谢逸枫：深圳开启全国首城小产权房转正试点
导语：2013年12月31日，深圳市规土委表示，市政府正式通过了《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》(以下简称《实施办法》)，深圳“小产权房”将被分类处理。据市规土委相关负责人介绍，《实施办法》的主要内容包括总则、释义、审查程序、处理确认和罚款地价、临时使用、拆除或者没收、征收搬迁补偿和补贴、法律责任和附则等共九章。对处理工作涉及的部门职责分工，对处理试点工作中涉及的身份、违建建设时间、用途、规划确认依据等做出了清晰的界定，对于实体处理确认的条件、罚款和地价的标准、临时使用的性质、拆除没收的适用条件、征收搬迁的补偿标准等事项作了具体规定。《实施办法》最大的亮点在于严格区分处理范围，坚持宽严适度、分类处理确认的原则。市规土委进一步解释称，“将对非原村民所建住宅类违建、以房地产开发为目的所建住宅类违建不予处理确认；对原村民、原农村集体经济组织，整体从宽、减免罚款或者地价。同时，对历史遗留违建的处理确认属于有限确认，仍限制流转获利、限制征地搬迁补偿标准，以使违法者难以从违法行为获取利益。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“深圳分类处理“小产权房”办法出台，作为全国首个小产权转正“试点”城市，表明中国第二次土地制度改革正式拉开序幕。不仅是深圳历史上第三次大规模城市化的开始，也是住房制度改革的延续，更是以人为本的新一届中央领导全面深化改革的重要体现。毫无疑问，深圳分类处理“小产权房”，意味着小产权房转正提供了根据，同时小产权房转正告别“一刀切”。根据小产权房自身的特点被分门别类，采取分类处理的措施，不排除有些“小产权房”将获得确权的可能。对症下药实行综合治理小产权房，是非常明智的合理选择，有利稳定社会大局与促进房地产市场健康发展。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“目前国土部正在酝酿小产权房管理办法将会在2014年“两会”之后公布。从深圳分类处理“小产权房”办法看，小产权房处理主要思路是倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。一是针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目。二是对于存量小产权房，现在处于研究阶段与试点。增量小产权房还在艰难的清理中，存量小产权房该如何处理随之成为必须直面的重点问题。目前解决存量小产权房的办法有两种，一是经过合法程序，将其纳入住房社会保障体系中；二是某些符合城乡规划和土地利用用途的项目，可通过补交土地出让金和税费来得到确权。因此区分出租和出售等类型进行存量小产权房的统一处理是目前研究小组的重点研究方向。但是目前具体的制度出台还需要一定的时间，但符合规划和用途管制这两个前提不会变。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“深圳分类处理“小产权房”，不仅是执行“两部”（住建部与国土部）有关小产权房的调制，也是贯彻落实党的十八届三中全会精神，坚决遏止建设、销售违法建筑的行为，进一步净化房地产市场交易环境，继续保持“严查严管严办”的查违高压态势。一方面是了中央部委对于小产权房的整治决心。一直以来北京市的清理动作和管理方法，都在全国产生重要影响。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“深圳分类处理“小产权房”办法仍不完善，需要更多具体的配套政策与措施，才具有执行力与操作性。一是转正对象的确定。增量清理，存量转正，排除一切新增量。二是转正的土地性质。小产权房的土地有宅基地、集体住宅地、非法用地、工业地等，必须区分土地性质，分类处理。三是转正的时间点，存量何时开始计算，增量何时为止，必须明确说明。四是转正的补缴标准。补缴的土地出让金与税费参考现在市场价还是原来购买时的价。五是转正产权的年限。小产权房转正之后的产权年限，必须是70年。