拥挤的城市 空置的住房
作者：刘植荣
国家统计局认为，统计住房空置率是非常复杂的“国际难题”。2010年8月11日，统计局发言人盛来运说：“空置率和待售面积概念很清楚，但要清楚计算出来很难……有的房子是楼房，有的是平房，有的还是危房。有钢筋混凝土的，有砖的……所以要想计算出一个准确的空置率很难，这也是国际上的难题。”
退一步来讲，即使精确统计有难度，也不代表可以忽视这一重要楼市数据。所以，笔者不敢苟同上述观点，他把一个简单的统计复杂化了，把空置率这个国外几十年前就开始统计的基本经济数据神秘化了，难道外国的住房是用相同的材料在同一天建成的相同式样的建筑吗？
根据美国商务部2011年11月2日发布的报告，2011年第三季度自住房空置率为2.4%，在1956年到2006年期间没有超过2%。可见，美国至少在55年前就开始统计住房空置率了。不单是美国，加拿大、西班牙、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、法国、德国、拉脱维亚、卢森堡、荷兰、斯洛伐克、瑞典等，几乎所有市场经济国家早就进行住房空置率统计。可见，统计住房空置率并非什么“国际难题”。
外国统计住房空置率基本上都以“住房单位”（一套可供人独立生活的住宅）为统计单位，有的国家只笼统地统计“住房空置率”一大项，有的国家则细分为“出租住房空置率”“出售住房空置率”“出租兼出售住房空置率”“自住房空置率”等几项。统计时，全国在规定的时间内同时入户统计，家里无人的住房就是空置住房（出差或到外地度假等临时外出除外），新竣工住房如果安装了门窗、地板和天花板也被列入空置住房。住房空置率的统计原则是，一个居民户只允许有一个住房单位，如果有两套以上的住房，则除了一套经常居住的住房外，其余都统计为空置住房。可以看出，空置住房就等于住房总数减去居民户总数，住房空置率的计算公式就是〔（住房总数－居民户总户数）÷住房总数〕×100%。
其实，自来水公司和电力公司也可概略统计住房空置率。某一时期水表、电表的计量低于某个数值，就可以认定住房空置。水表、电表不走字那就是住房空置，因为如果有人居住，肯定要用水电。水电消耗量过低，也被认为是住房空置，因为如果一个居民户有两套以上的住房，可以在几套房子轮流居住，就会造成水电消费量过低。
不统计住房空置率，不管是政府、投资者或居民，就不清楚住房规模，只凭价格判断住房需求是旺盛还是萎缩。如果房价上涨，就认为是住房需求旺盛，房地产投资规模扩大；如果房价下跌，就认为是住房需求趋于饱和，房地产投资规模缩小。
市场也会失灵，仅靠价格机制配置资源有时会带来重大失误，尤其是在通货膨胀率较高的时期。当银行储蓄利率低于CPI时，居民为了避免自己的财富缩水，纷纷把钱取出来购买房产，于是，房价就被炒高了。这时的住房就成了“吉芬商品”，根本不是什么“刚性需求”，因为高房价是由人们对货币贬值的恐慌而囤积住房造成的。炒房、囤房，导致房价等经济指标的紊乱，使经济数据不能反映真实的社会需求，扰乱了人们对供给与需求的判断，造成房地产投资过热，而其他领域的投资则相对不足，带来巨大的投资浪费和整体经济效益损失。
《人民网》在2010年7月6日发表了一篇题为《巨大楼市泡沫显现，中国空置房可供2亿人居住》的文章，据此，我们可以推算出住房空置率大致为多少。中国城镇人口约为6.656亿人，空置住房可容纳2亿人，这意味着住房空置率大致为（2÷6.656）×100%≈30%。
笔者近期发表的《炒房危害百倍于炒股》一文业已论述，房屋空置会造成大量的资源浪费和环境污染，不但危害经济，也可能引发诸多社会问题。美国学者经过多年的研究认为，住房空置率在5%左右属于正常范围。如果过高，则说明房产投资过热，政府就应出台调控政策。
例如，荷兰安排无房户免费入住空置一年以上的住房；法国对空置住房的产权所有人进行罚款，空置一年处以房价10%的罚款，空置两年处以房价12.5%的罚款，空置三年是15%的罚款，处罚力度逐年加重；丹麦强迫空置超过两个月的住房免费供他人使用；瑞典征用空置住房当做廉租房供无房户使用，甚至把空置住房推倒；德国市镇的住房空置率如超过10%，政府可以推倒那些出租不出去的空房。
国外怎样处置住房空置？罚款、征用或推倒
作者：刘植荣
1.住房空置率怎样统计
住房空置率，顾名思义，就是在某一时期无人居住的住房与住房总数的比率，空置住房通常指一年内没人居住。这样，居民生活住房就可以分为两大类，一类是有人居住的住房，另一类是空置住房。
