文  / 刘长杰（《乐居周刊》社论，发表于20140701）

如果你喜欢研究产业的发展轨迹，有时候你最想说的一句话是：历史总是不断重演。

产业总是从市场最短缺的地方爆发，铺陈，进而走向成熟，步入过剩，到后来归于平常。这其中，有这样一些信号与之伴生：高价，暴利，行业过热，竞争加剧，微利，有人退出。

上个世纪80年代，食物短缺，农业、养殖业、餐饮业集中爆发；90年代，衣装不够丰富、家电产品稀缺，纺织、服装、皮革、制鞋、电子产品制造等产业风生水起；15年前，住房短缺，汽车短缺，资讯短缺，结果房地产业、汽车制造、互联网等文化传媒产业炙手可热。这其中，“江山如画，一时多少豪杰”。

最近，一位叫刘向前的深圳老板感慨“这几年制造业越来越不好做，辛苦办厂的利润还不如余额宝”。同样的感慨，一年以前如此演绎：辛苦办厂几个，不如轻松炒房几间。

其实刘向前经营的LCD厂，过去赚过大钱，只不过电子产业的高峰已过，产业归于平淡势所必然。

房地产业也不例外，过去十年，这个行业最为引人注目，产生的巨富最多，投资足球的态度也最坚决。然而现在，一些信号正在证明高歌猛进的房地产业，出现了量价齐跌的局面。1~5月份，全国商品房销售面积同比下降7.8%，降幅比1~4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%，商业楼销售面积下降5.8%。商品房销售额下降8.5%，降幅比1~4月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%，商业楼销售额下降14.0%。

一直被看好的商业地产，也出现了量价齐跌的局面。而此时此刻，有人还在举牌高价拿地，有人依旧认为囤地才是王道，就算上述信号预示的结论显而易见，仍然不能引起业内的警觉。

乐观者总有“总量”做依据。比如在今后的近20年，约有3亿人要从农村转到城市，每年约有1500万转移人口，按照户均3人计算，就需要500万套住房；又比如城市老楼未来年均巨大的拆旧换新量，从而简易地推导出这样的结论：从长期看，房地产不是供应过剩，而是供应短缺。

然而房企却不能不注意到这样的现实：我国城市化率已从取消福利分房的1998年的33.35%，上涨到2013年的53.73%；与此同时，城镇人口从4.16亿人，增加到了7.71亿人。

我们认为，城市化步伐过去迈得很快，未来仍有较大的发展空间，但这一步伐将变得平稳和迟缓。与此同时，我们还应注意到“短期供应总量过大”的现实。没有人否认未来20年一个人会吃掉2万个包子，但这个人不大可能把2万个包子都拿到这两年内来吃完。

我们也不能天然地认为人们会以旧换新。能否以旧换新，是否有了新的却没有放弃旧的，都是没能搞清楚的问题。在这种情况下拿总量说话，不但害人，还会殃己。

当然有人还在不断地寄希望于取消限购，认为这是拯救楼市的一大法宝。然而取消限购真能拯救楼市，让其走出困境吗？杭州，铜陵，天津，沈阳，呼和浩特，太原……这些不断取消限购政策的城市，有谁相信它们的房地产市场会在未来的半年内重现辉煌？

作为一个产业，房地产业同样会从成熟、过剩发展阶段而归于平常。这个拐点迟早会出现，而与中国其他产业的发展规律相比，它出现在这一产业十年高速增长之后，不算晚，但也绝不算早。因为不论如何，一个产业都不可能凭借连续的投机而得以延续，房地产业终归要面对现实，盖“有人住的房子”，才是这个产业持续发展的正道。

面对市场的低迷，很多房地产商心有不甘，他们一直试图寻找这一产业继续辉煌的理由。他们去研讨会倾听，去总裁班寻找，去专家、学者甚至算命先生那里问道。找到一个支撑理由后，就去举牌拿地。

我们认为，身处当下时局，与其买地建设，不如并购项目。当二三线，甚至一线城市都有那么多陷入困境的项目等待解盘的时候，当深圳海边那么多政府自建自用的楼堂馆所被媒体曝光的时候，还用我们自己去举牌拿地搞建设吗？——无论你想做住宅，还是想做商业，为什么不到那些在酷暑中苦熬久等的项目上去走一走，问一问？

不墨守成规，不偏执己见，在优秀商人的眼中，商业机会永远存在。