困局

2015年以来，全国的房地产市场呈现了小幅回暖，但整体向下的趋势并未彻底改变，特别是三四线城市，更突出的是在三四线城市中的商业地产。

在过往的二十年里，房地产基本处于高位状态，虽然也经历几次比较严厉的调控。人口和政策红利消化完成后，住宅地产就成了末日黄花，虽然还有产品的升级、改善需求上扬等需求存在，但从全国范围来讲，住宅整体过剩是事实。

与当年的一窝蜂进入住宅一样，2008年后大量的房企又杀入了商业地产，商业地产整体产能过剩是不可避免。政府、开发商、商业企业三方合力把商业地产推上最高峰，接下来自然而然就是下滑了。

2014年开始爆发，2015年进一步加剧的关店潮一浪高过一浪，新开店也是节节高升——尽管相当数量的新开店招商困难、不少店开业后运营惨淡，但独木桥上行人不断。

新开店和闭店交织在一起，呈现出了一种悲壮的场面，令人唏嘘不已。

挑战

进入商业地产人企业可以分为三类，其打法为：阵地战、遭遇战和游击战。

第一种企业是主动进入商业地产的，在人才、资金、招商等重要资源方面都做了充分准备，可以做到有章有法、有条有理、有规有矩，进一步形容为拥有商业的DNA；市场较好，开发顺利时，企业可以不断积累、自我提高，成为商业地产中的翘楚。市场不好时，也不致死掉。

第二种企业是被人诱惑或者是被人逼迫的，这些企业多拥有住宅开发背景，手头有一把钱、政府供应的土地全都配置了相当比例的商业，不做就没法生存，于是急用先学、招几个人就进入了商业地产。殊不知与小学生级别的住宅地产相比，商业地产确实可以享受土地升值和租金的双重收益，但需要的资源和能力是平方关系，顺利时勉强可以过关，市场低迷时麻烦就大了。

第三种企业多是看到了机会，想顺路捞一把，这里面以金融企业为多。比之住宅地产，商业地产需要更多的资金，但仅有资金肯定是不够的。商业本来是孩子，被人当猪养，最终的结果可想而知。

商业地产可是三分建（包含了规划、招商、建设等）七分养的，而这七分指的就是运营，这个运营是经年累月的、费心费力的事情，极其要求耐心。

揽商业地产这个揽磁器活得有金刚钻才行。

破局

思想决定行动。要想在困局中寻求突破，最重要的是得放平心态。

精选方向是其一。如今商业地产同质化指的是对购物的严重依赖，如果不能清醒对待，未来大家又会同质化于休闲和娱乐，问题会更多。

苦练内功是其二。从招商和运营的角度，收集、分析和整理数据，从而发现客户的消费心理，找到和挖掘客户需求。基于以客为尊的理念做动作，效果才可能好，而此中的客包括了顾客、商家、老板和自己。过于自我的开发方式，难言是对市场的尊重，也谈不上对自己的尊重。有了尊重，在商业绝对过剩的大环境中，可以创造一个好的小环境，让自己活下去。

拥抱变革是其三。商业地产的过剩已经是事实，无论您是否承认都在那里，放平心态，做好本职是正道。

      老老实实、踏踏实实、扎扎实实。