在成熟市场经济国家，统计住房空置率与统计居民消费价格指数（CPI）同等重要。住房空置率是指导政府制定房地产调控政策，引导人们理性进行房地产投资与消费，防止房地产泡沫，避免经济失衡的一个非常重要的参考指标。
在统计住房空置率前，首先要明确住房单位。住房单位就是可以供一个居民户独立生活的一套房子，它可以是独立房屋，也可以是楼房住宅的一个居住单元。不管是何种类型的住房，一个住房单位必须是与其他住房单位有隔离墙体，并且有单独通向外部的通道。
各国对住房空置率的统计项目不尽相同，有的只统计住房空置率一个大项，没有分项，笼统地指所有住房的空置率。有的细分为：出租住房空置率；出售住房空置率；出租兼出售住房空置率；非市场化自住房空置率（就是那些既不是为了出租，也不是为了出售，而是为了自己度假时居住或留给子孙后代的房子）。
统计住房空置率时，只统计用于生活的住房，办公或商业服务类的住房不在统计之列。
怎样统计呢？就是规定一个时间，在全国或某一地区同时进行入户统计（或抽样统计）。有人居住的住房，就是指统计时房屋内有人，或虽然没人，但只是临时外出（如出差或到外地度假），否则，就是空置住房。新竣工住房如果具备了基本居住条件，如无人居住，也被列入空置住房。
住房空置率的统计原则是，有人居住的住房一个居民户只允许有一个住房单位，如果有两处以上的住房，则把经常居住的住房作为有人居住的住房，其余均为空置住房。
需要说明的是，统计住房空置率，不是按家庭户统计，而是按居民户统计。所谓家庭户，是指成员之间有血缘、因缘和收养关系，而居民户，成员之间不要求有前者这种关系。像夫妻、子女和养子女之间构成的是家庭关系，如果居住在一个住房单位，那就是一个家庭户，当然也是居民户。未婚同居的男女或朋友共同居住在一个住房单位，那就是居民户。
从以上对住房空置率的统计规定看，我们可以用简便的方法计算住房空置率。有人居住的住房，我们可以把它看作居民总户数，住房总数减去居民总户数就是空置住房，用居民总户数除以住房总数之商的百分比就是住房空置率。
2.不统计住房空置率危害极大
住房空置率是宏观调控住房的重要指标。美国学者经过多年的研究发现，住房空置率在5%左右属于正常范围。如果过高，则说明房产投资过热，政府就要出台调控政策。如不统计住房空置率，不管是政府、投资者或居民，不清楚住房规模，只凭借价格判断住房需求是旺盛还是萎缩，也就是如果房价上涨，就认为是需求旺盛，房地产投资规模扩大；如果房价下跌，就认为是住房需求趋于饱和，房地产投资规模缩小，这种判断方法存在的问题很多，也极不科学。
因为，市场经常会失灵，仅靠价格机制配置资源有时会带来重大失误，尤其是在通货膨胀率较高的时期。当银行储蓄利率低于CPI，也就是人们说的银行存款负利率，居民为了避免自己的财富缩水，纷纷把钱取出来购买房产，于是，房价就被炒高。这时的住房就成了“吉芬商品”（指价格调节供需关系的机制失灵，价格越涨人们越抢购），这是由人们对货币贬值的恐慌而囤积住房造成的，这就造成房价等经济指标的紊乱，使经济数据不能反映真实的社会需求，扰乱人们对供给与需求的判断。
举个例子，2011年3月，日本福岛核电站因大地震造成放射性污染，中国居民抢购食盐，食盐价格由平时的一袋1元多瞬间涨到10元，好多商店还卖断货。价格越涨，人们越抢。这不是因为生产食盐的成本增加了，也不能说食盐更稀缺了，而是因为人们对食盐价格上涨的心理恐慌造成抢购，价格被抬高了。
靠价格调控生产的信号失灵，造成房地产投资过热，而其他领域的投资则相对不足，带来巨大的投资浪费，降低生产效率。
所以，不统计住房空置率，对社会稳定和经济健康发展危害极大。为此，很多国家非常重视住房空置率的统计，当住房空置率过高时，政府采取严厉的措施降低空置率。
3.各国住房空置率
根据美国商务部2011年11月2日发布的报告，2011年第三季度，美国出租住房的空置率为9.8%，与2010年同期相比下降了0.5个百分点；自住房空置率为2.4%，同比下降了0.1个百分点。美国从1956年到2003年的出租住房空置率从未超过10%，大多数年份在7%左右波动。美国自住房空置率在2006年以前没有超过2%，但从2006年开始，自住房空置率一直在2.6%上下波动。
加拿大出租住房空置率一直较低，1995年为4.5%，1996年为4.5%，1997年为4.5%，1998年为4%，1999年为3.2%，2001年为1.7%，2002年为2.1%，2003年为2.6%，2004年为2.9%，2005年为2.8%，2006年为2.7%，2007年为2.7%，2008年为2.3%，2009年为3.1%。由于加拿大房租较低，居民拥有住房的意愿不是很强烈，尤其是年轻人和低收入者，他们倾向于租房住，这是加拿大出租住房空置率低的主要原因。
