谢逸枫：西安新国五条细则三次公布纯属瞎折腾
导读：2013年4月18日，西安市房管局产权市场处发了西安细则落实新国五条。文件内容称：“自2011年以来，西安市严格执行国家各项房地产调控政策，经过两年多的努力，有效抑制了投资投机性购房需求，房价过快上涨的势头已得到有效遏制，房地产市场以自住和改善性刚性购房需求为主。今年以来，西安市房地产市场继续延续了稳定发展的态势，市场供应充足，供需基本平衡，价格保持稳定，整体呈现了平稳健康的发展态势。2月26日，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，西安市政府坚决贯彻落实国家房地产调控政策，结合本地实际，认真研究落实措施，于3月31日向社会公布了2013年新建商品住房价格控制目标和住房用地供应计划。
2013年4月9日西安市政府公布了西安新国五条细则。细则内容中称为稳定住房价格及市场预期，保持房地产市场平稳健康发展，确保实现年度房价控制目标，4月8日，市政府办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（市政办发{2013}58号），从切实落实稳定房价工作责任、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强房地产市场监管五个方面提出了十三条措施和要求，坚持房地产调控不放松、不动摇，进一步稳定住房价格和市场预期，积极巩固多年来取得的调控成果，确保房地产市场健康平稳发展。
2013年4月18日，西安市房管局产权市场处发布了西安出台细则严格落实新国五条。按《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（市政办发[2013]58号）的规定，我市采取的主要房地产调控措施有：一、依据市情制定和公布了住房价格控制目标，建立了落实房地产调控措施和稳定房价责任的问责机制；二、严格执行住房限购政策，加强和完善购房人资格审查工作，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为；三、严格执行差别化信贷政策，进一步落实好首套房贷款首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套房贷款首付款比例和贷款利率政策，停止第三套及以上住房贷款发放；四、严格执行差别化税收政策，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。税务部门要积极研究房屋原值核实办法；
五、公布并认真落实住房用地计划，加快普通住房供应；六、加快保障性住房规划建设，认真落实2013年保障性住房建设任务；七、加强商品房预售价格引导，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目的商品房项目，暂不核发预售许可证书；八、严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为；九、大力推进个人住房信息系统建设，实现全市商品房销售和房屋登记管理联网；十、加强房地产舆情监测和管理，合理引导市场预期。（西安市房管局产权市场处2013-04-18）
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，西安新国五条细则第三次出台落实新国五条，目的是为稳定住房价格及市场预期，保持房地产市场平稳健康发展，确保实现年度房价控制目标。不过，西安新国五条细则分三次公布，似乎超出市场预期之外，有点“举棋不定”的瞎折腾给市场添乱。毫无疑问，从“三次”公布的西安新国五条细则十三条内容看，不会对西安市房价产生实际影响力，但购房者心理影响比市场实际预期大。一旦4月无新的调控加码，房价全年必稳中有升。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，第三次公布的西安新国五条细则的制定是根据市情，上两次细则（3月31日细则与4月8日细则）根据新国五条细则。说明西安市政府政策出台过于频繁，楼市受到政策影响负面大，也表明政府官员爱瞎折腾。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，西安新国五条细则第三次“迟到”温柔出炉，暗示地方政府无诚心调控房价，有心保增长。一则从政策出台时间看，3月31日就应该发具体细则，但是通知在4月8日就下发通知，推迟到4月9日才正式公布细则，又到4月18日又转发细则公布于网站，调控房价的积极性比较被动。显然是应付新国五条与新国六条（新国五条细则）临时决定公布的。二则从调控的严厉度看，三次公布的细则总体上温和为主，缺乏实际降房价的杀伤力政策，基本是先前已出台的翻版细则，毫无新意。三则从调控房价政策内容看，空洞而乏力，又细又粗，没有一个关键性与精准性的明确政策，尤其是个税20%（维持1%）、二套房贷（不变）、限购（未从严收紧）、（一字未提）房产税。其他政策基本是老调重谈。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，西安市政府很傻很能折腾，其实西安市房管局产权处没必要出新国五条细则，简直是给西安市房地产市场添乱。一是今年3月31日与4月9日西安市政府已经公布了价格控制目标规。二是只要坚持执行去年的政策就可以。三是不属于房价上涨过快与过高的城市，不属于调控加码的对象城市。四是西安市政府不出新国五条细则比出台好，因为市场已经逐渐相对平稳，如果政策过于频繁，不利稳定市场预期。
