作者文章归档：范小冲
过去的6个月里，中国给高歌猛进的经济增长系上了越来越紧的安全带。控制信贷规模、提高存贷利息和准备金、在住宅房地产市场实施限购令以及抑制汽车购买热情等。两会期间，国务院总理温家宝说，中国在“十二五”期间预期GDP增长率为7%，并希望“以转变经济增长方式作为主线，着重提高经济的增长质量和效益”。
一些行业要准备好过苦日子了，房地产和汽车业首当其冲。北京房地产开发商阳光100副总经理范小冲承认，目前陆续出台的限购政策已经对房地产企业带来了巨大影响，限购政策促使房地产商不得不进行转型，“以前房地产是靠融资、靠资本市尝靠规模取胜，现在要考虑单位土地的效益了”。阳光100将会加大城...
时隔一个月之后，央行再次发布消息，决定从2011年3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行是继今年1月20日、2月24日之后第三次上调该利率，至此，存款准备金率已达20%的历史高位。
阳光100置业集团有限公司常务副总范小冲认为，“存款准备金未来还有上调空间”。范小冲表示，此次上调准备金率，是为了收起信贷和回收资金。存款准备金未来还有上调的空间，“之后可能会加息”。根据今年开始的政策要逐步实施，上调准备金率都是预期内的。
同时，范小冲认为，上调准备金率，市场的流动性会更加紧张，银行放贷的冲动和能力都会受到制约。上调0.5%...
传统智慧正在遭遇挑战。一线城市竞争惨烈，转而向二三线城市扩张的开发商们正有可能遭遇陷阱。
近日，记者从瑞士信贷获悉的一份英文报告称，中国二线城市正在经历住宅存量供应过剩和地价泡沫，瑞信认为投资这些城市的房地产正日渐成为一个“价值陷阱”。报告中列出了投资者应该避开的中国十大二线城市名单，分别是：武汉、沈阳、济南、长春、太原、合肥、长沙、海口、重庆、天津。
开发商的投资逻辑
当一线城市地价高企竞争激烈的时刻，开发商不可避免的选择向二三线城市扩张。近两年，这一趋势越发明显。从2009年、2010年开发商拿地的重心可以看出，土地储备已逐渐转移到二三线...
低价盘加速推盘
截至上周末，北京共有6个项目新开盘。而开发商多为知名房企，如万科、首创、龙湖、中海等，均为知名上市房企旗下楼盘。
专家分析，一方面上市房企在调控的挤压背景下，对稳定的资金回笼和销售业绩较为看重，另一个主要原因是这些楼盘多属于中低端楼盘，而且购房者多为刚性需求，对这类楼盘承受力较强，使这些楼盘的销售在一定程度上有了保证，企业推盘意愿因此增强。
阳光100副总裁范小冲认为，限购导致部分刚性需求被抑制，市场需求减少，中低端项目加快推盘不失为明智之举。但在销售时，不应一味简单追求价格下降吸引购房者，而且还不一定能带来热销的效果。楼盘的...
严厉的限购打乱了北京大部分开发商的开盘预期，北京住宅高端领域亦是如此。据调查，部分预计在3月推盘的豪宅项目纷纷延迟入市，其主要原因是尚未确定报价。 新“国八条”出台后，部分开发商就已感受到新一轮调控的力量，而北京15条细则落地后，升级版的限购令顿时让大家观望、重新审视这个环境。
对于推迟开盘，各项目是自有说辞。但新国八条以及北京15条细则或更是主要原因。北京细则明文规定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。 阳光100常务副总裁范小冲告诉记者，北京实行更严厉“限购令”之后，部分有资格的包括刚性需求和改善型需求的购买群体被排斥在外...
“京十五条”规定：对定价过高、预增值过大的房地产开发项目，还将提高土地增值税预征率。未来，定价明显高于区域其他项目的楼盘将被加以重税。高档楼盘在定价上将得到更多的“关照”
阳光100副总裁范小冲认为，对于豪宅、别墅等高端项目，目前已经陷入了困境。这些楼盘的利润偏高，很可能成为稽查和清算的对象。从营销角度来看，定价偏高，征收增值税后，其利润将被大大降低；如果定价偏低，利润也非常微薄。此外，该政策亦对新开高价楼盘的营销策略提出挑战，比如以前以精装上市的楼盘，很可能在新政后会以毛坯上市，以降低其整体售价。
位于东四环朝阳公园附近的某高端楼盘，预计开盘8万元/平方米左...
2月23日上午，主题为“拐点2011 加息通道中的房价走势”的搜狐经济学人月度论坛顺利举行，范小冲等人应邀出席该论坛。
范小冲表示：成交量大幅下滑，2008年遇到过一次。2007年，楼市开发量处于一个顶峰，随着金融危机的来临，成交量一夜之间降到冰点，销售额大幅下滑，巨大的库存导致开发商大量的资金压在里面（包括当时的土地储备也在拼命储备），所有土地储备占用的资金和在建工程在建的资金，最终造成巨大的库存，当时叫作“去库存化”——由于这种情况是由市场造成的，随着购买客户群的锐减，房价随即大幅下跌。
“目前，二三线的很多城市还没有出台限购细则，所以库存的影响...
继国务院祭出最严厉的调控政策“国八条”后，北京市于2月16日出炉执行细则，除了严格限制外地人在京购房外，还将对定价过高的楼盘重点进行土地增值税稽查和清算。此招剑指高房价，命中以高端项目开发为主的开发商的死穴。
高档房营销，向左还是向右？
征收土地增值税，将对高端项目造成巨大的影响。“对豪宅、别墅等高端项目来说，目前已经陷入了困境。”阳光 100常务副总裁范小冲认为：“因为这些楼盘的利润偏高，很可能成为稽查和清算的对象。”而从营销角度来看，高档房定价左右为难。如果定价偏高，征收增值税后，其利润将被大大降低；如果定价偏低，利润也非常微薄。
此外，该政策亦对...
从春节前的“国八条”开始，第三波楼市调控频频出招：春节假期刚过，央行就宣布加息；北京出台史上最严厉的限购政策；上周五，央行再次提高存款准备金率。
货币政策与行政手段结合的调控正逐步形成合力，对楼市形成长远的影响力。本期特别邀请到阳光100集团常务副总裁范小冲，结合自身发展及对市场的判断，把脉楼市的现状及发展趋势，希望读者能从中得到一些投资建议和后市预测。
4月份之前楼市处于“寒冰期”
记者：在一系列调控组合拳下，目前楼市情况如何？
范小冲：这轮调控的目的，是“以时间换空间”，政府通过信贷手段与行政手段，摁住快速上涨的房价。在保障房建设没有跟...
2月16日，北京房地产调控15条细则终于“落地”，记者连线阳光100常务副总裁范小冲，他认为此次力度非常大，将部分有能力购房的外地人群排除在外，同时将削弱房价上涨的动力，部分开发商或将会采取率先降价的措施来争夺剩余的买房群体。
范小冲认为，北京的外地购房人群超过一半以上，连续五年纳税和社保的限购措施将以山西温州为代表的暴富阶层以及部分北漂人群排除在外，而他们都是楼市消费的主力群体。
他表示，对开发商来说，今年的压力非常大，信贷的收紧已经让部分开发商的资金链出现紧张信号，由于消费群体缩减，客户资源逐步减少，开发商在未来会加大推盘，不排除部分房企通过率先降价...
