谢逸枫:今年五一楼市好过去年房价仍上涨
导读：进入5月，多个城市“国五条”细则陆续满月。“五一”北京二手住宅网签量仅为172套，创近5年来“五一”网签量新低。作为“国五条”出台后的首个小长假，“五一”劳动节期间，“五一”假期通常是楼市进入旺季的时点，但受房地产调控新政的影响，今年“五一”北京楼市成交低迷。由中央制定大政策，地方制定具体细则是本轮调控一大亮点。各地细则版本大相径庭，一些地方观望、敷衍态度显现无疑。 所有地方版本中，北京（楼盘）可谓最严厉。除了严规20%的交易个税外，京籍单身被限定只能购买一套住房。数据显示，4月北京二手房成交量环比下降88.1%。与此相对的是，多数城市虽然态度恳切，但内容缺乏新意。
上海、深圳、重庆等7个地市虽然明确涉及20%个税，广州、南京等地提出预售证核发制度，另有一些城市提出限价目标，但总体上是对中央“国五条”的重申，被指缺乏“杀伤力”。还有一些城市的调控政策更是大而化之，语焉不详。新政策已在短期内抑制房地产市场的需求。央行调查显示，购房者购买意愿逐渐高位下滑，未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.8%，较上季下降0.6个百分点。近年来，国家出台一系列土地、信贷、楼市调控政策，然而房价高烧多年不退。从“国五条”的落地来看，中央的调控目标是房地产市场平稳，房价稳定，而地方的目标是房价“增幅稳定”，这和中央还是存在较大差距的，值得警惕。
5月2日，中指院发布4月份房地产市场“百城价格指数”。数据显示，百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨，涨幅缩小0.06个百分点；同比则是连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。具体来看，中指院数据显示，4月份全国百城住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%。其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。此外，本月价格环比下跌的城市个数增加8个，环比上涨的城市则比上月减少8个，其中涨幅在1%(含1%)以上的有40个，较上月减少11个。
住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“符合我此前预期分析与判断，今年“五一”楼市传统小黄金周基本是有惊无险，整体比去年好，表现出稳中有升的态势。成交相对去年有所小幅度回落，房价一条线上震动大幅度上涨。但是，由于各地城市的网签具有滞后性，“五一”楼市假期实际成交量有待于官方正式发布统计数据。”
住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“在北京、广州、深圳三地对房企实行“限价”、“限售”、“限网签”后，房企推盘的速度将放缓，市场供应量将持续低迷，供需矛盾可能加剧。从供求关系角度来看，由于一线城市楼市供应量仍偏紧，供需矛盾未得到有效缓解，房价上涨空间仍不小，至少上半年一线城市楼市量跌价升的状况会延续。”
住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“北京、广州、深圳三地在4月初到4月底出台的限价调控政策，由于没有覆盖全市高端楼盘与下面县市与郊区的高端楼盘，广州房价呈现暴涨行情可谓是可以预料。毫无疑问，限价政策不会长期持续，也不导致楼市“红五月”整体楼市房价大跌，限价、限售、限网签、限贷、限购等调控下，因新货供应减少导致供求不平衡，不仅未能拉低广州房价均价，甚至出现房价上涨局面。”
2013年5月3日，链家地产市场研究部统计数据显示，“五一”假期北京一二手住宅成交不足千套，二手住宅成交创近5年最低。受政策叠加影响，整个“五一”假期，北京新建商品住宅(含保障房)和二手住宅网签量分别为803套和172套，总计975套。其中新建商品住宅由于保障房拉动，同比上涨了53.8%，二手住宅则下降了50.4%。最新数据显示，当前主要城市楼市成交量开始下行，但房价仍呈上涨之势。4月29日到5月1日，北京楼市仅有首创·澜茵山、亚奥·金茂悦、玉兰湾等三个项目开盘，新增供应量618套，新增供应面积7万平方米。同比去年“五一”小长假，供应套数和供应面积双双大幅下降七成左右。截至4月27日，2013年4月北京纯商品住宅（不含保障房）新增供应3348套，环比上月下降2.6%，比去年同期下降20.4%。统计2012年1月以来的数据发现，自2012年10月开始，北京新房市场月度新增供应量小于月度成交量，目前已经持续7个月时间。京版“国五条”细则落地以来，北京开发商便保持“低调”的推盘氛围，选择按兵不动。4月通常是推盘小高峰，但统计发现，今年仅有13个项目在4月拿到预售证，去年同期则有20个项目。主管部门对于新盘入市价格进行“严防死守”也是供给青黄不接的原因之一。 2013年5月3日，上海二手房指数办公室的数据显示，2013年4月，上海二手房指数为2701点，比3月上升40点，环比上涨1.50%，涨幅比3月缩小0.22个百分点。与去年相比，今年五一假日上海楼市参展开发商翻了一番，人流量4天共108000人次，意向成交套数2000套，意向成交面积20000平方米，均价23000元/平方米。2013年4月全市130个板块中，上涨板块120个，下跌板块10个。4月上涨板块平均上涨1.71%，涨幅比3月缩小0.02个百分点。市区内涨幅较高的徐汇康健、杨浦新江湾城、普陀桃浦板块分别上涨3.37%、3.21%、3.11%；新兴城区涨幅较高的宝山共富、闵行梅陇、嘉定城区、浦东世博滨江板块分别上涨3.55%、2.93%、2.91%、2.87%；市中心区价格涨幅相对较低，如陆家嘴(600663,股吧)、古北、静安寺板块分别上涨0.21%、0.16%、0.14%。
