陕西秦岭观华山旅游风景区项目

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陕西秦岭观华山旅游风景区项目
一、项目单位：洛南县秦岭文化艺术会展商务有限公司
二、项目名称：秦岭观华山旅游风景区
 
三、项目性质：新建
 
四、项目背景
　　华山是由一块完整硕大的花岗岩体构成的，它的历史衍化可追溯到1.2 亿年前，据《山海经》记载：“太华之山，削成而四方，其高五千仞，其广十里。”
2007年，为了进一步加快城市化进程，提升旅游品位，中共洛南县委、县人民政府提出了把洛南县建设成秦岭观华山市的发展目标。在此基础上洛南县政府加大了城市基础设施建设的投资力度，2000年用于城市基础设施建设的投资0.08亿元,2007年投资达0.4亿元,较2000年增加了0.32 亿元,增长近5倍。城市基础设施建设得到完善，城市整体功能不断增强，洛南县旅游城市的形象逐步得到提升。
    2008年，陕西省开通了12301旅游服务公益热线，向国内外游客提供相关信息服务平台，这样秦岭观华山旅游的信息更加畅通，为国内外游客来秦岭观华山旅游提供了便捷的服务，加快秦岭观华山旅游发展的商机日益成熟。因此，要实现秦岭观华山旅游业突破发展的战略目标，创造良好的旅游环境，深挖旅游景区景点的潜力，必须做好以下几方面工作：
    1、利用资源优势，精心打造“中国夏都-秦岭观华山”旅游圈。围绕着商洛市确定的旅游规划的发展目标，加大对秦岭观华山旅游的宣传，提高策划水平，改变宣传角度，利用西洽会、国际旅游博览会等为平台，借助国内外各类媒体，宣传和推销秦岭观华山旅游，重点打造秦岭南麓百里文化旅游长廊，营造“中国夏都”旅游圈，培育和开发精品旅游线路，形成一批以洛南为旅游目的地，环秦岭风光旅游圈，辐射黄河中游水上明珠旅游带的特色旅游线路。
    2、着力发展特色文化产业，打造地域特色的秦腔歌舞品牌。我们应加大文化产业的投资力度，利用不同形式的媒体大力宣传秦岭风情，借发达地区和城市的优势相互合作，优势互补，相互宣传，精心策划高品质、高标准的秦腔歌舞，渗透到不同的旅游点，并和游客互动、联谊，提升景区的文化内涵，使游客真正体会到具有秦岭特色的秦岭观华山风情。
    3、充分发挥会展经济的作用，推动第三产业又好又快的发展。作为一种新的经济现象和经济发展的新增长点，会展经济已经被我国许多大中型城市列入重点发展的行业。会展业有强大的产业带动效应，不仅能给我们带来场地租赁费、搭建费、广告费、运输费等直接收入，还能创造住宿、餐饮、通信、旅游、购物、贸易等相关收入。更为重要的是，会展能汇聚巨大的信息流、技术流、商品流和人才流。老君山开发的升温，洛南县的会展经济即将迈上新台阶，区位优势和夏季气候凉爽的特点也更加显现。所以，洛南应以节庆活动为平台，积极争取申办、组织各种国际性、国内性的会议，特别是各大中型企业、政府各级部门也将各行业的会议组织到洛南召开，举办大型展览、文化、体育、经贸等活动，发展会展旅游、商务旅游和节庆旅游，从而有力的推动第三产业又好又快的发展。
    4、创建良好的消费环境，提升旅游品位，彰显洛南魅力。为了精心打造“中国夏都”品牌，努力把我县建设成为知名的秦岭特色旅游目的地、游客集散地和旅游生活娱乐服务区，我县加大了综合治理整顿力度，规范旅游景区市场秩序，消费环境逐步改善和规范，并有序的向前发展。但是为了进一步提升旅游形象及品位，应该创建一个上档次、高品位、舒适、优雅的地方特色消费环境。秦岭观华山不缺商业，缺的是一个有商业的文化和文化的商业，一个有物质财富和精神财富的商业，打造一个具有秦岭古道文脉，依照秦岭观华山人的风俗风貌等元素的一流的文化、休闲、精品步行街，一街一景，各具特色，让秦岭观华山人生活的潇洒自如，让外来游客到了秦岭观华山就能感受到秦岭的淳朴、清香、大美。
五、项目建设现状和进展情况