西班牙把住房空置率统计作为人口统计中的一个大项。根据西班牙2001年人口普查数据（西班牙十年一次人口普查），西班牙住房空置率为15%，这一数值在世界属于较高的行列。西班牙共有2095万套住房，81%的住房是自住房，11%的住房供出租，另外8%的住房用于慈善等目的，如为学生和穷人免费提供住房。
丹麦的住房空置率为6.8%（2005年数据），爱沙尼亚为8%（2002年数据），芬兰为9.6%（2004年数据），法国为6.3%（2004年数据），德国为8%（2002年数据），拉脱维亚为8.6%（2000年数据），卢森堡为3%（2001年数据），荷兰为1.5%（2002年数据），斯洛伐克为11.1%（2001年数据），瑞典为1.7%（2005年数据）。
4.影响住房空置率的种种因素
影响住房空置率的因素很多，包括经济因素、社会保障因素、传统观念因素等。
社会福利好的国家，住房空置率较低，因为政府建造了大量廉租住房，人们没必要为住房忧虑，炒房、存房的人很少。以欧盟为例，荷兰、瑞典等北欧高福利国家的住房空置率明显低于西班牙等沿地中海国家的住房空置率。
居民的住房观念对住房空置率影响较大，有的民族一直认为不动产是最安全的财富，于是，把货币换成不动产储存，造成住房空置率增加。还有的民族把自己拥有住房看作是社会地位的象征，尤其是结婚时，必须拥有一套自己的住房，这就导致父母为子女提前购房，这也提高了住房空置率。
人口变化也会影响住房空置率，因为人口减少，住房不会立即消失，造成住房空置率上升。例如，向外移民大于向内移民的国家，由于移居国外的居民不能把住房搬走，留在国内必然造成住房空置率升高。
住房自有率也会影响住房空置率，自有率越高，空置率也越高，反之越低。
在居民可以自由迁徙的国家，人们不管搬迁到哪里，与当地居民享受同样的社会保障和福利，这就给人的工作选择带来便利。一些人不想自己拥有住房，并不是因为收入低买不起房，而是想趁年轻多走几个地方生活。自己拥有住房买卖房屋很麻烦，还要定期交纳房产税等费用，不如租房来得方便。这也是欧美等经济发达国家住房自有率一直偏低的一个原因。
美国从1960年以来，住房自有率一直在66%上下波动，上下一般不超过3个百分点。可见，住房自有率与居民收入没有必然的联系，并非居民收入增加，住房自有率就必然提高；居民收入减少，住房自有率就一定下降。美国住房空置率一直保持着低水平，这与他们住房自有率低有一定的关系。
5.瑞典以征用或推倒的办法对付空置房
在不成熟市场经济国家，由于税制、法律不健全，放任了对住房的投机炒作行为，使大量的住房失去其居住的本来属性，而被专门用来炒作，造成大量资源浪费和环境污染。建筑房屋所需要的水泥、沙子、石子、钢筋、陶瓷、塑料、玻璃等建筑材料的生产要消耗大量能源，同时产生大量污染。
根据测算，建造100平方米的住房需要消耗的能源折合煤炭不下25吨，在每百平米的建筑施工过程中，还会产生6吨的建筑垃圾。
外国政府深知住房空置率过高对社会、资源、经济、环境等造成的危害，采取各种措施减少空置住房。政府的财税政策是调控住房空置率的利器，如提高房产税的税率，征收住房空置税等，把空置的住房逼入市场。市场上的住房供给大于需求，房价下降，房地产开发商的利润降低，迫使一些开发商退出房地产市场，放缓新房建设速度，重新到达住房供给与需求的平衡，住房空置率又回到适度的水平。
美国财税制度严格限制炒房，住房转让要收15%的资本得利税，还有交易价格1%～5%的营业税。住房出租照样收税，税率是租金的30%左右。美国保险公司也打压空置住房，有的保险条款规定，如果承保人离开房屋超过30天，而又没有新房客入住，保险合同自动终止。因为空置住房发生意外损失的几率很大，如水管破裂，由于无人察觉，对房屋的损害会不断扩大。如给空置住房上保险，保费要比有人居住的住房高50%到60%。
荷兰的房产税相当严厉，对城镇房屋产权所有人和居住者双方同时计征，如果房屋产权所有人就是居住人，则他就要交双份房产税。政府可以安排无房户免费入住空置一年以上的住房，房主不得收取租金。
法国房产税按居民户计征，夫妻和未独立子女算作一个居民户，这一居民户不管以谁的名义购买住房，都算作同一计征单位，这就堵塞了家庭成员以不同户主购买房产逃避房产税的漏洞。