据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，
广州日报2013年5月3日，广州市房地产交易网站“阳光家缘”的统计数据显示，“五一”前两天，广州楼市日均网签量为163套，同比下滑10.4%，但成交均价同比上涨幅度较大。受广州最新价格指导政策影响，部分楼盘尤其是中心城区项目不能顺利取得预售许可，最终导致“五一”供货量缩水。广州日报2013年5月3日，广州阳光家缘的最新统计数据显示，小长假前两天，广州楼市日均网签量为163套，与去年同比下滑了10.4%。不过，全市成交均价为16892元/平方米，和去年同期的10912元/平方米相比，增长了54.8%。
新快报2013年5月3日据房产数据中心统计显示，广州一手楼市“五一”假期三天的成交套数分别为174套、118套、91套，相对去年成交量下降8.2%。不过，今年“五一”假期三天全市成交均价为16527元/平方米，和去年同期的11268元/平方米相比，有着46.7%的增幅。据房产数据中心统计显示，“五一”前夕，广州一手楼市网签套数明显增多，4月26日、4月27日和4月28日分别网签277套、221套和230套，“五一”小黄金周首日——4月29日，网签套数为174套，但到了4月30日，只有118套了，头两天共网签292套。 相关资料显示，2012年的“五一”小黄金周三天共网签417套，日均成交为139套。和去年相比，今年“五一”小黄金周的成交明显减少，三天共成交383套，日均成交量128套。不过，和成交量相反的是，今年“五一”全市成交均价为16527元/平方米，和去年同期的11268元/平方米相比，暴涨46.7%。
据中地行研究报告，2013年“五一”期间（4月中下旬至5月），广州十区二市的商品住宅以及可作居住功能物业新推货量大，预计新增供应量约2.4万套，合计推售面积约270万平方米，同比去年“五一”预测新增供应量1.3万套，然而受当前最新价格指导政策影响，部分楼盘尤其中心城区项目已不能顺利取得预售许可，最终导致“五一”供货面临缩水风险。据初步统计，今年“五一”前后广州市新供货项目中有53个暂无预售证，涉及新增供应量约1.4万套，合计推售面积约170万平方米。也有一些楼盘为规避“限价令”而选择“裸卖”或孪生合同的方法，即一个毛坯价和一个装修价的合同网签。
譬如二线城市，最新数据表明，福州楼市在疯狂的3月之后回归平稳，4月的一手房签约备案量与1、2月的数据基本一致，二手房交易和价格也趋于平稳，而刚刚结束的“五一”小长假一手房签约量创三年来新高。刚刚过去的“五一”假期，福州楼市成交量保持了很高的“热度”。由于开发商大做活动，各楼盘的售楼部里均人头攒动。成交数据也证实了这一点：4月29日，福州五城区一手商品房签约备案81套，4月30日签约备案58套，5月1日签约备案37套，合计176套。 而去年的4月29日、4月30日和5月1日这三天，福州楼市一手房总签约备案量为104套；而2011年的“五一”假期，福州楼市共签约备案135套。由此可见，福州楼市仍然处于上升通道中。
今年1月到4月，福州五城区一手房签约备案量分别为2016套、1715套、3250套和1918套。从中可以看出，其实除了3月份，今年每个月的一手房交易量都在2000套上下，比较平均。 如果与去年同期的交易量进行对比，今年福州楼市的交易情况则远远好于去年。去年1月到4月，福州五城区一手房签约备案总套数为4281套，而今年同期则为8899套，增长幅度为107.87%。在签约备案面积方面，同比增幅同样超过一倍。今年前4月签约备案面积总共为1078076平方米，同比去年的487437平方米，增幅达到121.17%。
譬如二线城市，2013年5月3日，东莞市房管局网显示，“五一”小长假三天，全市住宅成交476套，同比2012年增长96.7%。“五一”期间不少楼盘推出促销优惠活动、明星走秀等营销方式，吸引不少市民到场看房买房，出现难得的热闹现象。“‘五一’期间通过促销让利的活动，除了带动一些刚性需求外，一些改善型需求也有所拉动。”今年“五一”成交好于去年同期。东莞市房管局网签数据证实了这点。据悉，“五一”小长假期间，全市商品房共成交527套，其中住宅成交476套，同比2012年大幅增长96.7%；住宅成交均价8958.56元/平方米，同比下跌5.3%。另据东莞中原研究部监测数据测算，预计4月下旬至5月份东莞住宅新增供应量达到78.44万平方米，将创年内新高。