该项目被列为洛南县的“十一五”规划建设项目之一。目前项目进度为：生态旅游登山观光区已经建成，农家院六座，堤防工程2962米，停车场一处，4320平方米，景观亭2座，人行步道5公里，旅游接待服务设施4处。洛南县发展计划局已发文批复，该项目符合所在地旅游发展总体规划，省市县政府均列入重大建设项目规划。
六、项目建设内容
该项目占地在陕西省洛南县北部以巡检镇为中心的68平方公里范内，建设工期预计为（2017—2025年）。登山步道50公里，堤防工程30公里，石制护栏6000米，环保厕所三十座，景观大道20公里，朝圣大道公路桥5座，景观桥16座，垃圾处理设施2处，乡村旅游接待户500户，旅游专用二级公路30公里。停车场等旅游服务配套实施。
1.老君山道教文化旅游区一期项目
老君山景区山门：景区大门是通往老君山山顶的主要入口，位于老君山脚下，山门的设计根据道家文化理念，采用传统艺术构思，将中国长城构造与道家文化融为一体，在建筑上采用三供式石门牌坊风格，墙体砌以灰砖，石门高4—5米。宽10—15米，“老君山”三个大字赫然印在中门墙体上方。整体建筑的威武雄壮之势更凸显了老君山风景旅游区是道教养生和生态休闲观光的理想之所。
老君山生态停车场：停车场位于巡检桥交叉路口东面，总占地面积3000平方米，为老君山风景旅游区的主要停车场，是旅游车辆和自驾车辆的主要停放点。为体现保护生态的原则，停车场以灌木为隔离线，以绿化草坪砖铺地，以高大乔木遮荫，不采用大面积车辆暴晒的硬化停车场。
游客接待中心：游客接待中心位于停车场北侧，与停车场以绿化带相隔，总建筑面积为1500平方米，为两层建筑，投资总额为1000万元。整体建筑是道观建筑样式与现代建筑手法的结合，充分显示了老君山风景旅游区道教养生的主题。其主要功能为提供旅游宣传资料、咨询服务、游程安排信息服务、导游讲解服务、景区宣传影像介绍服务、近三日天气预报和交通信息服务、兑换货币服务、医疗服务及接受游客投诉等。
老君山农家乐：农家乐位于巡检桥的东南面，总占地面积为2000平方米，共500户农院。外观设计采用道教建筑风格。主要为游客提供各种农家特色饮食产品，在相关部门的统一安排下，鼓励农户种植养殖，形成供产销一体化的经营模式，倡导绿色饮食，生态环保理念。既满足了游客品尝地方餐饮的需求，又解决了当地农民的就业问题。总投资为1000万元。
仿古一条街：仿古一条街位于景区南面，占地面积近20亩，是游客购物休闲娱乐的主要场所。街长百余米，两侧店铺林立，均为二层建筑。采用仿古建筑风格，是现代商业和传统文化的结合。仿古一条街在店面的装潢、服务人员的服饰打扮等方面均需突出“古色古香”，置身于街上，仿佛穿梭了时空隧道，进入了古代。在这里，游客既可以买到各种特色的旅游商品、工艺品和旅游纪念品，又可以在疲惫时坐在街边的休闲桌椅上，或者走进音乐茶座、疗吧、咖啡厅等处休憩。夜晚古街以悬挂于建筑门面两侧的灯笼照明为主，游客休闲之余，可以漫步于其间，感受古街夜景的美丽。预计总投资为2200万元。
老君山会议中心：老君山会议中心坐落在景区西北方的群峰之中，主要作为各企事业单位的商务会所。会议中心建筑面积为2000平方米，总投资为2500万元，为三层建筑。建筑外观与景区内其他建筑保持风格一致，内部以现代商务酒店标准进行装修，建筑周边绿化乔灌草搭配种植，并配以适当的景观小品。
老君山矿泉水厂：老君山矿泉水厂与停车场及游客接待中心相邻，占地面积4000平方米。矿泉水厂利用老君山天然山泉水资源，生产加工面向不同消费群体的“君山牌”矿泉水，作为景区最具影响力的旅游商品。总投资为1200万元。老君山矿泉水厂可作为游客的观赏点之一，但要注重水厂及周边环境的保护，加强绿化，尽可能减少外界因素对水厂的污染。
2.华严寺佛教文化朝觐区项目
华严寺山门及门前广场：华严寺位于巡检镇，华严寺所在地因寺庙香火旺盛，号称洛南八大寺院之首。山门是游客进入华严寺景区的重要通道，华严寺山门采用冲天式牌坊建筑风格，块石构造，三开间四柱，间柱高出明楼楼顶，额正面刻有隶书“华严寺”三个大字。整个山门高8米，宽12米，门前为一小型花坛，坛中种植常绿灌木（翠柏），花坛两侧为石阶，供游人步行登山之用。华严寺门前广场占地面积为500平方米，主要作为游人的集散中心。广场中部设有景观墙，墙体内容以浮雕样式展示佛教文化知识。广场采用绿化草坪砖铺就，以体现生态环保功用。华严寺山门及广场总投资500万元。
