笔者认为，部分新楼盘降价并非是香港楼市转入熊市的开始，其主要原因是由特区政府调控楼价的楼市“辣招”与美联储的退市（量化宽松也即QE政策逐步退出）及热钱流出所引起。另外是降价销售的楼盘大多位置较为偏远，交通状况、配套设施并不完善，降价是为了吸引客户。其他是原因是政府的楼市调控措施曾令开发商措手不及，现在降价推盘是为了追回销售进度。因此，长江实业、新鸿基楼盘降价尚未产生连锁效应，但不排除未来会有其他开发商降价跟进，就目前情况看，判断香港楼市进入熊市为时尚早。衡量香港楼市表现有两个标准，即中原城市领先指数和屋苑租金。目前，中原城市领先指数尚未跌破上轮熊市的低位100点，而私人住宅租金亦高于去年同期每平方英尺22.7港元的水平。其实新盘降价更多是市场营销策略，其释放的信号不足以证明楼市已到下降拐点。香港经济多依靠内地，所以由香港起始带动内地楼盘降价可能性不大。美国量化宽松政策退出将对香港楼市产生影响，但由于低息期有望维持到明年年中，今年购房者负担不会明显加重。

   与“九七崩盘”的比较，事实上，各大国际投行的确纷纷看淡2014年香港楼价，巴克莱、渣打、花旗和德意志分别预计新年楼价将重挫10%至30%。府调控措施对打击短炒效果显著。香港土地注册处数据显示，2013年所有楼宇买卖合约较2012年下跌39%，合约价值下跌30%，短线投机交易几乎绝迹。在此背景下，2013年开发商的售楼步伐并无明显加快。一向奉行“货如轮转，现金为王”的长实， 2013年卖楼收入少于50亿港元，远低于去年初设定的300亿港元目标，今年维持300亿港元的销售预期。新鸿基新一财年卖楼目标只有280亿港元，按年减少15%，其中香港仅占190亿港元。恒基地产新年卖楼目标160亿港元，与去年持平。这与1997-1998年间四大地产商“比赛卖楼”的盛况不可同日而语。开发商此举更像是在测试市场“水温”，并非下跌周期中的恐慌性抛售。从市场供应来看，在1997年到2003年的下跌周期，香港平均每年有85000个单位应市。仅1997年就有64400个住宅单位落成。这也与当前的楼市情况大不相同。香港运输及房屋局的最新统计显示，2013年私人住宅落成量仅8300个，同比减少18%，为有记录以来的第二低，远低于政府原先预估的13551个。

   不计算内地投资需求，香港每年的私人住宅需求最少也有1万个；3D调控下，发展商推盘意欲阑珊，很难指望楼价在这种超低供应的前提下会发生崩盘”。与内地类似，香港楼价只会“越调越涨”，除非按揭利率出现明显逆转。鉴于调控措施严重影响发展商供应，低息效应会持续释放购买力，香港楼价2014年仍将上涨5-10%。没有感受到卖楼有任何压力，新盘定价随行就市，预计香港楼市今年将告别亢奋期，楼价年化波幅不超过10%。面对楼市最新形势，香港金管局总裁陈德霖日前回应称，当前楼价仅属轻微下跌，住宅按揭贷款也因为金管局的六轮逆周期措施而放缓，目前难以确定楼市是否已从上升周期转入下降周期。

香港港府高官表示，现在香港的楼价顶多只算进入平稳期，还没进入下跌周期。政府一旦确认楼市进入下跌周期，将会沿用逆周期思维放松调控。“但显然目前还言之尚早。”“以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅降价”的消息引发市场强烈的反应。实际上，不仅仅是楼市成交惨淡，热门地段流标、入市新盘降价抢客等一连串负面消息也不断冲击香港楼市。

   当地舆论称，这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。但更重要的原因是，美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出，低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然减退。目前，悲观气氛正笼罩香港楼市，香港楼市调整周期展开，今年楼价或下调10%。租金回报率相对下降是香港楼市或将出现熊出没的内在动因。本轮香港房价的持续上涨，其根源在于美国量化宽松货币政策的出台。由于香港实行联系汇率制度，在超低息的货币环境下，大量热钱、内地投资客流入香港，逐步推高香港房价。当时，香港的个人按揭利率仅为2.2%左右，而租金回报率则超过3%，因而可以支撑房价连续高位上涨。据美银美林研究，香港楼市租金回报率与10年期美国国债收益率紧密相关，目前两者均为2.8%。随着美国Q E的退出，10年期美国国债收益率将升至4%。假设租金不变，当前香港房价至少下跌24%，租金回报率才能与美国国债收益率保持一致。

