解读文旅小镇
农耕雨读（涉农产业完整产业链、生活服务）+文旅产业（休闲娱乐配套、体育产业、农特产品、博览会、农业论坛、夜游经济）+康养产业（健康管理系统、颐养照护系统、医养）+农业科技（农业科技、智慧农业、万物互联），经济循环闭环，因地制宜，农业景观赏心悦目，园中园，景中景，让游客吃得好、睡的香、玩的乐，住得下，停得久，这是我设想的农业公园模式。
文旅小镇是指位于城乡结合部，以一定旅游资源或文化资源为基础，以产城一体化综合开发为手段，能全面融入传统生活和生产方式的新型小城镇。
发改规划[2016]2125号中规定：特色小（城）镇包括特色小镇、小城镇两种形态。特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。
特色小镇的核心是特色产业，一般是新兴产业，如互联网金融、大数据和云计算，兼顾历史经典产业，如茶叶、丝绸、青瓷等，坚持产业、文化、旅游“三位一体”和生产、生活、生态融合发展。
特色小镇规划面积一般控制在3平方公里左右，建设面积一般控制在1平方公里左右。总投资3年30亿到50亿。所有特色小镇要建设成为3A级以上景区，产业旅游类特色小镇要按5A级景区标准建设。
特色小镇具有4特内涵，即“产业、功能、形态、机制”。新常态下，产业发展呈现两大趋势，一是产业转型升级驱动下的高加工度化、技术集约化、知识化和服务化，特别是在经济发展水平达到一定阶段以后。另一是历史经典产业的回归，这是我国经济向消费主导转变以及人们对消费品质需求增强的必然结果。
特色产业的选择需要立足当地资源禀赋、区位环境以及产业发展历史等基础条件，向新兴产业、传统产业升级、历史经典产业回归三大方向发展；旅游产业具有消费聚集、产业聚集、人口就业带动、生态优化、幸福价值提升作用，也是引领特色小镇发展的主要动力。基于产业是特色小镇发展最重要的基础，由此，特色小镇主题策划应立足区域内特色产业，根据区域特点确定“特色发展方向”。
特色小镇PPP项目建设内容=产业生产建设内容+旅游开发建设内容+基础设施建设内容（+土地整理）
通过提供产业研究、特色小镇品牌塑造、产业招商、入园企业孵化、人才招募与培训、金融服务等多类型服务，推动产业新城范围内的企业落户和产业发展，进而带动产业新城及周边区域的经济增长、就业增加和社会发展；从而实现产业新城综合开发项目的根本目标——区域的全面、综合和可持续发展。
博物馆、展览馆、科技馆、文化交流中心、民俗传承基地等展示平台建设；旅游休闲、商贸物流、人才公寓等服务平台建设。
以转移农业人口、提升小城镇公共服务水平和提高承载能力为目的的基础设施和公共服务设施建设。四大类：市政基础设施；房屋建筑，包括安置房、保障房；环境基础设施，包括污水处理、垃圾处理；便民商业，农贸市场、生活超市；生活基础设施，包括学校、医院、体院馆。
如果特色小镇内土地为农业用地或未建设用地，则有可能需要社会资本方协助政府开展土地整理和拆迁的前期工作，即按照相关规划和项目建设需要，为政府提供资金和相关服务，协助政府完成拆迁和土地整理工作，保障特色小镇后续建设和运营，为特色小镇发展奠定基础。
一、文旅小镇五大特征
1、规模小，开发规模介于2平方公里到5平方公里之间。
2、人口聚集。一个小镇能容纳一万人左右，不包括游客人数。
3、配套完善，具备教育、医疗、生态、生产、服务等多元功能，能满足当地城镇人口需求。
4、旅游业是重要的产业支撑，通过“住、购、食、娱”等元素的建设，来促进小镇经济的发展。
5、具有浓厚的传统生活气息，体现一种传统生活的聚集。
寻找小镇文化制高点
资源匹配性研究
文化资源、自然资源采集及匹配性研究。
了解当地的文化资源是否与项目相匹配，做好资源甄别工作
二、投融资模式
1、 PPP模式：即“公共私营合作制”，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务， 以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
2、 股权融资：指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式，总股本同时增加。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。
3、债券融资：指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。债权融资主要有企业债和银行贷款2种。
4、ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。特色小镇项目中，可针对新建项目中盈利部分，进行资产证券化融资，有利于巨额投资项目的融资体系多元化，多方保障项目建设需求。
5、可行性缺口补贴：对于使用者付费不足以满足社会资本或项目公司成本回收和合理回报的项目，可由政府以财政补贴、股本投入、优惠贷款和其他优惠政策的形式，给予社会资本或项目公司的经济补助。此类项目中，在项目运营补贴期间，政府承担部分直接付费责任。政府每年直接付费数额包括：社会资本方承担的年均建设成本（折算成各年度现值）、年度运营成本和合理利润，再减去每年使用者付费的数额。
根据项目的公益性划分显示，对于一般盈利性不足的准经营性项目采用，可行性缺口补助的回报方式，比如地铁、管廊。由于特色小镇的项目群内，项目众多，存在政府补贴的项目，比如文化场馆，既可经营有需要补贴。该类项目，由于收入的难以预测与政府财政承受能力能等限制，一般周期较长。
三、文旅小镇项目定位
文旅小镇的战略定位依据
1、企业性质：企业性质国企还是民企
2、资金：企业资金充裕还是短缺.
3、资源：企业的社会资源以及政府资源
4、政府政策：政府对企业减税、资金扶持计划等优惠措施。
主题定位：以一种概念或文化标注项目的核心价值。
市场定位：确定占据市场的特定身份，如：领袖、跟随、差异、竞争等。
产品定位：确定项目产品的风格、形态、档次。
价格定位：以高价凸显地位或以低价强化竞争力。
形象定位：展示项目的整体印象
文旅小镇的基本要素：有文化建筑以及文化载体、居民生活配套、学校、医疗、教育等。
文旅特色小镇的商业模式主要包括五个层面，分别为土地一级开发、二级房地产开发、产业项目开发、产业链整合开发、城市建设开发。土地一级开发可以通过工程和土地升值获取收益；二级房产开发包括城市地产、旅游地产和工业地产开发，主要通过销售收入、回收经营收入、租赁经营收入的方式获取收益；产业项目开发阶段包括特色产业项目开发和旅游产业项目开发两大类，其中特色产业项目包括当地特色产业开发、产业孵化园、博物馆等项目，旅游产业项目则包括主题公园、景区、度假地产等项目；产业链整合开发阶段则是将旅游产业与特色产业整合，构建成产业生态圈；城市建设开发包括城市服务、基础设施建设等方面。在产业项目开发及产业链整合阶段，主要盈利方式为小镇和特色产业项目的持续经营收益。
四、总体规划思路要点
1.1区位概况
1.2基地现状分析
1.3发展目标
1.4产业规划
2.1要素分析
2.2整体结构
2.3用地规划
2.4总体设计
2.5旅游规划
2.6道路及交通规划
2.7生态及农业用地规划
2.8景观结构规划
3.1乡村旅游类项目
3.2田园旅游类项目
3.3健康养生类项目
3.4农业产业类项目
3.5田园居住类项目
3.6酒店文化类项目
蔡律综合 2020年2月16日星期日