华严寺生态停车场：华严寺生态停车场为游客提供停车泊车场所，总占地面积为2500平方米，投资额为200万元，建设风格仿老君山景区生态停车场。华严寺建筑群整体维修：《洛南县志》记载，“华严寺始修年代失考，重修于明正德年间（1506——1521），当时建有正殿、中殿、前殿三楹，和谐得体，肃穆壮观，画栋雕梁，金碧辉煌，曾是兴盛之所。清乾隆年间（1736—1795）重新修葺，古刹又换新貌……”。遵循“修旧如旧”的原则对华严寺建筑群进行整体维修，重点维修天王殿、大雄宝殿及后殿。依据史料记载，运用当时的工艺，尽可能恢复华严寺历史原貌，使文物本身及其所承载的历史信息和价值内涵能够重现。总投资为2564.2万元。
华严寺殿内各类佛像雕塑：《据洛南县志》记载，历史上的华严寺雕梁画栋，金碧辉煌，曾是高僧修行之所，每年农历四月初八，寺庙及八个下院僧众都聚集于此，拜佛诵经，附近百姓则会前来祈福朝拜，场面十分热闹。因此，恢复华严寺，除对其整个建筑群进行修复外，要对殿内各类佛像雕塑进行建设和修缮。投资总额为300万元。
华严经石刻：在修复华严寺寺院的基础上，美化华严寺周边环境，并新建刻有华严经的楼台亭榭，从整体上渲染华严寺佛教文化氛围，华严经石刻投资额为200万元。
放生池：佛教重在普渡众生，华严寺天王殿之前建一放生池，以体现佛家慈悲为怀的理念。每到农历四月初八，众僧及当地百姓集聚之日，举行放生活动，以寺院主持为首，率众人将鱼类放生于池水之中，并开展各种民俗活动，使其成为华严寺佛教圣地的经典节庆活动之一。放生池总投资额为50万元。
3.秦岭观华山登华体验区一期项目
秦岭观华山登华景区大门及广场：洛南县古称秦岭观华山，即华山之阳。秦岭观华山登华景区大门位于洛南县架鹿乡桃坪村北3公里处。华山自古便是历代帝王登临之处，因此景区大门的设计要突出高贵威严，气势磅礴之势，以彰显王者之气。秦岭观华山登华景区广场位于景区大门之前，是游客的主要集散中心和服务中心，为游客提供咨询、投诉、景区影像资料等服务。占地面积为1000平方米。秦岭观华山登华景区大门及广场投资额为500万元。
秦岭观华山登华入口停车场：秦岭观华山登华景区入口停车场主要为游客提供停车服务，停车场占地面积为3000平方米，总投资额为200万，建筑风格仿老君山生态停车场。
“秦岭观华山人家”乡村酒店：“花样人家”乡村酒店建在桃坪村北2—3公里处，占地面积3000平方米，建筑外观与当地民居相仿，突出乡土特色，内部装潢采用现代建筑手法，以满足不同游客住宿需求。建筑层级一到三层不等。总投资为800万元。
秦岭观华山河景观整治：洛南县架鹿乡桃坪村北的河流周边植被茂盛，环境优美，但由于受附近工矿企业的污染，其水体受到严重污染，河道阻塞，水质浑浊。因此建议关闭所有工矿企业，清除水中杂物，疏通河道，命名该条河流为秦岭观华山河，将其作为秦岭观华山登华景区的水体景观。其整治费用投入为500万元。
秦岭观华山观华阁：观华阁位于火龙关界内，是秦岭观华山观华的最佳位置点。观华阁实为一观景亭，亭长4米，宽6米，高10米，香樟木天然木质，灰蓝色亚面瓦砖，钢筋混凝土亭柱，浅褐色仿花岗岩喷涂表面，亭内柱与柱间由座椅相连，以便游人在休憩之时也可以观赏周围景观。总投资额为200万元。
户外野营地：户外野营地位于桃坪村至火龙关之间，总面积为1000平方米，野营地设置简易游客服务点，主要功能有消防、医疗、帐篷出租及其他方便游客的设备设施及服务。户外野营地总投资额为100万元。
    七、项目总投资和资金筹措方案
1.项目总投资
项目总投资由土地费用、建设投资、前期工程费、开办费、间接开发费、市场推广费、不可预见费和流动资金等构成，估算总计166900万元。
          秦岭观华山旅游风景区项目投资一览表

