2022经济机会之房地产

经济有政策滞后性，就目前的状况来说，中国今年的经济已经成定局，今年经济总体稳健，若干政策导致的疲沓走弱趋势态势明显；世界经济受疫情反复影响，难言恢复向好，经济链条出现紊乱，总体疲沓势必延续到明年。美国要借机收割全球优质资产的操作因为通胀的回馈和经济链条的紊乱而难有大成效，中国只要维持经济的稳健局面，锁定优势态势2022年还将持续。今年中国经济发展态势依然值得肯定，目前的情况没必要过多关注国际情势而影响国内经济政策了，相关经济政策有必要适当进行调整。

在国际经济总体因疫情疲沓背景下，中国虽然有外贸的非正常大幅增长，但房地产行业整顿冲击、教培行业整顿冲击，进而影响到资本市场，最终整个经济态势走弱。中国经济的非正常疲沓，加上疫情对于供应链的冲击，西方的大水漫灌形成通货膨胀正反馈，国际经济链条紊乱，某种程度阻滞了美元的收割进程，利于中国经济地位的持续增强。

年初出台房地产调控政策，看到行政方式出台交易指导价，以为随后会有相应的交易配套措施出台，调控投资需求，却没想到一直只是阉割版的一个行政指定限制价，甚至进一步的出现行政交易平台替代。根据历史经验，纯粹行政干预没有不出现问题的，随着经济半年滞后效应的显现，八九月份还是出现了不少地产行业的资金链问题，恒大出现了问题形成了大事件冲击。四季度供需总体走弱的整体性疲沓状态，对国际经济形势的影响很微妙，根据经济的滞后效应，国外的发展形势短期不看好已经成定局，但是我们不能随着陷进泥潭。

房地产行业的市场上交易顺畅不能受影响，适当的消费升级刺激可以有所安排。当前中国房地产消费已进入更新换代时期，一方面，城市改变蜗居走向品质化换房需求其实大有市场，较大的面积，更合理的设计如大阳台，更好的小区环境等等，不要老盯住初次刚性需求，现在房源并不缺，缺的是升级品质房源和合理的价格。要适当压缩所谓经济适用房建造，明显的过渡性房源相对于几十年的房产性质，还在拼命建造初级需求的过剩房源，实际上是一种资源浪费行为。所谓房源供给不足导致价格虚高是个伪命题，之前就说过，当前价格虚高主要因素是投资需求控制不力。更新需求供给不足房价依然会高企，拼命增加没有市场需求的初级经济适用房源并不能有效遏制房价。另一方面，三四线城市和农村地区，居住环境的品质化更新需求也很强烈，推动社区化有物业管理有小区独立环境设计打造的商品化改造，市场前景明显看好，房地产商都明白。这方面可适当出台政策支持，更新换代的变化时期，所谓刚需概念、过剩的概念并不值得过于关注。至于所谓的指导价，要么完善超高交易价格的交易税费配套措施调控投资需求，让其成为名副其实的指导价，如果还是演变成指定限制价格，则建议取消，行政限制价格从来就不是市场经济行为。

对于城市地块开发性质的指定，建议征集城市规划设计专家、开发商、周边市民的建议意见，而不是政府行政规划的单方简单指定，这方面的工作越来越显得重要，追求政绩的急冲冲的起步安排已经不适应细致经营城市的要求。在更新换代需求凸显的时期，越来越多的证据说明，政府管理者思维存在跟不上市场的滞后性。充分尊重市场选择是经营城市发展经济必须遵循的重要守则。

而在小城镇和农村地区，人们对市场化的物业管理的信任比对政府官员服务管理的信任高得多，所以对于有物业管理的社区趋之若鹜，这种现象很普遍，值得高度关注。建议在相应的地区推动社区规划，推动物业化管理，在物业管理同时推动业主委员会取代居委会，配套街道管委会和社区工作站，逐步淘汰没有硬性约束难以规范的落后的农村村委会管理模式。在不久的将来，各地生态优化之后，猛兽的出现，广大农村地区，走向安全的有有效管理的社区物业管理模式，比放羊式的农村村委会会是更好的选择。走向企业化经营和家庭农场模式，比当前没有明晰产权的集体所有制，资产资本化会更有利于农村地区的发展。

20211010