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“深圳小产权房分类处理的办法出台，小产权房存量转正不会对一手商品房市场产生实质性振荡，更加不会构成对房价巨大的威胁。一方面是小产权存量转正之后，二手市场总量会有所增加。另外一方面是二手房供求关系会发生变化，但不影响一手商品房价上涨。三是存量小产权转正的房源，基本以自住为主，不会冲击商品房市。因此，不用担心小产权房转正会导致楼市崩盘或者是房价暴跌。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“深圳分类处理“小产权房”的办法，对各个城市小产权房处理都具有借鉴意义与可复制的价值都，在全国都具有示范效应。无疑，深圳分类处理“小产权房”的办法必将成为全国各城市纷纷效仿“原始版”，甚至成为小产权房转正的重要措施与出台政策的根据。”
2013年12月31日，深圳市政府出台《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》（以下简称《实施办法》）。该《实施办法》系贯彻落实《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）的一项重要工作，也是深圳市贯彻落实十八届三中全会精神，深化土地管理制度改革，推进土地二次开发利用的新举措。深圳市经历了1992年和2003年两次大规模城市化，城市化水平大幅度提升，但也为众多历史遗留违法建筑所困扰。2009年，市人大常委会颁布《决定》，要求全面推进农村城市化历史遗留违法建筑的处理工作。2010年，深圳市完成了对全市农村城市化历史遗留违法建筑的全面普查工作，掌握了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑的数量以及分布形态，建立了全市违法建筑一张图。按照“先易后难、单项突破”的原则，深圳市先后在包括城市更新政策、房屋征收补偿办法、优化空间资源配置促进产业转型升级“1＋6”文件等对《决定》进行了贯彻落实。《实施办法》出台后，深圳市对历史遗留违法建筑的处理将实现从单一业务领域的试点过渡到综合试点阶段，为进一步推进《决定》的全面实施奠定基础。
该《实施办法》主要内容包括总则、释义、审查程序、处理确认和罚款地价、临时使用、拆除或者没收、征收搬迁补偿和补贴、法律责任和附则等共九章。《实施办法》还对处理工作涉及的部门职责分工，对处理试点工作中涉及的身份、违建建设时间、用途、规划确认依据等做出了清晰的界定，对于实体处理确认的条件、罚款和地价的标准、临时使用的性质、拆除没收的适用条件、征收搬迁的补偿标准等事项作了具体规定。同时，该《实施办法》还严格区分处理范围，坚持宽严适度、分类处理确认的原则，对非原村民所建住宅类违建、以房地产开发为目的所建住宅类违建不予处理确认；对原村民、原农村集体经济组织，整体从宽，减免罚款或者地价。同时，对历史遗留违建的处理确认属于有限确认，仍限制流转获利、限制征地搬迁补偿标准，使违法者难以从违法行为获取利益。为有序推进《实施办法》相关工作，市查违办也同时下发《关于坚决查处在建、在售违法建筑的通知》（以下简称《通知》）。该《通知》主要结合《国土资源部办公厅 住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（国土资发电〔2013〕70号）和《深圳市房地产市场监管办法》（深圳市政府令第221号）精神，经市政府同意，由市查违办同时下发。
《通知》将积极贯彻落实党的十八届三中全会精神，坚决遏止建设、销售违法建筑的行为，进一步净化房地产市场交易环境，继续保持“严查严管严办”的查违高压态势。市查违办还将对全市在建、在售违法建筑开展一次集中排查摸底，掌握全市建设、销售违法建筑的基础数据并分别进行登记造册；对在建、在售的违法建筑坚决叫停，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用；对市卫片执法检查发现的重大案件、媒体曝光案件、全市范围内建设销售的典型案件挂牌督办，并将结果向社会进行集中公开曝光。该《通知》明确要求各区组织辖区规划土地监察机构落实巡查、制止和查处工作，确保行政处罚执行到位。市规划国土、公安、司法、住房建设、地税、银监、监察、供水、供电部门要落实共同责任，配合做好专项整治工作。专项整治行动中发现违法行为涉嫌犯罪的，将移送公安机关依法追究刑事责任，发现公职人员涉嫌失职、渎职的，将移送监察机关追究有关责任。