序号
项目名称
金额（万元）
比例
1
土地费用（征地、拆迁补偿）
3000.00
 
2
前期工程费（可研、环评规划、
设计、施工图等）
1000.00
 
3
建设投资
134600.00
 
4
开办费
300.00
 
5
间接开发费
1000.00
 
6
市场推广费及培训费
3000.00
 
7
不可预见费
1000.00
 
8
流动资金
2000.00
 
    合             计
145900.00
 

2.分期建设投资
该项目分为二期，即近期和中远期，期限为8年。近期为2017—2020年，中远期为2020—2025年。
       秦岭观华山旅游风景区分期建设投资表

期限及时间
投资额（万元）
近期（2017—2020）
28000.00
中远期（2020—2025）
117900.00
总      计
145900.00

1.1近期投资估算（2017——2020年）
秦岭观华山旅游风景区近期投资为28000万元，包括前期费用、建设费用和基本预备费用三部分。
          秦岭观华山旅游风景区近期投资分类表

类别
投资估算金额（万元）
前期费用
800
建设费用
24200
基本预备费用
3000
合        计
28000

             秦岭观华山旅游风景区前期费用表 

类别
估算金额（万元）
项目建议书编制费
30
可行性研究报告编制表
50
环境影响评估报告编制费
50
各类规划（总规、详规）编制费
200
设计、施工图编制费
300
勘测费
100
工程监理费
50
建设单位管理费
10
建设单位临时设施费
10
合       计
800

