周蓬安：别急！房地产税立法需“慢工出细活”
3月20日，财政部条法司公布2019年立法工作安排，《每日经济新闻》记者注意到，立法安排中未提及备受关注的房地产税。
大家知道，今年“两会”期间，全国人大财经委副主任委员乌日图表示，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部组织起草，目前相关部门正在完善法律草案，重大问题的论证等方面的工作，待条件成熟时，提请全国人大常委会初次审议。
首先，房地产税何时会开征？
近期，不少朋友问我这个问题，而且还有多名网友给我转来营销号所发《香港媒体已经爆出我国房产税征收细则》一文，我是不断地替财政部“辟谣”。
虽然政府工作报告这是第二次提到开征房地产税的问题，但大家也不要“见到风，就是雨”。并不是马上就要开征，也不是今年就能完成立法，明年1月1日就开征。再说，2019年的政策主基调是“减税降费年”，明年就开征似乎也与“减税降费”有矛盾。
俗话说，慢工出细活。房地产税的立法，也不能太急。因为房地产税涉及到众多老百姓的利益，甚至关系到中国经济能否继续健康发展的大问题，必须考虑得更为细致，而且我相信会大面积、长时间征求广大网民的意见；而房地产税涉及到方方面面的法律法规，还必须考虑到政策的衔接、调整。
其次，再说说开征房地产税前需要解决哪些主要问题？
笔者以为开展房地产税必须要解决的两个棘手问题：
一是土地使用权期限问题。目前有一个典型的说法，那就是业主仅有土地使用权，而没有土地所有权，仅仅是租住在这块土地上，当初买房的时候一次性缴纳了70年、50年的租赁费，土地的所有权还是国家的，现在凭啥又要缴纳房地产税？这个问题无疑是需要立法者去认真面对的。
目前的土地“招拍挂”制度，有70年产权的，也有50年甚至30年产权的，目前到期的是无偿“自动续期”，但这种方式如果不改变，那土地拍卖中规定年限的意义何在？我想，可以通过房地产税的出台，“一揽子”予以规范。
几年前，温州曾发生土地使用权到期的房子没有办法交易的问题，后来国土部、住建部发文允许交易，但闭口不谈土地使用权到期如何解决问题，等于是将这个问题搁置起来。但这样的处理方式，显然仅仅是临时措施，不能持久，必须有个最终解决方案。
我们知道，房价里面很大的一块是土地价格。未来按照评估价征收房地产税，土地也成为税基了。那么，土地拍卖价格越高，税基也就越大。即政府土地卖得越贵，今后收的税也就越多，这个设计就没道理了，甚至可以说违背税收伦理。而将土地使用权自动续期与房地产税挂钩，显然是一个不错的解决方法。该办法就是对未到期的房产，以评估值为计税依据时，先扣除土地评估价值。
二是对存量房如何处理？业主买房的时候，国家是不征税的。如今买了，国家突然征税，是不是违背“契约关系”？
目前已经开征房地产税的有两个城市，同时也是两种版本。一种是“上海模式”。上海划入的征收对象是本市居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。另一种是“重庆模式”。重庆划入的征收对象有三类：一是个人拥有的独栋商品住宅；二是个人新购的高档住房，指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。
简单地说，重庆主要是对高档住宅和外来购房者征税；而上海市仅对“新购房”征税。考虑到税收伦理，对存量房征税有违契约精神。因为居民购买商品房的时候，政府并没有说要征这个税，但购买之后却又强行征收，纳税的时候就难免产生上当的感觉。
因此，未来全面开征房地产税，“重庆模式”不具备推广价值，但可以借鉴，然后在“上海模式”基础上改良。比如对新增高档、豪华商品房不论面积、套数一律征税；对增量房超面积部分征税，同时应该考虑“首套”普通住宅免税；对超过均价一定幅度的房产征税，以促进中心区居民向外围疏散。等等。
最后，未来的房地产税是啥样？
开征房地产税，如何将此前的诸多税种整合？此前的房产税、城镇土地使用税合并是毫无悬念的事，但围绕房地产的土地出让金、增值税、土地增值税、企业所得税、契税等，是否也需要做相应的调整？估计可能性不大。此前鼓噪物业税的时候，就提到过“四税一金”，即房产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税和土地出让金。
此外，税率不会太高，如网传的1-2%,像北上广500万一套的房子，就得交5-10万房地产税，那房租一定会随之大涨，受害的仍是“无房户”。而租金大涨必然又刺激购房，又会助推房价进一步上涨。
总之，房地产税的立法过程一定是冗长的，也一定是公开的，甚至需要较长时间公开征求社会意见。但有一点可以肯定，房地产税的出台，绝对不会带来房价的大跌。因为任何一项新政策的出台，如果导致市场波动过大，都是失败的。因此，要想房价下跌，唯一的办法是增加土地供给，降低土地拍卖底价。大家切记一点，任何形式的加税，都会增加交易成本，最终都是由老百姓来承担。