谢逸枫：温州楼市“限购令”回归市场化
导读：2013年8月8日，《每日经济新闻》记者从温州市房屋登记中心得到证实，虽然与之前的限购政策相比，新措施有所改变，但是调整措施总体仍在限购标准内。楼市仍然处于下降通道的温州，开始调整房地产限购措施了。2013年8月5日，温州多家房地产论坛及微博上传出温州“放松”限购政策的消息。该消息称，“2013年8月6日下午相关部门决定：原2011年3月14日后已购买一套住宅的，今日起还可以再购买一套住宅，但名下房产只能是二套，名下之前无房产的可以连续购买二套。”8月8日，温州市房屋登记中心政策法规处有关人员向《每日经济新闻》记者证实，该措施的确将于最近开始执行，名下有二套房产的不能再买，名下有一套房子的可以再买一套，已经签订购房合同但未取得房产证的也算在内。措施主要针对住宅，而原来只能买一套。
上述人员表示，2011年3月份，国务院下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，而温州则随即出台更为严格的限购政策，按照温州出台的《关于落实住房限购政策有关问题的通知》，2011年3月14日后购买房屋的家庭，不管名下有几套房，也无论买后是否卖掉，都不能再购买房屋，该地方措施被业内称为“温州版”限购令。“当年，温州处在房价高涨的态势下，出台这样的政策也是迫不得已。但从去年下半年开始至今年上半年，温州的房价逐步趋向合理，整体交易平稳，恢复健康合理态势，所以把这条给取消了。”对于该措施的出台，温州市房屋登记中心相关负责人向当地媒体解释称，政策的出台与温州当初房地产业火爆行情有关。该负责人还向媒体表示，取消此条规定，主要惠及两类人群：一是2011年3月14日后买了一套，现在又想买一套来改善住房的家庭;二是2011年3月14日后买了一套，后来又卖掉的，现在还未有房产的家庭。
著名房地产专家谢逸枫直言：“温州调整楼市“限购令”，表明上看是放宽与微调“限购令”，更是被指为“救市”，实质上是回归市场化，稳定楼市与促进市场健康发展。一是中央调控基调已变，转向“促进房地产市场健康发展”，针对行政管制调控做“有利”的调整，自然成了促进楼市稳定发展。二是温州楼市发展呈现不稳定，房价连续22个月下降，住宅库存量一直持续居高不下，此时调整“限购令”就是为了消除楼市不稳定不健康的因素，未突破国务院“限购令”底线。三是温州调整“限购令”符合地方楼市与经济发展实际情况，即稳定楼市与防止泡沫及鼓励与支持首套、改善住房需要，刺激消费，扩大内需，拉动经济增长。”
著名房地产专家谢逸枫认为：“温州限购政策的调整背后，隐藏着五个不可告人的因素。一是温州经济整体形势持续低迷，需要房地产拉动经济。二是房价的持续走低与库存的居高不下，楼市面临崩溃风险。三是房地产收入严重下降与民间资本混乱，导致地方债务与金融体系危机恶化。四是楼市销售成交低迷，影响市场稳定。五是房地产发展不稳定，影响到其他产业。”
著名房地产专家谢逸枫指出：“温州率先调整“限购令”，必招来更多城市效仿。一是调整“限购令”，有利于活跃房地产市场。二是有利刺激消费，扩大内需，稳定增长。三是有利增加财政收入，还地方债与防止金融体系不安全的事情发生。四是有利给楼市托底，避免房价进入大跌的通道，稳定市场与房价。五是有利相关产业发展与拉动经济发展。”
同样是市区户籍居民家庭，购买市区商品房或二手房，跟以前相比，现在有了一些区别：
以前
只能新购一套住房。
现在
家庭名下少于两套房子可以购买，已有两套及以上就不能购买。
温州现行的限购政策可以从三方面来理解：
限购对象只针对国有土地住房。
温州其他县(市)户籍的居民(家庭)也可以到市区购房。
凡温州本市户籍居民(家庭)都可以拥有两套房子，如果现在已经有了一套，还可以再买一套。
[五大焦点解读]
有改善性需求的市民是受益者
记者就市民关心的问题，采访了市房屋登记中心相关负责人。
1、有市民在2011年4月在市区买过一次房，后来又卖掉了。现在家庭名下没有房产，可以在市区买几套房?