八、项目可行性分析
秦岭观华山旅游风景区项目建设，是大华山旅游自身资源挖潜、优势整合的需要；是精品景区集打造的需要；是旅游龙头培育、丰富与充实旅游品牌内涵的需要；是社会主义新农村建设的需要。该项目具有前瞻性、创新性、典型性、时代性与文化性等特点。该项目的必要性及其重要意义如下：
（一）项目的必要性及其意义
1.实现大华山旅游区资源整合、深化开发的需要
(1)景区急需扩容。由于受自身自然条件限制，华山旅游开发主要集中于主峰上，这对景区的产品结构和环境容量都有较大的限制，因此景区扩容问题突出。
(2)景区产品比较单一，制约着景区旅游的深度开发。目前华山旅游风景区以登山探险为核心的观光旅游产品已经那个成型，在海内外有较高的知名度。但是，正是这种成熟的旅游产品，限制了华山旅游风景区的创新，造成了景区面孔数十年不变的尴尬局面。旅游开发始终缺乏推陈出新，不能适应旅游发展以及游客新的旅游需求。
(3)文化旅游产品缺乏深度开发。华山作为道教第四洞天，具有丰富的道教文化资源，但道教旅游一直被忽略；华山作为著名的五岳之一，拜山封禅文化也是其名山文化的一部分，但拜山封禅文化却没有得到更深的挖掘和开发；华山是中华民族文化的发祥地之一，据清代著名学者章太炎考证，“中华”、“华夏”皆因华山而得名，但华夏文化在华山的旅游开发中却没有被提到应有的高度。
(4)景区品牌和市场营销方式亟需创新。华山是成熟的旅游景区，容易固守其优势资源，坐等客源上门；或针对较小的市场做一些营销活动，缺乏专业的品牌策划和整体打造的思路。因此，很难再有突破性的发展，如何使老品牌焕发出新活力成为景区发展亟需解决的重要问题。
(5)生态环境和资源保护工作有待加强。很多低水平、重复开发建设的项目，在没有做好充分的可行性论证前提下就开工上马，对华山的自然和人文景观造成了很大破坏。
(6)服务设施布局不甚合理。由于特殊的地理条件限制，华山各峰服务设施相对比较分散。某些游客容易聚集的区域没有设置服务设施或接待容量有限。另外，华山山下服务设施也需要进一步完善。
(7)经营管理水平有待提高。由于华山旅游风景区的范围较大，工作人员数量不多、相对分散，景区缺乏有效手段对服务设施的经营状况以及服务质量进行监控，服务水平较低；高峰时，游客流缺乏有效疏导，游客安全问题始终存在。
因此，一方面在构建景区体系时，需要整合小景区，建设大景区，扩大景区范围，从而扩大景区环境容量；另一方面通过历史文化、交通条件、旅游资源、自然地理等方面的分析，整合文化主题相似或相同、交通联系性较强、旅游资源互补、自然地理相连的景区。依托品牌景区，整合周边景区，实现成熟景区对小景区的带动式发展。
2.带动乡村旅游和社会主义新农村建设的需要
通过统筹发展，建设一批旅游服务功能完善、主客共享性、特色鲜明的乡村旅游示范点，有利于就地解决离地农民的就业与安置问题，提高土地资源的集约化利用效率。通过开创新型的特色产业经济发展模式，将地方特色的农业经济、粮食经济转化为精品农业、定单农业等模式，实现农村经济的转型与繁荣，有助于推动洛南县社会主义新农村建设进程。同时，这也有利于共拓区域、企业、乡镇、居民互惠共赢的新局面，在洛南的区域经济、城乡建设、社会与环境协调发展中，发挥领跑和先导带动作用。秦岭观华山旅游风景区可以有效地与乡村旅游相结合，依托乡土资源优势，成为围绕社会主义新农村建设为主题的创新型原生态式旅游项目。
3.解决农村剩余劳动力，促进社会安定和谐
据世界旅游组织数据显示，旅游业每增加1个直接就业人员，社会就可以增加5至7个就业机会。旅游业作为第三产业的龙头，将会极大地解决当地居民的就业问题，不仅从一定程度上环节了就业压力，而且也为当地政府解了燃眉之急，更是促进了社会的安定和谐。