   香港特区政府宣布向非香港永久居民买房征收额外买家印花税，以及根据成交总价实施差异化印花税率的“双辣招”调控政策，将会明显降低住房流动性，对本地楼市需求与人气的集聚形成持续冲击。近期长江实业降价25%销售新盘，春节期间新鸿基新盘直降40%，或许在某种程度上反映出市场对香港楼市发展前景的担忧。这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。2013年下半年起，由于特区政府推出针对内地炒楼的“双辣招”(非本地人、短期炒卖者加征印花税)，内地客参与较多的“豪宅”市场便开始疲软。据差饷物业估价署早前公布，去年全港楼价升约7.7%，升幅为5年来新低，实用面积1722平方英尺(约150平米)以上大户型，楼价更是5年来首次出现跌幅，全年下跌2%。悲观的气氛正笼罩香港楼市。农历新年期间，一二手房成交大幅下挫，说明投资者对现阶段入市买楼变得犹豫，大部分都转持观望态度。居民预期短期楼价下跌所占比例为70.9%，新盘减价冲击二手房，预期今年二手楼价下跌10%。香港楼市将进入调整期，但由于全球发展尚算稳定，调整将是温和的。

   据前瞻产业研究院发布《2014-2018年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，预计今年中国个人投资者将有1.1万亿元投向海外房地产市场。由于人民币持续升值，目前内地客入市港楼等于打了7.8折。于是房价将“暴跌”、楼市“崩盘”的猜疑在业界盛传。自2008年以来，在美国量化宽松政策之下，香港和内地楼市的变动曲线息息相关。QE退出、货币政策的反转将引发香港和内地资产价格尤其是房地产价格的下跌，似乎已如箭在弦。无独有偶，近期内地同样出现降价风潮。有媒体报道称，恒大地产将在全国142个城市实行折扣优惠，通过恒大内部员工介绍可额外享受97折优惠。其中，恒大在郑州、合肥、沈阳的项目已经出现不同程度的优惠。这并非恒大首次启动“全线”降价。早在2010年，恒大就曾启动过类似的策略，并引发市场的关注和部分项目的效仿。而在2013年，内地已有多个三四线城市楼市出现崩盘，如鄂尔多斯、温州、营口等二三线城市。但值得注意的是，内地一线城市尚未出现明显的降价迹象。

   国家统计局数据显示，2013年12月，京沪广深四个一线城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅均超过20%，这种情况已是连续4个月出现。同时，高价地仍然不断诞生。自2013年7月开始，李嘉诚旗下企业相继宣告或抛售上海东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场、南京新街口最繁华地段的国际金融中心大厦北京盈科中心，涉及金额约500亿港元。对此，王石在微博表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”。一向看多的任志强，2月12日在亚布力中国企业家论坛表示，很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。“我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。我们认为房价增幅普遍下降，但是我们不认为是负增长，只是增幅大幅下滑”他说。2014年内地房价走势将分化，主要表现是一二线大中城市仍将上涨，而三四线存在下跌风险。从供求关系来看，由于一线城市人多地少，土地供应量少势必导致房价中长期处于上涨状况，因此，行政化手段有可能短期内还会持续，这样的结果就是一旦市场需求被压抑很久，那么始终会寻求市场机会爆发，2013年的大涨就是2011年、2012年压抑之后的爆发。

   农历新年过后，传来的不仅仅是楼市成交惨淡这一桩坏消息，热门地段流标、入市新盘大幅降价抢客等一连串负面消息也不断冲击楼市。最新消息是，屯门两幅住宅地截标以每平方英尺2000余港元的低价售出，创下该区块十几年以来的最低价。至于新楼盘“劈价抢客”，以元朗一楼盘为例，去年3月底首度开盘，当时平均实用平方英尺价1.71万港元，而最近一期报价则是约9200港元，价格调整幅度可谓惊人。这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。去年下半年起，由于特区政府推出针对内地炒楼的“双辣招”(非本地人、短期炒卖者加征印花税)，内地客参与较多的“豪宅”市场便开始疲软。据差饷物业估价署早前公布，去年全港楼价升约7.7%，升幅为5年来新低，实用面积1722平方英尺(约150平米)以上大户型，楼价更是5年来首次出现跌幅，全年下跌2%。更有机构数据称一手房需求应声锐降，以非本地个人及非本地公司名义购买物业的个案，去年第三季度减少至平均每月89宗，占总成交2.2%，远低于2012年1月至10月期间，平均每月约360余宗，占总成交逾4.5%的水平。

   “辣招”之外，全球金融大环境更为人所关注。香港作为对全球资金动向最敏感的开放式经济体，国际金融一有风吹草动，楼市便摇晃不已。美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出，原为低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然会减退，这是香港楼市疲软的根本。香港金管局总裁陈德霖早前预告，金融海啸后流入的1000亿美元将会撤走，届时会对资金流动性及利率造成压力。香港金管局及中原研究部的资料显示，自2008年美联储推出首轮量宽后，热钱流入将香港银行体系资金一度推高至3180亿港元，令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位，现时银行体系资金约1639亿元，资金转势流走后，市场预计按揭利率将从低位回升至逾3厘水平。中国内地对香港的影响也越来越大。从香港的角度看，一方面，内地经济保持稳定增长，内地金融系统稳健、不易受国际冲击，对香港起着重要的支撑作用；另一方面，内地收紧银根、整顿“影子银行”、打击腐败，又客观上影响了对香港楼市的需求。内地整顿金融秩序对全球金融的影响也不容小觑，一国际金融机构高管就直言，中国为影子银行“收水”，比美联储退市更值得新兴市场忧虑。

