旅游人文景区初期开发案例分析（二）
张建平

一、景区开发前的必要程序

（一）政府批文

   在永定县旅游局的精心安排下，下洋镇政府高规格地接待了我们。陈书记很年轻，曾任县委书记的秘书，精明能干，请我们执笔起草开发方案，他将亲自向上级领导汇报。

1、初溪土楼景区开发方案要略

①总体原则：

   认真贯彻市长在市旅游产业工作会议上的指示精神，创新体制与机制，鼓励更多的外资、民间资本参与建设，立足保护与开发并举，在保护的前提下科学开发、有序开发、可持续开发。

②开发理念

   立足于世界文化遗产申报的六条标准，精心组织、长远规划，在“修旧如旧、突出文化、保护生态”的原则下，整合包装土楼资源，确保初溪土楼群的整体性及其不可替代的独特价值。

③运作方式

   由外商、县旅游局、镇政府和相关村共同集资合股组建“永定下洋土楼旅游开发有限责任公司”，按照现代化企业制度进行公司运作，共担风险、自负盈亏。

④景区景点规划

   遵循国际生态学会对生态旅游的定义“有目的地前往自然地区，去了解环境的文化和自然历史，它不会破坏自然，而且会使当地社区从保护自然资源中得到经济收益”。

民俗文化是一种高层次的的文化旅游，她能够满足广大游客求新、求异、求知、求乐的心里需求。客家民俗文化既保留了中原文化的主要特征，又容纳了原住民的文化精华，在土楼建筑、民俗风情、文化语言等方面有显著的特征和相对独立性。集庆楼内将分别设置“土楼建筑、宗祠礼仪、婚丧嫁娶、衣食住行、生产交通、节日喜庆、信仰禁忌、百业用品、历代钱币、防卫兵器、功名牌匾、雕版印刷、钱庄赌坊、风水地理、木偶汉剧”等三十几个陈列室，共展出10000余件具有文物价值的实物。全面、系统、真实、生动地向中外商旅游客展示土楼建筑的智慧和艺术，以及客家人的生产生活方式和经济发展过程。让人们在短时间内得以初步了解土楼建筑的历史渊源，零距离地感受客家文化的博大精深。

   为了增加土楼旅游的可观赏性，有效地弥补土楼旅游“静态有余、动态不足”的缺憾，从而延长游客的逗留时间。通过环境规划将土楼群与周边的高山、碧水、瀑布、梯田、农人、耕牛等融为一体，小桥流水，一派田园风光。远古时期土楼人家“日升而作，日落而息”原汁原味的生产生活方式在这里依稀可见。

一种通过货币、融资、资源评估、设施作价等带资入股的景区资源整合治理模式，无需政府资金投入将产生土楼旅游的又一新亮点，造福于民众。

2、县委办公会议纪要重点

   会议听取了下洋镇关于初溪土楼旅游开发情况的汇报。会议认为，旅游是一项朝阳产业，下洋镇提出开发初溪土楼旅游资源的思路，既符合我县的“旅游兴县”战略，也有利于做强做大我县的旅游产业，整合打造永定旅游资源和品牌、提高永定的知名度。会议指出，初溪土楼开发必须以保护为前提，在搞好规划的基础上，充分考虑群众利益和精神文明建设……，确保初溪土楼群申报“世遗”不受影响。

会议决定，由下洋镇负责做好初溪土楼旅游的整体方案，报经县政府审批通过后再实施。

3、县人民政府文件

   你镇《关于开发下洋土楼旅游资源的请示》收悉。根据县五套班子联席会议精神，为加快初溪土楼群的开发步伐，实现在保护中开发，在开发中保护的目的，推进初溪土楼群申报“世遗”的进程，经研究，原则同意你镇提出的初溪土楼风景区开发方案，请认真抓好落实。

（二）村民认同

   大凡古民居、古村落类型的景区，往往存在因人多势众、关系复杂、有理讲不清的现象，多数有文化、有抱负的青壮年外出打工或投资办厂，流守人员素质普遍较低。因此需要特别地讲究策略，深谋远虑。绝对不能够心存侥幸，马虎行事，得过且过，否则后患无穷，难以补救。初溪村人的祖屋集庆楼外圆内方，由一个小方楼和二个外环形楼组成，四层楼高，共206个房间，占地面积2826平方米，在几百年前的鼎盛时期，楼里曾居住过60多户人家300多人口。之所以选择承租集庆楼为土楼客家民俗博物馆原因有三：一是该楼仅剩13户人家居住，较易动员搬迁；二是为了10000余件文物本身的安全；三是出于景区正常经营管理的考虑，这是最重要的。试想一个二千多人口四通八达的村庄，门票管理极其困难，此乃同类景区的通病。那么，将集庆楼打造成为景区的最精华所在，系游客必经之地，全楼就一道大门，配备安保人员验票，岂非“一劳永逸”。从某种意义上分析，能否承租集庆楼的全部，事关初溪景区旅游开发的前途，成败在此一举。

   集庆楼系初溪人的祖屋，产权涉及面波及全村。下洋镇政府在获得县政府批文后，立即组织精干队伍，由陈书记、吴镇长挂帅，人大熊主席带队深入初溪，走村下户，先后召开了“村两委会议，村党员会议，村老年协会会议，村民代表会议，楼主代表会议……”以土楼民俗文化村开发旅游使农户增收致富，促进乡村经济发展为例，从村民重视眼前利益的实际出发，统一认识、展望未来，使绝大部分村民相信开发旅游能给大家带来好处的观念形态，表示理解支持。集庆楼历经了近600年的风霜雪雨，如今人去楼空，年久失修加速了楼房的衰败，现在有人出大钱替他们维修与保护祖屋，不仅按持有房间数发放搬迁费，每年另有房租收入，何乐而不为。关键是仍在楼内居住的13户人家，正在盖房的一次性发给10年的承租金或帮助信用社贷款，盖房申请用地未批的给予特事特办，最后有两家特困户盖不起房，为了自尊不愿居住村镇提供的他人之所怎么办？有人提议留下二户人家不妨碍大局，有人断言日后他们近水楼台先得月，在楼里做起了生意发家致富，必将引发强烈的“回迁地震”，届时功亏一篑，后悔莫及，承租全楼的决心不容动摇。几经研究，最终承诺盖二座三层楼房与这二户人家置换居住，对方暂时放弃承租金直至有能力盖房。即使这样，9月20日全楼般迁时，仍有一位村妇躺倒在地哭哭啼啼，由村镇干部好言相劝抬出楼去。

    事实证明，完整地承租一座大型圆楼，“决心、智慧、利益”缺一不可，但的确是必须做到的。迄今为止，福建永定，南靖，华安三县的土楼旅游开发地，唯有初溪土楼景区做到了，为景区的有序经营和管理扫除障碍，可谓功不可没，堪称创举，为民居旅游树立了一个典范。当然，公司与初溪村委会及集庆楼主的协议签订亦顺理成章。(第三部分待续)

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