4.将成为领跑洛南县旅游业的龙头
    秦岭观华山旅游风景区物种资源丰富，森林覆盖率达96%以上，素有“天然氧吧”之称。借助华山品牌优势、老君山浓郁的道教文化渊源及华严寺佛教文化底蕴，大力开发，将秦岭观华山旅游风景区培育为洛南县的龙头景区，实施精品带动战略，促进全县旅游业的共同发展。
5.促进生态环境的保护
   秦岭观华山旅游风景区的开发建设，有利于生态环境的保护。2009年是中国的生态旅游年，生态环境的好与差将直接影响旅游业的发展，进而影响当地的经济。而以资源为依托，在保护的前提下进行开发建设，以旅游养旅游，通过发展旅游促进生态环境的保护，将会带动全县走上可持续发展之路。
（二）客源市场现状与潜力分析
1.秦岭观华山国内旅游者背景分析
在传统旅游向现代旅游过渡阶段中，具有三个鲜明的特征。即“文化古迹游”、“生态旅游”、“度假休闲游”三张品牌同时存在，都占有一定的市场。并且日趋融合，正处于从定位转换到品牌延伸的过渡期。洛南老君山景区的市场定位，必须能够包容生态养生、休闲、文化避暑以及乡村旅游等特色，全力打造秦岭南麓百里生态文化旅游长廊，主动迎接“十二五”开工建设榆（林）商（洛）高速公路带来的发展机遇。树立科学的发展观，注重旅游资源的保护和适度开发利用，在充分认识洛南自然资源和人文资源价值的基础上，合理安排景点观赏的组织和游览线路的引导，改善必要的道路交通设施，适度建设布局合理的旅游服务设施，以科学的规划设计和高标准的旅游服务，建设以生态养生旅游为主要内容，适应老君山景区发展需要，具有国内一流水平，符合秦岭自然环境保护要求的风景旅游景区。
2.市场现状特征分析
老君山景区位于旅游产业处于初始发展阶段的洛南县内，与华阴、潼关县等地区相邻，南凭蟒岭与商州市、丹凤县毗连，东与河南省卢氏县接壤，西同华县、蓝田县、商州区交界。东部有百里长的省界线，延伸于秦豫边陲。因此，景区旅游客源市场以区域市场为主，游客分布相对集中，陕西、河南、湖北三省占到游客总量的绝大多数，三省以外的游客较少。而在这三省内部，游客也主要集中在几个大中城市，西安、安康、咸阳以及湖北十堰、襄樊是目前最主要的客源地。
景区规划依托自然资源，开发生态养生旅游产品、乡村旅游体验产品、风景观光旅游产品、休闲度假旅游产品、避暑休闲旅游产品，可满足不同游客的需求。
根据老君山景区的不同功能确定其客源目标市场为来老君山景区进行道教生态养生游和乡村体验游的游客。
3.景区客源市场的区域联系
（1）与西安的区域联系
西安是国际著名的旅游城市，拥有众多世界级自然和人文景观，与雅典、开罗、罗马齐名，被誉为世界四大文明古都。洛南县位于陕西省东南部，距西安158公里，素有“陕西东南门户之称”。老君山景区充分利用洛南和西安的地域联系，联合打造客源市场和旅游线路，并且充分利用特异性资源进行差异性营销，例如依托老君山风景区道教文化的影响力来吸引西安地区的部分人文旅游游客，利用西安著名旅游城市的影响力和号召力共享游客资源。
（2）与华山旅游线的联系
洛南与华阴相邻，在县域内有多个制高点都可以从不同的角度观赏华山全貌。洛南秦岭观华项目将从洛南县桃花坪村—火龙关村修建盘山公路，直达洛南境内秦岭与华山接壤的山脊，在十华里范围内，可以多角度欣赏华山景观。洛南秦岭观华项目建成后，将成为洛南旅游的新亮点，必将拓宽洛南县的旅游客源市场，从而带动洛南周边景区游客量的增加。
从老君山风景区的制高点也可以清晰的看到整个华山轮廓，开通老君山观华项目更将两个景区紧密联系在一起，利用华山作为“五岳”之一的品牌效应，衍生的区域旅游项目，博取众山，相得益彰，既克服了华山之险带给人们的畏惧，又弥补了秦岭“不识庐山真面目，只缘身在此山中”的平淡，必将成为老君山旅游的一大胜景，扩大老君山风景区及整个洛南县的客源市场。