   在香港，一枝独秀的地产行业也可视作经济之母，楼市一旺百旺，一衰百衰。从楼市周期看，回归以来香港曾经历过1997年(亚洲金融危机)、2003年(非典危机)及2008年(美国次贷危机)的楼市大调整，自2008年12月香港私人住宅价格跌入谷底后，反弹至今累计升幅已达134%。目前楼价升幅换算成年率高达18.5%，是GDP增幅的5到6倍，也是物价增幅的3到4倍。无论从基本面还是从外围大环境看，香港楼市都显现出正在步入调整期。美联储的加息预期就是调整的信号。香港财金官员已不只一次警告，香港利率有可能比美国更早进入加息周期。一方面，在新兴市场热钱流走的阴影之下，未来加息的可能性骤增；另一方面，受持有成本增加的影响，地产商会加快售楼，未来香港楼市新盘供应将会逐步增加。香港楼市有可能要调整两成或以上才见底，调整期至少需要2年。不过，目前香港经济基调良好，失业率仍维持约3.3%水平，业主持货能力较强，低息环境下，大部分不需急于“劈价”套现，预计今年住宅楼价有望上升。

   另外是楼市保持畅旺的希望寄托在内地客身上。世邦魏理仕发布《中国资本进军海外房地产投资报告》，预计今年中国个人投资者将有1.1万亿元投向海外房地产市场。由于人民币持续升值，目前内地客入市港楼等于打了7.8折。短期内“限购令”不会有所放宽，港人在内地购房的限制依然持续，加上内地税制复杂，投资内地楼市未必有多大赚头，简单而言5年要升值3成以上才“有钱赚”。限购令内地资金南下，预料投资者将重返香港新盘市场，今年内地买家比例将由现时的5%增至10%。总之，多数观点认为，香港楼市将进入调整期，但由于全球发展尚算稳定，调整将是温和的。有机构预测，新盘减价冲击二手房，预期今年二手楼价下跌10%。如果其他地产商跟随减价卖楼的话，新盘定价有可能会“一浪低于一浪”，而急于套现的二手房业主惟有减价争夺客源，假如一手房及二手房的价格齐跌，香港楼市就可能真走到转折点了。

   实际上，自2009年10月至今，针对楼市炽热的炒卖情况，金管局已先后五次推出逆周期调控措施，涵盖收紧物业按揭贷款成数，降低供款占收入比例，并严格收紧非香港收入人士按揭贷款成数至三成，希望透过行政措施控制投资需求。仅在2012年，香港特区政府就分别在8月和10月两次出手抑制不断刷新的高房价。2012年8月，香港特区行政长官梁振英宣布了楼市新政，被市场称为“梁十招”，其中最受各界瞩目的是“港人港地”政策，即如果住宅市场过热，政府会选择符合中产阶层住屋需要的政府土地，在卖地条款中规定建成后的住宅单位只可出售予香港居民，以协助香港居民置业。在随后的9月即宣布，“港人港地”于今年一季度推行，将拍卖两块东九龙启德地区地皮，兴建逾1100套住宅。梁振英强调，“港人港地”住宅首次出售及其后30年的转售对象，都必须是香港永久居民，但由于目前来看供应量较少而被市场认为实际效果可能有限。2012年10月，香港特区政府财政司司长曾俊华又宣布将提高购房额外印花税的税阶，并将适用期从2年延长至3年。具体来说，买入后首半年内出售单位的征收率增至20%；在半年至一年内为15%；一年至三年一概征收10%。而现行税率分别为15%、10%、5%。与此同时，香港还特别推出全新的买家印花税，外地人士、所有本地和外地注册的公司购买香港住宅，除了缴付一般印花税以外，需缴付15%的买家印花税。

   为控制楼市潜在泡沫与风险，特区政府在增加土地和房屋供应的同时，于2009年10月、2010年、2011年、2012年10月与8月、2013年2月出台了一系列“辣招”，分别从买卖环节入手，增加交易成本，并通过税收限制了非香港永久居民的入市。受此影响，2013年香港楼市成交出现明显回落，香港所有种类楼宇买卖合约较2012年下跌39%。担忧—楼市流通缓慢使得经济流动性减弱，长此以往将对香港经济造成不良影响。虽然“辣招”引起诸多争议，但调控措施有效控制了楼价过快上涨的势头，抑制了投机。由于一手楼市场抢走客源，二手楼楼价将有下调压力。今年香港整体楼价易跌难升，可能下跌5%至10%。一是2010年，香港历史罕见连出5招消减百年楼市泡沫。百年一遇的资产泡沫急袭香港楼市，楼价如脱缰野马，市民哗然。港府历史罕见地连续五次出招，消减楼市泡沫最终在年底成功收缰，与百年泡沫形成拉锯之势。香港收复金融海啸的全部经济失地，经济生命力举世青睐，加上美国两次实行量化宽松货币政策，百年一遇的热钱如潮涌向楼市，这对一向奉行资本自由和“大市场，小政府”的香港，形成严峻挑战。一年来，特首曾荫权、“财爷”曾俊华、金管局总裁陳德霖等相关港府高官，轮番对发烧的楼市“喊打喊杀”。

