8月31日上午，本报在五洲宾馆召开了“深圳商业地产投资论坛”，就目前商业地产的现状和未来发展进行了探讨，来自深圳商业领域的发展商和代理商参加了此次论坛。 今年上半年，深圳的商业地产增长速度十分快，2004年上半年，深圳的商铺销售面积为28.79万平方米，同比增长100.43%，商业地产市场呈现出需求旺盛的趋势，商铺价格也保持稳中有升。商业地产在发展同时也呈现出新状况，深圳的关外商业物业迅速发展，龙岗和宝安两区销售量占全市销售总量的一半以上，相对于关内商业物业相对饱和的状况而言，关外商用物业市场交易似乎更加活跃。 此次论坛上，与会的专业人士指出：随着港澳24小时通行、CEPA的实施、关外城市化的推进和中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放以及地铁等一系列利好的到来，深圳商业地产的未来发展空间还很大，未来的销售面积还远远不能满足未来消费的需求。但是目前商业地产的快速发展也带来相应问题，如投资者收益受挫、商铺关闭等事情。 如何让商业地产健康地发展，如何面对目前商业地产出现的问题，将是商业地产在飞速发展的同时开发商应该思考的问题，也是本报举办此次论坛的目的。 以下是到会嘉宾在论坛现场发表的部分精彩讲演。 独立产权街铺保障投资利益 合和地产总经理 席文官 最近两年，我们一直在操作商业项目，大型的商业MALL、大型物流市场、社区街铺等等，我们都在做，而且做得比较成功，是因为在保障投资者利益这块做得很好，我们操作的每个项目，基本都是采取先招商后销售的策略，这样对投资者有一个良好的投资回报保障。 说到投资保障，应该还是独立产权式商铺投资回报率比较有保障，现在我们在龙岗操作的东方国际茶都就采取这种方式，它是龙岗目前最成功的主题性专业市场。在销售的时候，没有做虚拟产权商铺，而是做独立街铺，甚至开始设计的时候，就将销售问题考虑进去了，每个铺位都是上下两层，1层和2层都可以独立经营，每个铺位40—50平方米，比较适合投资。为了让投资者少担风险，采用了先招商后销售的办法，在招商的过程中，我们还严格筛选商家，共拒绝了100多个商家的入驻申请，东方国际茶都从去年9月到现在，招商率已经超过90%，9月12日正式开业，目前就有商家提前营业。还有，在销售的时候，我们只销售50%，这将让发展商和投资者共同分担投资风险，发展商有50%的商铺，必然要重视经营，东方国际茶都的成功招商后，开始前期宣传，从8月31日开始，东方国际茶都投资300万资金在凤凰卫视进行国际化推广，在别的媒体以及别的传播渠道也共同进行推广宣传，宣传总资金达到1000万，这些都是在为投资者实实在在地做事情。 除了东方国际茶都，在操作万科城的时候，也是先招商后考虑销售，仍然采用独立式产权街铺的销售形式，这种独立产权的商铺是对投资者最大的保障。刚刚有很多人提到虚拟产权商铺，虚拟产权式商铺不一定不能卖，但是必须要有两个前提，第一个就是先招商，保障后面的经营，让投资者有投资回报；第二个就是还投资者一个回报率的真相，目前不少发展商在销售的时候，急于脱手，对外宣传8%的回报率，这不是很真实，一般来说，4%左右的回报率投资者是能接受的，而且经营得好，商铺升值就很有可能，我们操作的项目中，有回报率最后达到12%的。 后期经营是商铺开发的点金石 世方物业咨询公司总经理 张平 商铺的开发与住宅不一样，开发商卖完住宅后，就是物业公司的问题了。但是商业物业不一样，商业物业的开发重在经营，如何确保商铺销售之后成为良性物业，产权明晰、生意兴隆才是商业地产发展的硬道理。 商业地产属于高风险、高技术的地产开发种类，只管销售不论经营和急于求成的想法，都是不切实际的。只有充分认识商铺开发的高价值和高风险，建立综合的商铺开发与营销体系，从商铺的前期定位策划入手，从商业资源整合做起，并对商铺的经营真正负起责任，才能寻找到商铺开发的“点金石”。 目前，发展商在开发商铺的时候，也面临各种危机和竞争，发展商要清晰地看到这一点，确保自己的物业成为良性物业，而要达到这点，我认为，必须做到四个方面，一方面是只有产权铺位与经营卖场一致的商铺才能卖；第二个方面是一座商场应该卖多少，租售要有一定的比例；第三个方面就是定位要具备消费基础和经营基础；第四就是销售之后要重点经营。 