现象

应郭总邀请在丰科万达的门店观摩学习，收获颇多！

丰科万达位于新兴的商务区，在方圆3公里住宅面积在20%以内，写字楼大多是新竣完成，还有相当部分处于建设期。

看了丰科的shopping mall部分，作为春节刚刚过正月十五的时间段，再加上是周六、日，客流虽然不算好，但也不算是太差——勉勉强强吧。

丰台金街的情况就差得多了，二层和三层的开业情况差得很，二层仅仅有几家开业的，一层开门营业的也不超过30%。

茅总讲了他们的经营情况，销售收入大概只能把租金挣出来，人工费用支出就是每月赔的部分了。

看了几个商户的情况也是大致相仿，他们都很着急——他们都明白商业是需要养的，消费习惯是需要培养的，只是不知哪天是出头之日。

普遍

上周去重庆时，王总和晓桃总也讲了类似的情况，市场总体面临着商业过剩，但上市的土地规划指标中，商写占比比较大。

我的理解中，开发商手中没有卖掉的是第一层库存，在小业主手中无法出租的部分是第二层库存。各地政策中，多数只关注开发商手中的库存，对于小业主手中的库存不特别关注；其关键原因在于更关心税收的政府，小业主手中的库存对政府意义并不大。

在全国范围来看，街铺的存量已经非常大了，那些已经租出的部分经营不好的也比比皆是。

解决

北京过去的几年里，通过拆违，通过纠正经营多年的住宅首层私改商业问题，配市政府疏解人口的同时，化解了部分的商业面积。

商业转写字楼是出路之一，我朋友的一个标准的一拖二商铺就从餐饮改成了写字楼出租：这种如连排别墅般的商铺，做写字楼是非常舒服的，租金也是非常不错。

第二条出路就一定要在设计时多下功夫，考虑其多种用途的灵活转换，原本的设计理念要与时俱进，一拖二又会成为主流。

更重要的出路是政府适当降低商写比例，真正实现供给侧的变化。

难题已经存在，解决起来难度非常大，真正需要多方下手、综合治理，才能化解难题。