2013年12月23日，中国房地产报记者从知情人士处获悉，国土资源部正在研究出台小产权房管理办法，未来或将根据出租和出售等性质类别，分类整理存量小产权房。随后，记者分别从国土资源部和北京市国土资源局得到证实，国土资源部目前已就小产权房的处理成立了专项研究小组，希望能尽快推出管理办法。目前的主要思路是，针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目；而对于存量小产权房，现在处于研究阶段，研究方向倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。此前针对在建、在售小产权房的清理工作已率先在北京展开，并针对小产权房的存量情况进行了摸底排查。目前该项摸底已扩展至全国，河北、海南、山西等地已就此出台了相关政策，将陆续开展清理排查工作。2013年11月22日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发的坚决遏制在建、在售小产权房的通知，让此前的小产权房“转正”传闻戛然而止，也表明了中央部委对于小产权房的整治决心。
“小产权房治理要区分类别。”国土资源部相关人士对记者表示，在严格清理增量小产权房的同时，也要处理好存量小产权房，要对症下药实行综合治理。目前，对于增量小产权房的清理已在北京展开。而一直以来北京市的清理动作和管理方法，都在全国产生示范效应。从2012年起，国家就把北京、上海列为全国小产权房清理的试点城市。其中北京昌平、通州两地更是重中之重。自试点以来，北京对小产权房的清理就开始加大力度，从以往的喊话，到现在落实各种清理处罚。自2012年到2013年11月底，北京市国土资源局已先后5次公布小产权房和变相小产权房项目，共计108个，主要集中在昌平区、房山区、怀柔区和通州区，其中昌平区数量最多，占四成左右。这108个中包括85个小产权房和23个变相小产权房，其中变相小产权房多以“生态农庄、农家院、私家菜园”等各类名称出现。北京市国土资源局相关工作人员对记者透露，从今年上半年起，国土资源部小产权房的例行督查组就驻扎在昌平区，“到现在为止都还没走”，给昌平区提了三四百条整改意见，要求逐项解决。
作为方案出台的技术支撑，全国小产权房摸底排查也开始展开。近日，住建部对外表示，已联合国土资源部开始着手摸底全国小产权房的存量情况，并正在筹划相关的检查和执法督察工作。在对小产权房保持“严打”态度的基础上，两部委已经基本达成一致，对于占用耕地建设的小产权房，原则上将一律拆除。日前，海南省国土环境资源厅、省住房和城乡建设厅联合下发了《海南省清理整顿违法建设、销售“小产权房”专项行动工作方案》，将对全省范围内的违法建设、销售小产权房行为进行专项清理整顿，于明年1月31日前将有关摸底排查情况及处置意见上报。山西省太原市也于此前相继出台了《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》和《关于印发违法建设查处规定的通知》，并于近日通报。查处清理工作并非一帆风顺。作为执法者，北京市国土资源局昌平分局副局长李跃红对记者表示，清理小产权房的工作还存在三方面难点：
首先，《土地管理法》等法律法规并未赋予国土资源行政主管部门对非法占用土地上的建筑物强制拆除的权力，国土资源行政主管部门对于需要强制拆除的违法建设必须移交具有强制拆除权力的单位进行拆除；其次，国土资源行政主管部门以及对小产权房负有查处、监管职责的机关，因受现行法律的制约，对违法建房人、卖房人、买房人、土地所有权人、阻碍执法的相关利益人等没有采取强制措施等能起威慑作用的权力，致使小产权房的建设、销售等行为不能得到快速、全面、彻底的禁止；再次，由于小产权房的购房人数众多，情况复杂，小产权房的清理整治一方面是要落实法律法规的各项要求，另一方面要维护社会和谐稳定大局。“希望国家能多宣传购买小产权的法律风险及承担的相关法律责任，使广大购房者深刻认识到小产权房的本质，共同抵制小产权房，积极配合执法者对小产权房的清理整治工作。”李跃红表示。