2010年，法国共有562000居民户交纳了房地产税约33亿欧元，平均每户交纳5854欧元。家庭如果房产多，就要交很多的房产税，这也限制家庭拥有空置房，因为房子放在那里不住也要交税。除了征收房产税外，法国还对空置住房的产权所有人进行罚款，空置一年处以房价10%的罚款，空置两年再处以房价12.5%的罚款。
在丹麦，住房空置超过两个月，政府会强迫房产所有人免费供他人使用。
在瑞典，政府会把空置住房征用，用作廉租住房租给无房户，甚至把空置住房推倒。
6.我国应尽快统计住房空置率
中国作为世界上最大的房产市场，至今不统计住房空置率，这让人不可理解。现在，谁也说不清中国有多少住房，多少房子有人居住，多少房子无人居住。但从媒体曝光的一个个“鬼城”可以想象，中国的住房空置率已经高得惊人。新华网2010年7月7日的一篇报道更是让人触目惊心，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。
2011年11月29日，美国彼得森国际经济研究所高级研究员尼古拉斯·拉迪在出席亚太经济政策会议时表示，中国实际利率为负会催生房地产泡沫，经济快速增长的势头可能会因此中断。
可见，中国房产泡沫在世界经济学界已成共识，政府必须尽快在全国推广房产税，采取有力的财税手段调控房价，抑制房产投机炒作。同时，尽快引入住房空置率的统计，把住房空置率作为住房调控的一个指标。
高房价扼杀年轻人的创业热情
作者：刘植荣
近日，北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2017）》重申中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”，并提出，对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的，一律暂缓批准预售许可或办理现房销售备案，确保2017年房价环比不增长。之所以要打击炒房，抑制房价，是因为高房价于国于民都不利，更重要的是，它扼杀了年轻人的创业热情。
笔者一直鼓励年轻人不要贪图安逸享受找机关单位稳定的工作，而是要大胆创业。有读者向笔者反馈说，创业，说说容易，但真做起来就难了。开公司必须有经营场所吧，北京写字楼租金每平方米一天10来元，开公司
这是事实。几年前，笔者一个朋友的女儿大学毕业应聘到北京一家外企工作，月薪8000元，租了套一居室的住房月租金3600元，几乎占了工资的一半，再加上水电、煤气、交通、电话、食品、服装等生活开销，8000元竟不够花，父母还要每月给补贴些。
中国不少家庭为买一套房子要用几代人的积蓄，甚至还要贷款，全家几代人为房子拼命工作，省吃俭用，说是“房奴”恰如其分。世界知名房地产信息咨询机构NUMBEO在
美国年轻人创业热情很高。微软帝国的创始人比尔·盖茨、苹果王朝的创始人史蒂夫·乔布斯、世界上最大的社交网站脸谱的创始人马克·扎克伯格、网约车Uber的创始人特拉维斯·卡兰尼克、搜索引擎巨头谷歌的创始人拉里·佩奇、推特的创始人埃文·威廉姆斯，等等，这些创建了世界上顶尖科技公司的人，都是在读书期间创业的，有的因创业辍学至今也没拿到一张大学文凭。我们不妨“穿越”一下，如果这些人生活在当下的中国，恐怕他们当中不少人只能默默无闻地给别人打工，因为中国的高房价把他们的创业热情给压下去了。
美国房价最高的城市是纽约市，但纽约市的房价/收入比也仅有10.6，房价/收入比首都华盛顿为5.5，西雅图为5，芝加哥为3.4，新奥尔良为3.2，费城2.8，亚特兰大为2.6，拉斯韦加斯为2.2，达拉斯为2，休斯敦为1.9，水牛城为1.7，底特律为1，上述城市在美国可都属于“一线城市”。美国房价便宜，年轻人创业就没必要过多考虑房租负担；再有，美国没有增值税，开公司不赚钱不缴税。可见，在美国开公司是“小菜一碟”，不需要多大的资本投入，赚了是白捡的，不赚也赔不了多少钱，解除了后顾之忧，年轻人创业热情自然就高了，谁不想趁着年轻抓住机会发财呢？
高房价让有多套住房的人懒惰下来不想做事情，靠吃房租过滋润的日子；但对于那些无房的人来说，不管是买房还是租房，住房都是家庭开支的大项，这就挤占了医疗保健、文化教育、娱乐旅游等方面的开支，生活质量难以提高。中国不少年轻人不是不想创业，而是创业风险太大，不敢创业，没能力创业；创业的年轻人少，必然会削弱全社会的科技创新能力和经济发展潜力。所以，为了国家和人民的长远利益，必须下决心把房价压下来；而平抑房价最有效的手段就是，通过对超面积住房征收房产税抑制炒房。
房市不降温，雾霾难治理
作者：刘植荣
