为地简单压制房价。
六、由于社会反应过于激烈，建议对地方出台“国五条”实施细则，要加强宏观指导。另外，建议召开面向社会征文，有入选征文作者参加的住房制度改革国际研讨会。收集能够兼顾住房各种功能需要的民间“土方”，供国家制定住房制度改革方案时参考。
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