4月20日，在中山大学管理学院给房地产总裁研修班讲了一课。谈到2012年楼市有4个隐忧。

　　1、 地价在2012年有下行风险，将带动房价下滑。

　　过去10年，地价水平涨幅过大，推高了房地产开发的成本。广东2011年经验性用地的平均地价是2005年地价水平的3.9倍。

　　这种涨幅，在2012将会迎来拐点。

　　目前，“卖地收入”占地方财政收入的比例偏高，迫使地方政府在楼市持续低迷，发展商资金紧张的局面下，依然向市场推出大量经营性开发用地。

　　2012年的土地市场将呈现更明显的“量价齐跌”的局面。

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　　五一假期没到，开发商已经摆开了降价促销的架势，提前“放价”。项目推出密度很大，五一楼市有望迎来2012年的销售高峰。

　　开发商提前“放价”，主要有三个原因：

　　1、今年是本届政府任期的最后一年，未来对房地产行业的政策取向很难判断。为摆脱压力，发展商现在促销，是个不错的选择。楼价虽然有回调，但现在楼价毕竟处于多年来的高位，开发商只要能把存货出掉，基本上还有不错的利润。开发商不愿意把希望放在下半年来赌政策，只有上半年回笼足够资金，下半年才能掌握主动权。

　　2、开发商在2009和2010年开工的大量项目，现在都到了工程...

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　　一直以来，总有人希望房价大跌，心情可以理解。换成我，房子最好奉送。每个一套，岂不更和谐？但问题是，你我他，并不是生活在理想中。现实告诉我们，什么事情都有因果关系。就拿房价是否会大跌来说吧，拿捏的前提应该考虑是否有这种因素？以本人之见，房价大跌因素并没出现，那么何意会大跌呢？

　　市面上比较流行的说法是，调控会使房价大跌。我想这种想法除了衰派以外，出政策的人也不可能是这一目的吧！？有人说，总理都说“房价还远远没到合理”，房价不大跌怎么到合理？是啊！但别忘了，总理说的第二天新华社社论中就改了，成了“一部分地方房价还远远没到合理”。我们...

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　　四月份，广东已经进入初夏。

　　上市房地产企业陆续公布年报和一季报。

　　在市场急剧变化的2011年，大型房企的生存状态还相当不错。不少企业业绩还有显著的增长。在风吹浪打的环境中，大船还是比小船更抗风险，现在，越来越多的人相信，四月将迎来“政策底”。

　　本届政府最后一年的任期，政策理应不会有更大动作。

　　2012年中国实体经济面临挑战，要保持7.5%的经济增长，扩大内需已经成为当务之急。地球人都知道，要扩大内需，首先就要激活房地产需求。

　　从2011年1月开始的本轮调控，让楼市呈现“量价齐跌”的局面。...

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　　杭州金星房地产公司3月30日进入破产清算程序。

　　本轮房产调控一年多了，专家们预测的大批房企倒闭、退出、洗牌的情况并没有出现。金星房产是媒体集中报道的第一家因资金链问题破产的房产公司。

　　金象公司的破产，似乎是个特别的案例。项目仍在热销，楼价并未大跌，房地产业务前景并不绝望。金星破产的主要原因还是其控股公司中江控股的资金链出了问题。

　　然而，金星公司的破产，仍应引起我们的高度警惕。

　　当前房地产企业普遍发展过度，激进式扩张，资产负债率奇高。上市房企平均资产负债率近70%，与金星房产同在杭州的浙江绿城公司，一度资产负债率达87%。企业对抗市场波动的抗风险...

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　　时代外滩、天銮、保利天悦、大一山庄等几个楼盘，引起了业内的高度关注。关注的焦点在于其“豪宅”的定位与价格。

　　多年来，广州楼市有“三多三少”：普通产品多，豪宅少；标准化产品多，个性化产品少；商品化东西多，作品性东西少。

　　广州缺豪宅，这是一个已成结论的定义。

　　广州的自然资源特色，一是“云山”，二是“珠水”，白云山受保护，珠江自然资源有限。广州豪宅发展，从一开始就缺乏自然资源基础，可谓先天不足。

　　地方政府缺乏做“富人区”的理念，也缺...

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　　清明节刚过，各地就公布三月楼市的数据，无一例外，都是“回暖”。

　　在经历了1月、2月的“谷底”成交后，楼市销售数据回升，至少说明楼市的刚性需求依然强劲，开发商只要稳住阵脚，还是有很大可能迎来房地产的下一轮“好景”。

　　三月楼市“回暖”，很大程度上要归功于发展商的“以价换量”，全面打折促销。

　　在市场全面进入促销阶段后，开发商的“质量门”事件却接二连三地爆发。包括万科、星河湾、富力等品牌企业都陷入了各种形式的&ldquo...

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　　地产大亨富二代接班，最近成为一个热门话题。

　　看看广州房地产的几个大佬，恒大的许家印、星河湾的黄文仔、富力的张力、碧桂园的杨国强，都是50年代出生的人，年龄介乎52-59岁。

　　企业创始人年龄逼近60，第二代大学毕业出来闯荡。接班，似乎是顺理成章的事情。

　　但是，房地产企业的“接班”，又没有那么简单。

　　1、开发商的企业竞争力，在很大程度上体现在老板的人脉关系上。当前做得成功的老板，无一例外都是处理政府关系、企业关系和处理员工关系的高手。很多“关系”，都是靠长时间积累下来的。在中国办事，常常是先看人，再做...

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　　三月楼市刚刚有点回暖迹象，房产税试点即将铺开的消息，让市场再受打击。北京已经做好了准备，”在做基础性工作”。很多人在猜广州、深圳会否进入试点名单。其实不用猜，广州、深圳的“基础性工作”早已在做，试点是早晚的事情。

　　房产税推进，房地产业内，早有心理准备。

　　但消息传来，业内人士依然不寒而傈。

　　房产税来了，房地产持有成本增加，必然导致投资性需求的进一步下降。

　　楼市第二季度将继续受压，开发商投资项目会更加审慎。买房的人，也会多一分思考。

　　广州、深圳楼市与上海、重庆楼市有很大差异。

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　　进入龙年，预测楼价下降的人占了压倒性多数。

　　有经济学家预测今年楼价要降25%，未来几年或许要降50%。

　　发展商倒还淡定。没有几个人愿意相信今年降25%的预测，更没有公司会根据25%的跌幅去做决策。

　　要让楼价“回归合理水平”，要让楼价降下来，需要满足以下几个条件：

　　1、地价水平的下降。

　　地价的上升往往先于楼价的上升，具有一定的提前量。过去10年，全国130个大中城市经营性住宅用地的平均出让价，普遍上涨了3倍以上。2010年，全国地价款共计2.7万亿元，占当年地方政府财政收入的70%。2011年，虽历经&ldquo...

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