近日召开的中央经济工作会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，会议提出，要落实地方政府主体责任，要严格限制信贷流向投资投机性购房。中央已给炒房的危害定调，必出重拳打击炒房行为。过去几天，中国出现大面积雾霾，环保部通报称12月20日的灰霾面积为188万平方公里。各地政府使尽浑身解数雾霾仍挥之不去，究其原因，过热的房地产也是一大污染源。
从2004年开始，中国房价出现了几个暴涨周期，政府不断调控，但收效不大，一些城市房价翻了几番，远远超出经济增长速度和居民承受能力。在房地产开发商和个别专家教授的忽悠下，居民进入了一个认识误区，认为房价只会涨不会跌，通货膨胀让钱不值钱，只有囤房才会让钱保值增值。于是乎，全民大炒房，由此造成大量住房空置。
虽然政府至今不统计住房空置率，但从媒体报道和实际观察看，中国的住房空置率高得惊人。根据人民网2010年7月6日发表的题为《巨大楼市泡沫显现，中国空置房可供2亿人居住》的文章推算，目前中国的住房空置率应在30%以上，这样高的住房空置率世界罕见。房地产市场高度发达的美国，其自住房空置率大多数年份在2%左右。欧洲最近一些年住房空置率超过10%的国家极少，荷兰为1.5%，瑞典为1.7%，卢森堡为3%，法国为6.3%，丹麦为6.8%，德国为8%。
联合国认为，合理“房价-收入比”应在3至6左右，即普通劳动者用3至6年的可支配收入购买一套中等价位的住房。根据NUMBEO（全球数据库）数据，2015年中期，世界584个大城市中有192个城市的“房价-收入比”低于6，美国居多。中国各城市的房价差别较大，但居民用6年平均工资能买套住房的城市恐怕没有，有的城市1年的工资仅能买1平方米的住房，连万达集团董事长王健林都认为“中国房地产目前的市场泡沫史上最大”。
高房价孕育着金融高风险，2008年美国炒房引发的世界金融危机就是例证，因为多数房子都是通过贷款购买，炒房资金链断裂必然带来金融系统灾难。
笔者2012年1月23日发表的《节能减排要严控房地产》一文指出，建房用的钢材、水泥、沙石、塑料、玻璃等建材的生产，都属高耗能、重污产业，建造100平方米的住房消耗能源折合煤炭不下25吨，排放二氧化碳61吨，同时向大气释放大量颗粒物和有毒气体。中国的建筑寿命仅25至30年，旧房拆除和新房建筑尘埃飞扬，并产生巨量建筑垃圾，处理这些建筑垃圾对大气、土壤和水源都会带来污染。
由于新建住房大多是高层建筑，高楼林立阻滞了空气的对流循环，让空气中的颗粒物和有毒气体很难扩散，很容易积聚形成雾霾。现在的问题是，我们消耗了那么多不可再生能源，投入了这么大的财力、物力和人力，给环境带来这么大的污染，建好的房子却大量空置，没给居民带来居住享受。所以说，炒房危害百倍于炒股，炒股炒的是数字，不会带来污染，可炒房导致大量住房空置，造成严重的环境污染，成为雾霾形成的一大根源。由此可见，房市不降温，雾霾难治理。
从国外房地产市场发展规律看，中国房地产泡沫已相当大了，如果任其发展下去，不但给治理雾霾增加难度，也会让更多的资本流入房地产市场，导致其他产业融资成本增加；同时，高房价拉升工商企业经营成本，助推物价上涨，抑制消费需求，降低居民的生活水平，不利于经济的可持续发展。
中国式房地产空置之谜：这城市那么空？
（作者：朱振鑫、杨芹芹）
中国的房地产可能是全世界最具争议的问题之一。房价一波又一波的上涨，很多人为买不起房而苦恼，但与此同时，数据显示中国的户均住房已经超过1套。理论上讲，每家都应该有一套房子，足够用了。但为什么还有那么多人买不起房、买不到房？问题就出在房子分布的结构上。尽管总体上看房子是够用的，但由于结构上分布不均，有的家庭一套都没有，而有的家庭有很多套房，大量空置，这是扰乱中国房地产市场的一个核心痛点。今天我们就来系统的聊聊空置率问题。包括四个部分：一是空置的现状，看看有多少房子空置；二是空置的成因，看看为何空置率居高不下；三是空置给经济和社会带来的影响；四是如何去解决空置问题。
一、空置的现状：拥挤的城市，并不拥挤的房子
中国住房空置问题一直是社会关注的热点。一人拥有超多套房的新闻屡见不鲜，如2013原铁道部部长刘志军被查处房产高达374套，2018年云南省第一人民医院原院长王天朝名下拥有100多套房产等，无数身边的案例告诉我们，中国的住房空置率真的不低。但由于统计困难、话题敏感，大家对空置率数据一直众说纷纭。目前比较权威的有四大类统计口径，包括国际组织、政府部门、学术研究、社会调查。