   2010年2月，港府首次出招：将价值2000万元(港元，下同)以上物业买卖印花税税率，由3.75%提高至4.25%，以遏止豪宅炒风，但中小型楼市依然炒风炽热。港府再於2010年4月21日推出“9招12式”规管发展商卖楼，但因其中9招是规管楼宇销售手法，12式是针对示範单位所则提出的建议指引，因此楼价稍缓即升。港府遂在2010年8月第3度出招，推出的“3招14式”，以打击楼花摩货及收紧按揭为主，又将价值1200万元以上物业按揭上限降至60%，但炒风未绝。2010年10月13日，特首公布施政报告，第四次出招，立足加大土地供应稳定楼价，推出包括先租後买的“置安心”计划、限制“发水楼”以及订定未来10年建屋土地目标，确保平均每年有2万个私人住宅及1.5万个公屋单位供应等等，但缓不济急，加上美国宣佈第二轮量化宽松货币政策，楼价飙升，人人喊危。到2010年9月，香港楼价比2008年金融海啸时期，已经上涨了45%。11月，特首曾荫权在《施政报告》中推出“置安心”计划不到一个月，火爆的楼价增幅就让不少社会人士对先租后买的“置安心”计划信心动摇。楼市高烧，不仅让香港市民面临百年资产泡沫的风险，而且影响到港府制定的房屋政策能否带给港人安居乐业的信心。

   2010年11月19日，港府第五次出招遏制楼市：增加住宅楼宇短期交易“额外印花税”，分三级税率打击短期炒楼，其中税收最重的是6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%。此外，香港金融管理局亦宣佈，即时起下调楼宇按揭成数，楼价1200萬元或以上的物业按揭成数，由六成下调至五成。值得留意的是，有关措施需修改《印花税条例》。可见，港府此番重招，已经超越了上次修订印花税条例时对楼市形势的估计。港府的重招立即见效，炒家纷纷离场转战工厦市场。到12月，香港面向大众的楼价下降了5%，楼市交投减少了20-25%。中原地产的一份最新研究报告指出，12月的“摩货销售”(一种炒楼行为，即以确认人身份转让的二手私人住宅或楼花)数字创下了2010年的新低。当时市场不乏利好因素继续支持楼市上升，包括息口低企、市场资金充裕、新楼供应量短缺、经济及股市向好、通胀加剧等。即使港府明年加大压市力度，但在高通胀下市民置业意欲只会更加旺盛，完全可以抵销政府压市负面影响。澳洲会计师公会大中华区分会最近完成的一项调查显示：港府推出楼市降温措施后，仍有55.6%受访者料明年楼价续升，当中逾87%的受访者认为楼价升幅在15%以内。目前，港府一方面加大土地供应，除每年推出2万个私人住宅单位外，还准备好30公顷土地改做住宅用途；另一方面，密切留意楼市温度，随时可以再出重招降温。

   二是2011年6月，香港当局再度出招调控楼市。在进一步提升银行按揭业务风险监管的同时，住宅用地供应也将大幅增加，外地人士购房首次区别对待，门槛进一步提高。年全球经济重现不确定性，楼市走向很难预测，国内楼市则更显扑朔迷离。因此，在外围市场环境出现大的变化时，需要慎防投机资金的“虹吸现象”。这已是香港楼市自2009年第四季度以来第四度推出逆周期的监管措施。首先是银行按揭业务风险监管进一步提升。金管局日前公布了一系列收紧按揭措施。其中，将1000万-1200万港元住宅的按揭成数调低至最高5成；700万-1000万港元的按揭成数调低至最高6成，贷款上限为不超过500万元；700万以下楼房最多可借7成，贷款上限为420万元，值得注意的是，外地人士购房将首次面临被区别对待。不论物业的种类和价值，如果按揭贷款申请人的主要收入并非来自香港，贷款的最高按揭成数需要按照所适用的标准下降至少一成，即首付比例再提高一成。其次，面对楼市气氛再度转热，以及回应市民和舆论诉求，香港还宣布在下季度将推出八幅土地，以增加住宅供应。特区政府财政司司长曾俊华特别强调说，香港对稳定楼市的决心不容置疑，因应形势调整措施力度，必要时将毫不犹疑再推出压抑楼市措施。曾俊华认为，目前房地产价格一路走高，风险也将随之增长。

