作者文章归档：冯仑
在很多场合，我都被问到这样一个问题：「一家企业能否有好的未来，应该如何判断？」
为什么要关注未来？对未来有好的预期，我们就会幻想出很多事情。跟未来讲故事，当下就能做出不一样的事。比如，企业家对法治的市场经济很有信心，对未来乐观，他就会每天都很勤奋地做事情。但如果觉得自己所处的不是法治的市场经济，乐观情绪没有了，对未来的判断悲观，可能人就离场了。
我们知道，只关注现在的，往往是忙忙碌碌、稀里糊涂的人。而研究历史的通常有两种人：一种是历史学家，靠研究历史来发现一些规律，同时也让自己生活得很好；另一种是失去自由的人，坐牢的人都研究历史，每天回忆自己过去做的事情，然后写很多忏悔、...
政商关系的三个阶段
企业家要想荣耀一生，政商关系是必须得处理好的。我觉得，改革开放40 年来，政商关系经历了三个阶段。第一个阶段是以政代商阶段。1993年之前，没有公司法，根本无所谓商，都是个体户，那时候我们看见的都是政。
第二个阶段是1993年到2012年这20年，可以说是市场经济法律秩序不断建设的阶段。这20年里，国家陆续颁布了250多项有关民营企业发展的政策、法规、条例，市场经济的游戏规则逐步建立起来。
但是在这个过程中，政商交织在一起，发生了很多事，实在是「丰富多彩」。有时候政摧残商，有时候商围猎政。广东、海南、福建等地都出过事。市场经济中大量出现寻租事件，也出...
近来总有一些创业者会讨论起现在的创业环境，不时有人问现在创业究竟比过去容易还是更难？现在的条件更好还是更差？每被问及，我常常语塞，细想起来总觉得现在机会要比过去多，创业的条件、环境也比过去好。只是又有很多不同，其中最大的一个不同就是随着技术的进步，特别是随着互联网、大数据、云计算的迅猛发展，一不留神我们已经进入到一个「四全社会」。所谓「四全社会」，就是全透明、全留痕、全信用、全追责。它对创业者提出了更高的要求，也使我们的行为和早期「野蛮生长」的时候有非常多的不同。
首先，全透明。看起来，今天的社会繁复多样，而且发生了很多变化，但千万别忽略了，这个时候社会的透明度比以往任何时候都...
这几年，随着经济的快速发展和城市化水平的不断提高，加上各地政策调控建立长效机制的努力，房地产行业的体制环境、市场和商业模式都发生了很大的变化。
同时，当我们的人均 GDP 超过 8000 美金以后，以住宅单一产品为主的开发模式遇到巨大挑战，发展空间不断缩小，整个房地产市场进入到了后开发时代。也就是说原来的以快速买地、建房、销售住宅为主的单一产品模式将被新的模式所取代。
我看到，进入后开发时代，以资产运营和管理为核心的全产品线、全价值链、全开发模式，这种新的房地产发展势头开始显现。在开发时代，核心竞争力主要聚焦在规模、成本和速度上。在后开发时代，核心竞争力已...
今天继续聊一聊企业家精神。企业家除了是要素的组织者、风险的承担者，还是创新的主体。经济生活方面，今天我们能感受到的幸福，最重要的都来源于企业家的创新。
最典型的，比如说微信、支付宝、天猫，所有这些创新，给我们带来了巨大的幸福，也给我们带来巨大的便利，让我们觉得未来特别近，特别可爱，而且特别值得拥抱。
这种创新是不确定的，大家可能知道，最初腾讯做微信的时候，微信是要和 QQ 竞争的，所以说企业家为了创新，只能冒着风险，造出个「小儿子」，把「大儿子」杀了。一开始根本不知道会有这么多应用，还有小程序，哪会知道有这么多复杂的事情，但是企业家承担了创新这个使命。&nbs...
一个房子住了 20 年，要重新装修一下，家具换一下。这就叫重组。企业也一样，我们的公司已经超过了 20 年，所以从 2016 年开始，我们也下决心打乱了重组。
重组之后，公司的组织模式也就改变了。通过大量的交流训练，建立很多小组织，然后让它有创造性。我们称之为「小组织、自驱动，低成本、高回报」。
适应未来的公司模式一定是小组织，千万不要再去做一个大组织。做大组织谁最高兴？金字塔尖的最高兴。为什么？所有人都围着你转。但是效率低下。我们把公司变成小组织，实现自驱动。
小组织怎么来弄？实际上我们要建立一个平台，以后公司没边界。所谓没边界，就是说这公司到底哪个算你的人不知道...
40 年前，我还在读书的时候，突然社会上多了个词「改革」。起初并不知道这个词将与我个人生活发生多大的关系，无论是本科、硕士毕业还是开始工作，似乎关于这件事情，我都是在关注别人的所做所为，对别人做得不对的事情希望有改变，或者别人想把事情往更好做，我会为他加油，于是就这样懵懵懂懂地参与到了改革的吃瓜群众行列，完全是从一个看客的角度去窥探、去加油、去使劲。
可是没想到，在 1989 年，国家前进的列车突然咚一下地急刹车，颤动了一下，然后又拐弯，小拐弯，最后大拐弯，又拐回到原来的位置和轨道。结果这么一停、一拐弯、一折腾，我从车上被颠下来了。颠下来后才发现，自己已被改革了...
先谈一谈今年两会透露出来的未来房地产发展的政策重点和市场可能的变化。政府工作报告对房地产仍然有一段专门的表述，在一些地方还有很多具体的表述，对房地产行业给予了足够的重视，这些值得大家关注。
首先从大的角度，从政策周期上来看，政府工作报告当中提出，2018 年国内生产总值增速目标为 6.5% 左右。增速比往年略有下降。可以看得出来，在保增长的过程中，经济增长对房地产的依赖性会慢慢降低。
政府明确强调，只要经济运行在合理区间，就业增加、收入增加、环境改善，就集中精力促改革、调结构、添动力。政府现在宁可把政策预期调得稍微悲观点，也不对赌政策放松。很显然...
“‘理工男’的春天已经到来了，以后是理工男、技术男的天下，是好人的天下，是企业家的天下，这就叫有希望的未来。”
近日，在自己主讲的《民营企业的生存密码》课程上，湖畔大学校董冯仑乐观地表达了上述观点。
在冯仑看来，只要法制越来越健全，“运动场”越来越完善，好的规则越来越清楚，企业家施展的空间就会越来越大，发展机会就越来越多，这是国内民营企业过去40年发展表现出的一个非常清楚的进化规律。
而从1978年到2017年，随着市场经济的法律秩序越来越规范，以及企业家的力量、企业家的作用越来越上升，基于科技...
房地产和社会学有些接近，我们经常研究行为，就此发现了一个有趣的现象，在整个空间行为里面，从现金流的渠道来看，「站着」不如「坐着」，「坐着」不如「躺着」。比如要吃饭，一坐下肯定就要掏钱了，想办法让人坐下来，现金流量就会比较确定。
房地产属于重资产，而一般公司都有相应的重资产。并购公司时需要注意的就是，我们需要对方的什么。比如，并购一个游乐场，那么成功后最少会留下整个游乐场地皮及其内部设施给到并购方，这样我们可以拿到地皮和内部设计结构及实景效果案例。如果运气好的话还能留下大量的园内员工，继续保证游乐场的正常运营。
这好比我国购买明斯克航母，虽然说买了个空壳，但毕竟留下了发动机...