一是国际货币基金组织（IMF）的数据：空置面积高达10亿平方米。IMF副总裁朱民在IMF2015春季年会期间指出，中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10亿平方米。中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。但具体的样本选择、数据采集、调查方式等并未对外公布，真实性无法保证。
二是国家电网等政府机构调查数据：空置率超过10%。国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”， 原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文披露据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。查电表的调查方式能够相对真实反映已出售房屋的存量空置情况，但会忽略已建成的待售房屋，即未考虑新增空置，导致真实的空置率被低估。
也有不少地方政府机构对空置率进行摸底调查，如2012年北京市公安局人口管理总队调查显示北京全市房屋1320.5万套，如果按照办理入住手续后一直无人居住，或者最近连续半年无人居住的标准，初步核对空置房屋381.2万户，住房空置率高达29%。除了未考虑新增空置外，这种算法基本合理，但还有一个不足，那就是年代相隔较远，目前的情况不得而知。
三是学术研究抽样调查数据：空置率超过20%。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心历时5年通过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样调查显示2013年我国城镇住宅整体空置率达到22.4%，一、二、三线城市分别为21.2%、21.8%和23.2%。该研究样本覆盖面广、调查历时长、调查方式较为科学，调查结果可信度较高。但需要注意的是，抽样调查的空置房标准包括两类：一类是一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房；另一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。将外出务工者的结构空置住房纳入空置范畴会夸大我国的住房空置水平。
除此之外，中央党校周天勇副所长估算的中国城镇空置率约在20%-25%之间，此处的空置是包括已经被购买和竣工住宅的空置率，可综合反映了住宅一级市场和二级市场的整体空置情况，但具体的测算过程未对外公布。
四是社会调查数据：主要城市空置率超过22%。2015年5月11日至5月20日，腾讯网等机构通过对全国196个城市超过50万网友抽样调查结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间，其中一线城市空置率22%，二线城市24%，三线城市26%。该调查覆盖面广、涉及对象广泛，但调查时间较短，且集中于20-39岁人群，受访人群年龄分布不太合理，会使得结果有失偏颇。
从结构上来看，我国三四线城市住房空置率高于一二线城市。虽然我国城镇住宅空置率尚无全口径的准确数据，但是从上面四大类数据口径可以看出我国空置率超过10%，已处于危险区间，且存在结构性差异，大城市不少，小城镇更多，三四线城市空置率水平要明显高于一二线城市。
与国际水平相比，我国住房空置率也明显处于相对高位。美国普查局数据显示美国2018年第一季度的房屋空置率仅为1.5%；2016年加拿大的空置率约为3.7%。2013年日本空置房屋约820万套，空置率约为13.5%；欧洲国家空置率普遍也不高：2017年英国空置率最高的地区为1.4%，德国为7.9%，法国为8.1%；香港2017年的空置率为3.7%，并在长时间内保持了较低的水平。不难看出，我国的空置率处于相对高位。
图1 与国际水平相比，我国住房空置率处于相对高位
数据来源：美国FRED、欧洲央行、Statista、香港物业署、日本统计局、如是金融研究院
二、空置的成因：为何空置率如此之高？