附4月9日公布：西安市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）精神，稳定我市住房价格，促进房地产市场平稳健康发展，现就继续做好房地产市场调控工作通知如下：
一、切实落实稳定房价工作责任
（一）稳定和严格执行房地产调控。各区县人民政府、开发区管委会和市政府各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国家和省市各项房地产调控政策，切实承担起稳定房价的工作责任，确保实现年度新建商品住房价格控制目标。
（二）加强监督和检查。对于执行住房限购、差别化住房信贷、税收政策不到位，住房用地供应未达标，保障性安居工程年度任务未完成，房价控制目标未实现，个人住房信息系统建设滞后的相关区县政府、开发区管委会和部门，市政府将约谈、问责其负责人。
二、坚决抑制投机投资性购房
（三）严格执行住房限购政策。加强和完善购房人资格审查工作，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，责令房地产开发企业整改，暂停网上签约；对教唆、协助购房人伪造证明材料，骗取购房资格的中介机构，责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的购房人，企业与其解除购房合同，且3年内不得在本市购买住房；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（四）严格实施差别化住房信贷政策。各商业银行、西安住房公积金管理中心要进一步落实好首套房贷款首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套房贷款首付款比例和贷款利率政策，停止第三套及以上住房贷款发放。银行业监管部门要加强对住房信贷的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，及时予以制止、纠正。
（五）严格执行个人购买或转让住房差别化税收政策。对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。税务部门要积极研究房屋原值核实办法。
三、增加普通商品住房及用地供应
（六）认真落实住房用地计划。各区县人民政府、开发区管委会和国土资源部门要按照市政府公布的住房用地供应计划，稳定、均衡、合理的推进住房用地供应，确保完成供应计划。大力推广“限房价、竞地价”方式供应普通商品住房用地。建设规划、国土资源部门要提出商品住房项目的住房建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，纳入出让合同。
（七）加快普通商品住房供应。发展改革、国土资源、规划、建设、房管部门要建立和完善中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
四、加快保障性安居工程规划建设
（八）认真落实建设任务。各区县人民政府、开发区管委会和市级各部门要全面落实2013年保障性住房建设任务，尽快落实项目用地和资金，尽早开工建设。继续稳步实施棚户区和城中村改造。
（九）加强建设和分配管理。强化规划统筹管理，严把规划设计、施工质量、建筑材料和竣工验收关口，确保工程质量安全。加强基础配套设施建设，确保与住宅同步交付使用。完善保障性住房购买资格审核机制和分配机制，探索建立保障性住房退出机制，确保公平分配。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。
五、加强房地产市场监管
（十）加强商品房项目预售管理。加强商品房预售价格引导，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目的商品房项目，暂不核发预售许可证书。严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为。继续完善和严格实施商品房预售资金监管制度。大力推进个人住房信息系统建设，实现全市商品房销售和房屋登记管理联网。
（十一）加强房地产企业信用管理。研究建立发展改革、国土资源、金融、税务、物价、工商、统计、规划、建设、房管等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。
（十二）加强房地产中介市场监管。房管、物价和工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严厉打击中介企业和经纪人员违规发布信息、价格欺诈等行为。
（十三）合理引导市场预期。各有关部门要加强对房地产市场的监测和统计分析，及时发布商品房交易和租赁的权威信息，引导社会舆论，稳定市场预期；加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时主动澄清并依法严肃处理相关责任者。
西安市人民政府办公厅
4月8日