4.旅游客源市场定位
 本方案根据老君山的旅游资源与整个洛南县旅游业发展现状，确定老君山景区的客源市场总体定位为：以洛南周边县市的旅游市场为基础，开辟为商洛市的游憩休闲的后花园；以陕南地区、关中市场为主体；并逐步向整个省域范围及陕西周边省区的道教养生旅游、度假旅游、避暑休闲旅游、观光旅游发展。
总体方针是：重点发展道教养生旅游及观光休闲度假，以旅游景区周边的陕南地区为启动和基础市场。针对陕西全省，采取重点促销策略，根据不同市场群的消费特征，选择不同促销方式和口号。
具体可划分为以下三级：
（1）一级客源市场：陕南、关中地区（ 包括商洛市、西安市、咸阳市场）
景区一级客源市场：陕南、关中地区为代表的省内近程核心市场（ 包括商洛市、西安市 ）。以商洛市、西安市、华阴市的休闲度假旅游为主，这部分游客因交通便利，出游频率高。在较长一段时间内，在基础市场中占有绝对份额。
（2）二级客源市场：陕西省内中程核心市场（宝鸡市、渭南市等）
陕西省是旅游资源大省，以文物古迹游为特色旅游产品。近年来，生态旅游成为旅游业发展新趋势，老君山景区拥有丰富的生态旅游资源，随着景区开发的深入，通过适当的营销宣传，以及景区周边地区交通条件的改善，尤其是老君山道教养生旅游这一特色的打造，具有相当大的市场潜力，因而在整个陕西省具有强大的潜在市场。
（3）三级客源市场：其它省区（以西安为中转的其它市场）
通过规划将景区纳入陕西旅游精品网络，并逐步向陕西周边省区延伸。包括河南、湖北、安徽、山东都是该旅游景区后起的客源产生地。此外还应加强国内珠三角、长三角地区等出游能力强的市场开拓力度，尤其老君山风景区以道教养生文化吸引着来自湖北、广州、呼和浩特等省市的一批固定的候鸟式老年养生客源。除了核心市场与拓展市场外的其他市场，主要是以西安为中转的其他客源市场，包括到西安旅游的国内外游客、港澳台、韩日以及东南亚海外市场。以山水观光、生态休闲、文化休闲为主体需求。这部分市场的开拓是以商洛作为西安经济圈重要组成部分的趋势不断强化而展开的，要着力打造“西安+商洛”捆绑销售线路产品。
5.旅游者旅游动机分析
 老君山景区位于洛南县境内，对其游客的旅游动机进行综合分析，以道教养生、避暑休闲、度假休闲和观光游览为主。道教养生、避暑休闲以休养生息、保健身心为主要目的，是新兴的旅游市场。度假休闲以休闲娱乐为主要目的，是近些年发展起来并日益壮大的市场。观光游览旅游以寻求风光、了解风俗、增长见识为目的，是传统的旅游市场；这四方面的旅游活动规模大，便于组织，它们在国内外都是旅游市场的主体。因此，规划老君山景区应以这四类旅游作为今后旅游开发的重点，并结合政府规划的乡村旅游全新体验游，开创具有老君山特色的旅游品牌。
6.旅游者特征分析
（1）年龄结构
    目前来老君山景区旅游的游客主要分为两大年龄阶段，分别为25-44岁和45-64岁。这种状况与景区的资源结构、形象特征、地理位置及可进入性有关。由于景区可分为生态旅游市场、文化旅游市场、自驾车旅游市场、养生旅游市场。而生态旅游市场和自驾车旅游市场主要定位于中青年游客，道教养生旅游市场、文化旅游市场主要定位于中老年游客，因此老君山景区的客源市场面向不同年龄阶段的游客。
（2）职业结构
从职业分布来看，来景区旅游的游客中，包括企事业单位管理人员、公务员、服务销售人员、工人。由于老君山景区属于道教养生旅游区、近郊休闲度假旅游区、乡村旅游体验区，因此它有利于从事各类职业的人们，尤其是工作压力大的人充分体验融入大自然、返璞归真的感觉，从而能够缓解工作和生活压力。