住房空置是指处于闲置状态，既不出租也不出售，从上面的统计口径可以看出，中国住房空置可分为两大类：一是新增空置，房屋建成后还未销售，即统计局公布的住房待售面积，目前大概有5亿平方米，得益于楼市去库存，房地产市场整体库存并不高，去化周期为4-6个月，这部分问题不大；二是存量空置，简单来说就是已经建成出售的房子依然没有人住，这可能是因人口流动导致的空置，也可能是投资需求催生的空置。人口向大城市聚集已成常态，会出现资源错配而形成的中小城市空置，但这是城镇化进程中的必然趋势，随着城镇化的推进，会逐步被消化。所以，问题的核心其实是在后一部分，也就是因投资或者投机而产生的空置。简单来说，就是有一些人买了房空着，坐等涨价。从全球来看，中国这种现象肯定是不正常的，主要是由以下四个中国特色的原因造成：
第一，房产税和空置税缺位，几乎没有持有成本。国内现行的房地产税费主要体现在交易环节，多为一次性成本，只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的，但房产税目前只有在上海和重庆进行试点，还未全面推出。也就是说如果不交易，中国房屋持有几乎无成本。我国的房产税和空置税迟迟未出台助长了住房市场的投机情绪，加强了住房的投资属性。国际对比来看，空置率最低的几个国家大多都出台了房产税和空置税政策，如美国每个州每年都会征收房产税，税率分布在0.5%-2.5%，对住房所有者是一笔不小的支出；法国政府于1999年便对房屋闲置业主出台了严厉的处罚措施，闲置房屋的罚金高达房屋价款的10%-15%。而我国的房产税和空置税政策却一直缺位，跟国际对比空置住房持有成本几乎可以忽略不计，是住房空置的主要动因。
第二，不仅没有持有成本，而且租金收益也明显偏低。空置房既不出售也不出租，从经济学的角度来看，房屋空置损失了一定的机会成本，即房屋出租的租金收入。但是由于我国的租金收益率偏低，在2018年全球城市租金回报率调查数据中，深圳、上海、北京、广州、杭州的租金回报率分别为1.42%、1.49%、1.58%、1.72%、1.91%，远低于全球范围内所有样本城市的平均水平4.46%。而且房屋出租后，房主很难择机转手变现。所以不少房主宁愿空着，舍弃租金收益，以便增值后伺机转手卖出。
第三，短期交易成本偏高，住房持有时间越长，交易成本会越低。我国二手房转手成本包括契税、个人所得税、增值税、交易服务费和中介费等，税费和交易费用加起来通常会达到房屋价值的10%以上。虽说这些费用一般都转嫁给买方承担，但也会减少房主的收益。如果住宅在短时间内转手，房屋增值还没有达到一定的幅度，投资者获利空间是非常小的，不太划算。而且购房者持有住宅时间越长，转手成本越低，一些税费可在房产证达到一定年限后得到免除。如增值税在房产持有年限超过2年之后可以得到免除，如个人所得税在房产持有年限超过5年之后可以得到免除。也就是说，空置时间越长，转手成本越低，房屋增值幅度越大，越有利于投资者增厚收益。
第四，过去房价涨多跌少，而且每一次下跌之后都是更强劲的上涨，形成了房价永远涨的惯性预期，导致有些人即便空着也不舍得卖。过去十几年，房地产是中国最坚挺的资产，没有之一。从上涨的时间来看，在过去154个月中，有127个月房价涨幅为正，仅有27个月房价涨幅为负。从波动的幅度来看，每一次房价的涨幅也远远大于跌幅，过去十几年，70个大中城市新房和二手房的价格平均每月上涨0.58%、0.67%，下跌平均每月下跌仅0.32%、0.56%。以北京二手房成交价格为例，上涨时平均每月涨幅为3%，而下跌时平均每月跌幅仅为1.4%，10年间北京二手房市场均价就上涨了近8倍。即使由于调控过紧房价出现负增长，一旦政策有所放松，房价又重回上行趋势甚至报复性上涨。而事实上，考虑到房地产在宏观经济中的重要性和地方对土地财政的依赖性，人们对于房价长期上涨的预期会越来越强烈。本来持有成本和机会成本低，长期收益看上去又很可观，自然就出现了大量房屋空置、静候升值的问题。
图2过去154个月中，有127个月房价涨幅为正
资料来源： Wind 如是金融研究院
三、空置的影响：房价上涨的助推器，改革的绊脚石
房屋空置上去是个人问题，但当其成为普遍现象的时候，就不仅是房东损失租金收益那么简单了，这可能会给整个经济转型、社会发展及改革的推进造成巨大的扭曲。
第一，减少了住房供给，间接推高房价和租金。空置是中国房价和租金上涨的重要推手。持有成本和机会成本低的结果是住房存量供给能够像股票一样几乎无成本的“停牌”退出交易。结果就是当需求旺盛的时候，供给根本跟不上需求，市场恐慌，价格疯狂的上涨，而当需求萎缩的时候，大量的房子“停牌”，没人买也没人卖，价格依然坚挺，等到需求再度回暖的时候，房价又开始新一轮上涨，周而复始。前一段时间，北京租金出现跳涨，除了资本的助推外，背后的根本原因是出租房供不应求，我爱我家前副总裁胡景晖指出北京六环内至少有100套房处于空置状态，既不出租又不出售，也印证了这一点，高空置是推高房租上涨的原因之一。