要找准商业业态的空白点 惠明盛房地产投资有限公司副总经理 刘建霖 刚刚各位都谈到了对投资者的收益给予保障的问题，提到最主要是后期经营，但是在后期经营的把握上，发展商常常会遇到很多问题，包括虚拟产权的处理问题。我们以前做的几个商业项目，也遇到过各种问题，现在做香缤广场，正在考虑这个问题，如何同时保证商家和投资者的利益，让各个方面取得共赢，才是我们最终的目的。 我今天要谈的是关于商业业态的一个定位，我们在宝安的香缤广场，定位为高端商业，确定这个定位的时候，我们考察了周边物业。香缤广场位于宝城中心区，周边各种配套都很齐全，而且，周边的商用物业都属于中高端物业，没有纯高端物业，我们正好看到了这个市场空白点。 一个商用物业和地段很有关系，但是我们也希望以后的商用物业进来的时候，要看准市场。竞争和机会虽然均等，但是利用业态的不同互补空白才能形成一种良性循环。 就近购物仍是消费习惯 龙华国际电子城执行董事长总经理 黄展荣 从现在我们开发的项目来讲，我们正在开发的龙华国际电子城，面积不是很大，10000多平方米，却是目前石岩、观澜、坂田区域惟一位于繁华区域的电子专业市场，从7月30日开始认筹到现在一个月，认筹量达到1400个，铺位数达到900多个，整个销售成绩还是不错，呈现良性的循环，我们是前期招商，现在招商率已经达到90%以上，整个卖场的布置分区请了专业的经营管理公司来做。 说到电子专业市场，华强北有着很大的优势，为什么我们还要在龙华开发电子专业市场？因为从购买行为上来说，人们的消费习惯还是趋近的，龙华人买电子产品，如果是买电脑之类，基本会选择近距离的地方购买，这样便于维修和维护，如果是电子元器件，也许还是会去华强北赛格大厦购买。 就近选择仍然是人们的消费习惯，从龙华国际电子城招商的火爆可以看出，龙华人对龙华自己的电子商圈是很有信心的。 政策为商业地产带来希望 鑫业投资有限公司总经理 秦力明 2004年很多政策出台都是龙岗商业地产的机遇，例如深港24小时通关、CEPA、地铁3号线动工、深惠公路改造以及龙岗城市化的进程，这些政策取得的直接效果就是我们的五洲风情MALL成为了深圳上半年的销售冠军。 前几年，龙岗发展比较迟缓，和交通有很大的关系，过去只能走深惠公路去龙岗，交通压力过大，严重影响了龙岗的发展。在这种情况下，政府正在采取多种措施大力打破这种交通瓶颈，交通问题解决了，龙岗才能迅猛发展起来，而且相对特区内，龙岗还在发展中，还是一张白纸，未来值得期待。 正是因为我们关注这些政策，我们的项目在开始的时候，就设计得十分超前，现在五洲风情MALL吸引了很多著名的商家入驻，和政策很有关系。 投资要看风险是否可以控制 通泰地产副总经理 何伦 关于商铺投资的风险，我们体会较多，最初代理成都熊猫城这个项目的时候，很多人都有疑问，这个项目在成都，但是在深圳怎么卖？而且熊猫城的价格并不便宜，这个项目如何卖出去？ 这其实就是一个投资风险问题，MALL和商用物业一样，资金链不能断裂，有很大风险，但是风险还是可以控制的，很多人在买熊猫城的时候也担心风险，知道有风险还是会买的原因，就是因为这种风险可以控制。 49万平方米的熊猫城在成都的位置相当于深圳的华强北，人们可以在那里吃、住、娱乐、休闲。熊猫城能卖的部分都是市场可以接受的部分，还有大部分是不卖的，由商家经营。发展商这样做的目的就是为了降低投资者的风险。 社区街铺要充分考虑业态 东海集团项目经理 王孟强 我们认为在做社区街铺的时候，要充分考虑住宅的定位，考虑更多的业态为社区做配套，例如东海花园的社区街铺，因为住宅是豪宅，社区街铺就针对国际知名品牌商家，寻找一种市场空白，对整个社区的功能配套起促进作用。 目前东海做的商业项目有四个，都是社区商铺，成功开发的是东海坊，还有三个，一个是东海景田银座，人口高度集中的区域；另一个东海万豪广场位于南硅谷片区，考虑以欧陆风情做社区街铺主题，并以这个主题进行招商。第四个是马上要推出的是东海购物中心，在东海花园一期的北面，我们将它作为一个区域的商业配套，从设计和前期规划上，也全面考虑了市场的业态，这个项目我们希望做成后能为深圳的市政配套做点贡献。