   数据显示，2011年三、四月以来，香港楼市呈现持续升温迹象，目前楼价已超越1997年的高位。与此同时，利率风险也随之提高。曾俊华此前曾表示，香港的魅力就在于资金自由流动，如果不是在迫不得已的情况下，政府是不会控制楼价的。由此看来，香港楼市目前的形势不容乐观。自2009年第四季度以来，香港楼市走势反复。2010年底香港政府出招稳定楼价后，曾于2011年一季度前后有所降温。但在近期政府卖地以高价成交后，又见升温。“这不但是楼价上升，也令按揭风险上升。”香港金管局总裁陈德霖说，超低息和按揭环境不会持续，所以要提升按揭风险管理。一段时间以来，内地买家频繁现身香港楼市。从2010年下半年起，香港二手豪宅开始受到内地买家青睐，其中2011年前4个月内地买家的购买量已经占香港豪宅成交量的38.1%。而豪宅的价格也在内地买家的助推下，水涨船高。因此，香港市场出现限制内地人士在港置业的呼声。楼市投机资金的“虹吸现象”值得重视。目前全球经济再次面临通胀压力与稳定增长的挑战。楼市走势及监管政策步调的不一致，很容易造成投机资金的大规模流动，从而进一步冲击调控及监管政策。

   梁振英上台以来的香港楼市调控政策看，2012年8月30日“梁十招”： 短、中期各5项措施，包括出售剩余居屋单位以及首个“置安心”项目等，旨在加快出售港府资助单位和私人房屋单位。2012年9月06日“港人港地”： 将两块位于启德发展区的地皮上开发的房屋首次出售仅限于香港永久居民，且30年后方可转售非香港居民。2012年10月26日升级版印花税：非香港永久居民或者本地注册公司买房征收15%的买家印花税（BSD），并上调额外印花税（SSD）5个百分点，适用时间延长至3年。2013年2月22日全面提升印花税：200万港元以下住宅按成交价1.5%缴纳，200万港元以上印花税翻倍，仅针对二套房买家；非住宅物业签订买卖合同时就需缴纳印花税；涉及工商物业的按揭比例下调10%，上限四成。曾俊华召开新闻发布会推出楼市调整新政，全面提高住宅印花税率，200万港元以下住宅的印花税从100港元上调至成交价的1.5%，其余价格的住宅印花税率翻倍，最高达到8.5%。购买首套房以及置换房屋的买家暂可以豁免新政，沿用原先的印花税率。对于非住宅物业，曾俊华则表示，非住宅类物业签订买卖协议时，应即时支付印花税，而非在签署转易契约时才缴付。上述两项措施对于个人或者公司买家均适用，从今天开始生效。
　　
   不仅仅是提高印花税，在曾俊华宣布楼市新政后，香港金管局局长陈德霖也随即召开新闻发布会，表示银行在对贷款人进行还款能力压力测试时，利率较基本水平将由目前假设上升2个百分点，增加至3个百分点，并将涉及工商物业的按揭比例一律下调10%。香港特区行政长官梁振英表示，政府将会继续监控楼市，如果楼市过热，将适时再推遏制措施。面对持续升温的香港楼市，光去年下半年特区政府就先后出台3项措施，包括“梁十招”、“港人港地”以及“升级版印花税”，以此遏制炒楼之风，但显然效果不佳。值得注意的是，香港特区政府将在27日公布新一年度的财政预算案，市场预计仍会有较大篇幅阐述楼市政策。虽然之前政府推出相关楼市措施后，楼价平稳了一段时间，但目前市场又出现亢奋现象，1月楼价涨了2%，2月继续保持上升势头，现在的楼价较2008年低位上升了120%。曾俊华指出，住宅市场过热主要源于供求失衡、热钱流入等问题，楼价与经济已经出现了背道而驰的现象。曾俊华又称，截至去年第四季度，市民的供款负担比例已经升至52%，如果利率回到正常水平，将升至68%，楼市的泡沫风险正在增加。

   梁振英班子的楼市调整政策最先开始于去年8月30日，梁振英推出了短中期各5项措施，被外界称为“梁十招”，之后9月6日，再次宣布出台“港人港地”政策，但上述两项措施并不能及时遏制炒房之风，曾俊华在10月26日推出了额外印花税(SSD)和买家印花税(BSD)，打压非香港本地居民的购房需求。曾俊华介绍，在印花税政策推出后，涉及SSD的交易，从过去平均每个月1500宗减少至200宗，1月只有318宗，但是楼市只涨不跌的预期依然持续，市场并不健康。2013年10月15日，香港特区行政长官梁振英今早表示，港府调控楼市的政策不会微调、不会减辣，并促请香港立法会尽快通过条例草案。梁振英是在准备出席上午的行政会议前，就香港楼市发展回应外界提问时作出上述表示的。他指出，在过去的长假周末，媒体报道有部分来自内地炒家入市，这明显说明如果特区政府按部分人要求微调调控楼市措施或减辣，楼市会恢复到什么样的状态，因此，香港的调控楼市“辣招”不会微调、不会减辣。