答：可以购房，但家庭所有成员名下合计不能超过两套。
2、市民在市区多次买房卖房，次数是否会受到限制?
答：跟购房次数没有什么关系，只要该市民家庭名下的市区房子套数不超过两套。
3、比如一位乐清人，在乐清已经有两套商品房了，现在到市区还能不能买房子?
答：我们的限购范围只限于市区，对于购房者的户籍是没有限制的。你到市区买，我们就看你在市区有没有房子，有几套房子。
4、如果不限制购房交易次数，会不会给投资炒房的人提供空间?
答：现在的情况和2011年相比发生很大的变化，炒房的外部环境已不存在。如果在2011年的时候，这是有可能的，但现在这样倒来倒去的人很少了。按照现行的政策，一套200万元的商品房，5年以内交易，要交接近20万元的各种税费。现在买卖一套房子，能赚20万元?而且还要计算房子拿在手上的利息成本。
5、这次变化主要是哪个人群受益?
答：主要受益者是2011年3月14日以后买过房子，同时有住房改善性需求的市民。(注：改善性需求是指客户对现有住房品质不满意，有意向更换成更好居住环境的住房需求)
新措施还明确，本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女。如果家庭中的子女已年满18周岁，可认定为两个家庭。此外，集体土地上有房子的，不纳入存量限购房计算。温州限购政策调整的背后，是房价的持续走低以及库存的居高不下。7月18日，国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品住宅(不含保障性住房)价格唯独温州下跌，这也是从2011年9月开始，温州的新建商品住宅价格指数连续第22个月下降，成为全国楼市的“另类风景”。除房价持续走低外，温州楼市还面临着不小的库存压力。来自温州房地产市场信息动态监测的最新数据显示，截至昨日(8月8日)，温州可售房源为37892套，涉及预售建筑面积为425.813万平方米，其中住宅为22717套、303.93万平方米，而在7月29日，可售房源为36866套。
据温州市统计局最新数据显示，今年上半年，温州市地区生产总值(GDP)为1695.30亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，增速较一季度回落0.3个百分点，低于全省8.3%的增速。温州统计局的数据同时还表明，除第一产业略有回升外，建筑业减速影响第二产业增速回落，受房产增速大幅回落以及其他非营利性服务业降速影响，第三产业增速趋缓，增速较一季度回落0.3个百分点。2013年8月9日，温州市住房和城乡建设委员会对此消息辟谣，称当地并不存在“微调”房产政策，只是对国务院“限购令”政策再次做正确解读，将当地楼市“限购令”政策回归到国务院政策。2010年4月“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台后，全国部分房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。
2011年，国务院下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求当地户籍居民家庭限购两套房，非当地户籍居民家庭限购一套房。媒体报道，在此政策下，温州市出台了更为严厉的“温州版”限购令，要求，2011年3月14日后购买房屋的家庭，不管名下有几套房，也无论买后是否卖掉，都不能再购买房屋。“温州房地产(市场)在调控政策下，基本实现了房价合理回归的目的。”温州市住建委相关负责人9日接受中新网记者采访时说到，总的来说，目前温州和全国一样，保持房地产市场健康发展，所以当地认为有必要对国务院的房地产政策进行再一次解读。对于网上所说的温州“放宽”、“微调”限购令的说法，温州市住建委相关负责人进行了否认。
他说，2011年温州的文件中提到，“买过一套房的不能再买第二套房”的信息存在误读，当地原以为国务院“限购令”或执行半年，不曾想一下子执行了好几年。这期间，温州一直执行“温州版”限购令，“这样是不对的”，现在要重新回归到国务院政策上。上述负责人还解释，日前国务院提出“促进房地产市场平稳健康发展”的新要求，为了不让民间认为房地产限购政策已经取消，于是，选取目前这个时间点作为重新解读国务院房产政策的契机。国家统计局7月18日发布的《2013年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与去年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有69个，价格下降的城市有1个，而这一个城市就是温州。另有媒体报道，从2011年9月开始，温州的新建商品住宅价格指数连续第22个月下降，成为全国楼市的“另类风景”。