第二，浪费了大量资源，不利于发挥经济增长的潜力。房产投资是我国家庭资产配置的首选，占比高达71.5%，远高于美国的15.5%，由于不少房屋处于闲置状态，导致大部分居民资产因此被沉淀下来，唯一发挥的作用就是让房主觉得有钱有资产，但实际上不变现都是虚幻的“估值”，反而会造成资源浪费。从购房者自身出发，居民疯狂加杠杆购房，会对日常消费能力形成产生一定的挤出效应；从社会层面出发，大量的住房集中在少数人手中，刚需人群住房短缺，而无真实需求的炒房族持有多套房产，会扭曲资源配置，造成资源浪费，并且在一定程度上拉大了阶层之间贫富差距。
第三，扭曲了产业信号，导致房地产行业非理性繁荣，不利于经济转型。房地产企业通常以销售为重要依据来决定投资。因此如果销售额中包含了很多非刚需的成分则
会导致房企过度投资。如2013年房地产销售十分火爆，2013年2月全国商品房销售面积累计同比接近50%，中央对房地产的预判是供给不足，要求千方百计增加房地产供应，在这样的背景下，房企在三四线城市并无实际需求支撑的情况下，出现了非理性的过度开发现象，这场过热的房产投资最终导致三四线商品房库存的大量积压。2014年三四线商品房可售面积曾攀升至17.5亿平方米，需要3年多的时间来消化。2015年末中央对房地产的表态转为“化解房地产库存”，房地产库存高企成为经济增长乏力的重要原因。
自2003年房地产业被确认为拉动中国经济发展的支柱产业后，成为经济增长的重要推动力。但也需要注意到，房地产是典型的资金密集型产业，资金投入大，本身并没有多少科技含量，若建成后被空置，房地产则会沦为资金的蓄水池，大量资金被沉淀，而这些稀缺资金本可以在实体领域、在新兴制造业发挥更大的效用，结果导致资金脱实向虚，制约经济转型。
第四，形成投机性既得利益群体，不利于房产税等房地产长效机制改革，不利于社会公平和社会福利的进步。空置房的房主大部分是拥有多套房的高收入的富裕阶层，当空置间接推高房价的时候，他们会因此受益，但从整个社会来看，这严重损害了无房刚需群体以及大部分中低收入阶层的利益，他们要么买不到房，要么为房子付出更高的代价。既得利益群体更倾向于反对不利于房价和解决空置问题的改革政策，成为改革的绊脚石。
三、空置的对策：给出答案很简单，承认问题不容易
解决空置问题并不难，大部分国家是通过税收来进行调节。除了针对所有住房的房产税之外，专门针对空置房的空置税或者相关税种是最常用也是最有效的方法。从全球经验来看，这能有效的引导部分存量空置变成楼市中的有效供给，很多出台空置税或者相关房地产税的发达国家住房空置率长期保持在较低水平。
国际上常用的空置税有两种：一种是征收真正意义上的空置税，即对符合空置条件的住房加征空置税；另一种是对二手房的交易环节征收印花税和流转税，这种房产税也是出于降低空置，属于广义空置税的范畴。
狭义空置税：为提高住宅和土地的利用率，法国、温哥华和澳大利亚的维多利亚州均直接对区域内的空置住宅征收空置住宅税。法国关于空置的定义较为严格，对两年内每次连续居住时间均小于30天的房产开征空置住宅税，空置税以住宅所占用土地租金作为税基，前三年适用税率分别为10%、12.5%和15%，空置年份越长，对应税率越高。温哥华以空置住宅的评估价值作为税基，对1年内无人居住达到180天的房屋征收1%的空置税，并且政府对居民的空置土地也进行征税以防止居民拆掉空置的住宅。澳大利亚维多利亚州对辖区内空置率较高的区域征收空置税，对超过6个月空置的住房，以房产增值部分作为税基征收1%的住宅空置税。
广义空置税：部分国家如英国和韩国虽未专门设置空置税，但当地政府对居民多套房征收的印花税和转让税也可被视为广义上的空置税。在英国，居民第二住房需多缴纳3%的印花税，印花税以房屋价值为基础，二套房适用税率最高可达15%，此外，英国也允许地方政府对空置房屋多征50%市政税以增加空置房屋的持有成本；在韩国，以住宅的增值部分为基础，政府对居民首套房仅征收9%的转让税，而对二套房最高将征收60%的转让所得税。通过提高多套房的转让所得税税率来抑制居民过度持有房产的投机行为，二手房持有量的逐步减少将有效的控制存量住房的空置规模。
总的来说，中国的房地产空置率明显偏高，这既有房地产周期等客观的经济原因，也有房地产税等主观的政策原因。但不管什么原因，这个问题都已经给社会公平和经济发展带来了巨大的扭曲。在中央定调房住不炒的大背景下，未来想解决这个问题并不难，难的是先承认问题、正视问题。