   三是2012年，为了及时应对香港房价连续5周创下的历史新高，遏制越来越热的楼市炒风，香港特区政府宣布：从2012年10月27日起实施全新的买家印花税措施，所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时，除缴付一般印花税，还需要缴付15%的“买家印花税”；此外，额外印花税的税率适用期也由两年延长至三年，即如果在三年内出售物业，还需支付额外印花税，其中半年内楼宇转手的税率为20%，半年至一年为15%，一年至三年为10%。这就意味着，仅在印花税上，外来炒房者和所有在香港的公司，税费最高达到35%。炒房者手中的楼盘，如果在半年或一年内出手时没有暴涨到35%和30%以上，楼市炒家将血本无归。香港这一楼市调控新政，对内地而言，具有一定的借鉴意义。众所周知，内地的此轮房地产调控从2010年初实施以来，至今已近3年。尽管出台了一系列的政策“组合拳”，但目前楼市的状况，和所有人原先对此轮房地产调控政策效果的预期，相差甚大。当初国十条推出之时，甚至连一些大开发商都认为，房价将下降三成以上。但实际情况是，除了调控初期房价有所下降以外，3年下来，多数地方的房价仍有上升。

   距离调控所要达到的“合理房价”目标似乎越来越远。在这样“牛皮糖”房市下，香港新的楼市新政，无疑是给内地的房地产调控，“吹来了一股春风”。它至少给人以下启示：首先，任何房地产的调控政策，不可能一蹴而就，必须及时出台和跟进新的政策。此轮调控初期出台的限购和限贷等举措，政策的边际效应越来越低、反调控的手段也越来越多。在此情况下，有必要及时出台新的更有的放矢的房市调控政策，例如国十条所讲的地区房价目标控制、房产税和土地增值税等。第二，任何的房地产调控政策，都应该强调针对性和有效性。香港的这次新政，重点打击的是炒房商人、大地产商和外来的炒房者。如果特区政府在制定政策时，被香港商人和开发商所绑架，那它的“买家印花税”完全可以把香港的公司排除在外，只需对外来炒房者征收。但那样的调控效果就可想而知了。第三，政府在出台住房政策时，“第一要务”应该是如何保障公民的居住权。内地众多城市的房价之所以下不去，根本原因是一些地方政府难以割舍土地财政和GDP的增长，使得调控政策落地时往往出现“微调”。

   2012年10月26日，港府推出两项严厉的房市调控措施：如果买房之后三年内把房子卖出，需支付一笔10%到20%不等的额外印花税；所有非香港本地居民、所有本地及外地公司在香港买房，都需要支付相当于房价15%的“买家印花税”。两项措施于10月27日生效。从11月以来的情况看，港府调控已取得成效。香港中原地产近日发表研究报告显示，反映香港二手房价的中原城市领先指数(CCL)报116.17点，较此前下跌0.55%。该数据根据11月12日至18日签订正式买卖合约的中原集团成交计算。当中有超过六成的交易于10月29日至11月4日签下临时买卖合约，即10月27日港府的两项调控措施生效后的第一周。从最新数据看，此次港府“辣手”调控已初显成效。反映香港二手楼价的中原城市领先指数(CCL)结束了八周的连升势头，下跌0.55%。然而此消彼长，在港交所挂牌的内地房产股板块近日持续强势，多只股票更是创出了一年以来的新高。投资者的青睐也使得内地房地产企业有望掀起新一轮的香港上市潮。

   四是香港财政司司长曾俊华2013年2月22日傍晚宣布，港府留意到近日香港的楼价只升不跌，显示楼巿情况很不健康，泡沫风险增加，因此决定再出招为楼巿降温。为防范楼巿风险进一步恶化，拟推出两项需求风险管理措施：第一项是全面提高楼宇买卖印花税，增加楼宇交易成本，规定200万港元以下物业印花税将由现在的100港元提高为交易总额的1.5%；另外，其他交易的税率将全面增加一倍，最高税率由4.25%调高至8.5%。第二项楼市调控措施是针对非住宅物业，包括商铺、写字楼、工厦、车位等交易，买卖双方在签订买卖协议时需即时缴付印花税，向住宅物业买卖看齐。曾俊华指出，除了指定豁免之外，措施适用于所有人或公司购买住宅或非住宅物业的交易。新税率的豁免范围，大致与额外印花税及买家印花税的情况相若。但香港永久性居民在购买住宅物业时，如果在签署买卖协议时并不拥有香港其他住宅物业，将可获豁免缴付新增税率，只需按目前税率缴付印花税。曾俊华同时强调，新措施的出台与近期长实拆售雍澄轩事件无关，措施的目标是防范楼市泡沫风险，港府将在必要时再加推措施。2月21日，在港府宣布加推楼市调控措施之前不久，反映香港住宅房价的“中原城市领先指数”结束五连升，最新报121.58点，按周回落0.12。

