K11

北京侨福芳草地在综合体中声名显赫：室内街设计成室外表现、空间设计非常有特点、布置了相当数量的艺术品等等，若不是缺少沿街面、交通组织先天不足，其经营会很好，从而会叫好又叫座。

借公差上海机会，我和任华总特意观摩了上海的K11——在业界几乎与侨福芳草地齐名，从中学到不少东西。

K11的商业是从地下二层到4F布置了商业，而地下三层和五层以上布置了停车，是一个不错的创意；地下室在南侧专门开了一个出口，解决了地下室的客流出入问题，同时还解决了部分的消防逃生，算是一举两得。

这一时间段商场中布置了十二处的艺术品，从平面到视频种类还较丰富，引来不少人停留照相。地下二层的客流极好，用人流如织来形容绝对不过分。当天尚在进行的印象派画家莫奈的画展引来了超过7000人参观，每人次要花100元人民币，多是要排号两个小时只参观20分钟的。在现场我亲耳听到一位女士面对着莫奈最著名的睡莲，充满困惑地讲：这画的是什么呀？

几次路过BURBERRY店时，我们都“顺路”看一眼，每次都几乎是售货员孤独地站着的，没看到顾客；而普通百姓的消费品特别是地下室客流非常好，似乎印证着中国人富裕程度没有想像的那么高。

参观莫奈画展的等候现场就和火车站的春运状况相仿佛，长时间的等待和其妙莫名都没能阻止人们对于艺术的向往。自此可以判断：在未来的若干年内，非常可能大家来看画展、听音乐会等等，顺路进行购物，那就真是一种生活方式了。

创新

转上一圈就可以看到K11的设计一直在创新，比如三层现在是一片室内的生态农业，种着辣椒和西红柿等等，供孩子们学习和参观；原来还养过猪（现场有照片为证），还真有人慕名来参观的，但实际的经营效果值得怀疑。

又比如开一条通道直通地下室货场，提高了地下室的易达性，但也给楼上的客流造成了短路，F1~F4的客流相对差些。

创新确实有代价，未必每一个创新都有意义。

摸索

商业地产比住宅地产饱和度更高，要想杀出一条血路需要付出更多代价，这些代价中既有金钱，也有精力和时间。

当然探索未必完全是成功的，需要我们不断地读万卷书、走万里路，从中汲取知识、避免失误，渐次的成功就在眼前了。

商业地产之路难走且漫长，需要我们勇敢地探索。