（3）出游方式
 从出游方式来看，游客主要是和家人朋友一起出游，如单位组织的旅游和旅行社组织的旅游。因此景区在旅游线路的设计上，可以注重两大主流线路：一类是适合家庭消费的旅游线路，以迎合家庭旅游者的需求。一类是适合正式和非正式群体消费的旅游线路，以满足群体消费的需求。根据景区针对客源市场的不同，景区游客的出游交通工具也有所不同，老君山风景区主要是以自驾车和旅游大巴为主。
（4）逗留时间
 游客的逗留时间直接影响到旅游业的收入水平。游客逗留时间与出行目的有直接的关系，一般说来，观光游览、商务游客逗留时间短，休闲度假、会议游客逗留时间较长。而老君山风景区以道教养生旅游为主，因此游客的逗留时间较长。
7.秦岭观华山旅游风景区专项旅游市场
（1）乡村休闲度假旅游市场
老君山野生自然资源保护好且具有很高的原生态特色，传统的历史文化与当地的民风习俗也提升了乡村度假旅游资源的品位。在政府主导发展乡村旅游的规划下，老君山景区农家乐、田园风光等乡村休闲度假项目依托乡土文化资源优势，突破单一性产品形成理念。通过调整乡村旅游发展的产品结构、消费结构，促进“农家乐”向“乡村休闲”“乡村度假”转型。
 以建设社会主义新农村为契机，积极培育发展农家乐旅游。依托周边景点或绿色产业基地等旅游资源，优先开发农家乐产品，形成山地乡村休闲度假带，打造不同特色的乡村度假群落，加快“农家乐”向“乡村度假酒店”转变，逐步建设乡村酒店，通过政策引导，促进星级农家乐向星级乡村度假酒店转变。
(2)道教养生旅游市场
老君山风景区是以道教文化、中医药养生文化为核心，充分利用秦岭山脉丰富的自然生态资源，依托现代科技，而形成的原生态式养生旅游项目。在大力维护原有自然生态环境的同时，深入开发老君山野生中药材，进行中国传统养生学的整合，是游客亲近自然，养生健体的最佳场所。因其养生产品的多样化而适合多年龄段的游客来进行不同周期的养生。
(3)宗教文化旅游市场
该市场主要定位在中老年游客。中老年人一般都拥有一定的经济基础和较强的旅游动机，而且生活负担较轻，具有深层文化底蕴的风景区对其吸引力较大。而老君山景区秉承中国传统道教文化，无论从自然风光，还是文化底蕴，都具有很高的知名度。同时“老君山”这一注册品牌在全国也是独一无二的。在弘扬道教文化韵味的同时，兼顾其奇特的自然山水风光。
九、项目建设进度、施工组织和管理措施
1.项目建设进度
 目前老君山生态旅游登山观光区已经建成，农家院6座，堤防工程2962米，停车场一处，4320平方米，景观亭2座，人行步道5公里，旅游接待服务设施4处。预计赶2009年底，将建成景观大道8公里，朝圣大道公路桥两座，堤防6689米，旅游接待小木屋60栋。农家院50户，石制护栏6000米，登山步道20公里。预计投资13000万元。
2.施工组织
老君山风景区自08年年初公司正式投入建设，截至目前，已投入﹙基础设施﹚建设资金近500万元，3个施工队共计371名施工人员，专业技术人员39人，后勤服务人员19人，拥有大型挖掘机3台，大型混凝土搅拌机14台，各类运输车33辆。供景区建设用沙场8个，石料场6个。
3.管理措施
工程管理上，我们以公开竞标的形式，本着严把质量关和安全生产关，公开公正的全国范围招标，进行承包责任制，责任到人，确保景区开发工作按质按量如期完成；生产管理上，我们前期以吸引游客为主，对游客适当的收取门票，主要依靠游客在景区配套设施上的消费；营销管理上，一方面借助各大媒体及户外POP进行广泛的广告宣传，另一方面我们运用自己的营销团队，直接面对终端客户进行自我宣传自我营销。 
十、项目建设位置示意图、项目功能分区图、项目主要区域效果图（见附页）