   港府统计数据显示，自2013年2月底公布双倍印花税(DSD)等措施后，香港住宅市场转趋淡静，交投活动明显减少，第二季度住宅物业买卖合约每月平均有3800份，远低于去年每月平均的6800份的水平，显示特区政府的稳定楼市措施已发挥作用。 然而，就是在这样的背景下，香港楼市供应不减反增。香港一手楼销售监管新条例实施近四个月来，香港主要开发商已逐步熟悉了条例要求，正紧锣密鼓整装待发。另一方面，由于投资者对美联储退市甚至加息的预期日益增强，这也会增加楼市投资压力。不少投资客已开始逐步退出香港楼市，割肉套现的个案并不罕见。受到港府连串“辣招”的夹击，一直处于“挨打”状态的香港二手豪宅市场近日掀起了“蚀让潮”，例如：大埔天赋海湾项目首度“见血”——有业主折价“跳船”，亏损260万港元；九龙站天玺项目有业主看淡楼市后市，亏损近77万港元沽售……另外，香港中小型住宅也受到波及，上周香港十大屋苑中有七个“无单开”。

   李嘉诚旗下长江实业2013年2月18日突然宣布，计划在短期内分拆出售位于香港葵涌的雍澄轩酒店全部360个房间，每套房售价的入场费为339.4万港元，预期总共可套现约2.46亿港元。长实执行董事赵国雄特别强调，由于雍澄轩属于商业项目，因此买家不需缴付买家印花税(BSD)及额外印花税(SSD)，长实也不需要更改地契或者补地价，但他否认这一安排是为了避开被称为“双辣招”的楼市调控措施，强调只是希望可以令投资市场有更多的新选择。对此，港府发言人立即予以回应，称额外印花税及买家印花税适用于所有住宅物业，至于界定一个物业是否住宅物业则要视乎物业的实际用途、政府租契及公契等文件。港府发言人强调，这与发展商对物业冠以的名称或者是否家庭式酒店形式无关，税务局将会根据香港《印花税条例》的条文处理雍澄轩的物业交易。自从港府在2012年10月推出“双辣”招以来，各界对此的争论就未曾停止，不少声音批评港府措施过于僵硬。对于业界的质疑，香港运输及房屋局常任秘书长栢志高昨日在立法会上回应称，双辣招有力打击了短期炒卖行为，重申这是“非常时期的非常措施”，要等到市场供求情况有所改善才会考虑取消。栢志高指出，香港楼价飙升的主要原因是欧美等国推出多轮量化宽松措施、低利率以及海外热钱流入的共同作用。

   目前，香港的楼市状况可以归纳总结为：房价高企、成交骤减、供应量持续增加、政策高压态势不减。由此就不难理解为什么在港股市场上，投资者对美联储退市计划闻风而退、大手抛售地产股的举动了。香港CIMB证券的研究报告则预期，香港楼价处于不稳定的泡沫状态，估计2014年楼价下跌10%~15%，2015年可能再跌15%~20%。香港楼价之高已是众所周知，甚至高到月入数万的香港中产家庭都只能望楼兴叹的地步。正因为如此，香港特区政府才接二连三出台诸如“额外印花税(SSD)”、“买家印花税(BSD)”、“双倍印花税(DSD)”等一系列调控政策，且丝毫没有放松的迹象。自2012年底港府推出买家印花税(BSD)政策、规定公司及海外买家都需要缴付额外重税后，随即令香港住宅交投量大幅下挫。有数据显示，目前整体住宅交投量已较政策实行前下跌超过五成，而被指是推高香港房价幕后黑手的内地买家更是一度绝迹。

   香港房价攀高，内地“豪客”不能不说是一个重要的因素。根据地产中介公司的统计，现在香港房屋买卖有二至三成的业绩都要归功于内地客户。内地人创造了香港楼市神话。除了内地客户的因素，香港本地经济发展的种种要素综合在一起，也对房价起到了推波助澜的作用。首要一点，热钱涌动。早在去年10月，金融管理局局长陈德霖就警告说，2008年至2009年，共有约5675亿元资金流入香港，银行体系数据也反映，2009年第二季度以后，流入资金已经由避险转为投资，数千亿“热钱”将会对资本市场价格产生很大影响。汇丰亚太区业务策略及经济顾问梁兆基更是认为，资金流入的规模“前所未见，至少有20%的热钱流向楼市，香港楼市升势将于2010年趋向白热化，构成泡沫”。此外，2009年以来香港经济复苏势头强劲，今年3月份全港对外商品进出口额同比增幅双双超过三成，商品出口及失业率均恢复至金融危机前水平。在全球外来直接投资金额排名中，香港更是从2009年的第九位跃升至今年的第四位。在经济复苏势头带动下，香港就业形势一片大好，市场上资金充裕、银行利息低，推动大量的资金都在找合适出路。

   2013年2月8日，香港的楼价继续升温，香港居民的家庭负债率已接近历史峰值，香港特区政府或许又要“坐不住”了。市场纷纷传言香港特区政府及香港金融管理局（下称“金管局”）最迟于今日出台新一轮逆周期调控楼市“辣招”。对此，金管局副总裁阮国恒2013年2月6日拒绝回应传闻，但表示不排除会推出近年来第六轮逆周期措施。市场间流传的5项楼市“超级辣招”内容包括：买家印花税(BSD)加至30%、第2套房额外征税5%起、第3套房停做按揭、800万港元以上楼房按揭上限再减10%，以及特区政府推出1万伙（即1万户）5年期居屋楼花（即预售5年之后的期房）。当中只有推1万伙5年期居屋楼花较为实际，其他措施或调控程度有限，或者受影响的群体已不多，对压抑楼市作用不大。根据香港特区政府统计处的数据，2012年11月香港的楼宇售价指数私人住宅部分较2011年同期上涨了23.7%，私人写字楼部分亦上涨21.1%，而2012年12月已登记的楼宇及地段买卖合约为441.73亿港元，较2011年12月同比增长32.9%。在租金方面，2012年11月香港的租金指数与2011年11月比较同样也继续攀高，私人住宅和私人写字楼各同比增长10.2%及7.2%。从趋势上来看，2012年全年，私人住宅的售价指数及租金指数每月环比均呈现上升趋势。

   另外，金管局的统计数据显示，1997年香港楼市处于高峰期时，居民家庭的负债占香港的生产总值比例为48%，而截至去年12月，香港家庭负债率已达59%，接近2002年在利息高升、房地产泡沫破裂之后60%的历史高位。据悉，在金管局2月6日公布的2013年金融工作重点中，监控住宅按揭贷款的资产质素成为其中重点。阮国恒表示，香港银行的资产质素目前正处于历史最好的水平，这一情况在中长期很难保持；若楼市周期逆转，本地银行须密切留意楼按贷款质量变坏。当局考虑推出新一轮逆周期措施防范风险。包括首套房置业贷款在内的所有措施，均在金管局内部讨论的范围之中，但不便透露政策详情和推出时机。而推出新一轮措施的时机总体看银行风险，考虑因素包括银行日常运作及市场情况等。当局还注意到商铺、写字楼、车位等非住宅物业出现炒卖情况，按揭风险亦有所增加，必要时也会针对非住宅推出逆周期措施。而2012年11月，金管局总裁陈德霖在出席香港立法会财经事务委员会会议时甚至表示：“目前香港楼市风险不比1997年低。”实际上，支撑香港高房价的最主要原因，就是低利率环境。而陈德霖表示，香港利息走势难以预料，目前利率低企是全球极低息政策导致，未来风险之一是美国甚至全球利率飙升。

   为打击因楼市供求失衡、超低利率和资金流动泛滥等导致的楼市潜在泡沫与风险，特区政府在增加土地和房屋供应的同时，于2012年10月和2013年2月出台了一系列“辣招”，分别从买卖环节入手，增加交易成本，并通过税收限制了非香港永久居民的入市。政策规定，购买住宅3年内卖房需支付10%到20%的“额外印花税”，此项政策旨在打击炒楼行为;非香港永久性居民和所有公司购房需缴纳15%的“买家印花税”，加重了非港人的置业成本。受到“辣招”调控的影响，2013年香港楼市成交出现明显回落，根据香港土地注册处公布的数据显示，去年香港所有种类楼宇买卖合约较2012年下跌39%。在香港楼市调控“双辣招”和美联储退出QE甚至降息的预期下，香港楼市陷入“降价才有销量”的困局之中，二手楼市更是陷入冰封，和去年年初比：“一个天上，一个地下”，大中介已经开始熬“月亏千万”的苦日子，而三成小中介已经关门，预计今年中介行业有半数经纪将流失。

   对于房地产市场是否“转熊”崩盘，大部分业内人士并不认同，多预期今年楼市或有一成至两成降幅，随着价格下降，交易量将逐渐平稳，而内地楼市，尤其大城市由于交易量大，人口净流入，受香港楼市影响的可能性极小。此轮下跌，2013年初港府推出的“双辣招”无疑是重要的推手。陈永杰直言，自从“双辣招”推出后，香港的换房成本剧增。而美联储的量化宽松政策也让香港楼市的压力徒增。此前，一名要求匿名的香港政府高官曾在私人场合表示，由于美联储不正常的货币政策，香港楼价已经历了超长牛市，银行利率是主导这一轮周期的关键因素。而香港楼市是否已经“牛转熊”进入下跌周期？上述香港政府高官的判断是“顶多算进入平稳期，还没进入下跌周期。”并表示“政府一旦确认楼市进入下跌周期，将会沿用逆周期思维放松调控。”而香港金管局总裁陈德霖日前也表示，当前楼价仅属轻微下跌，住宅按揭贷款也因金管局的六轮逆周期措施而放缓，尚难确定楼市是否已从上升周期转入下降周期。