房地产市场“错位” 政策需反思
经过多年的改革，我国房地产行业的城镇住房实物分配的福利体制转化为已经完全消失，而货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立。在不断改革进取中，该行业取得了相当良好的成绩，但同时也积累了诸多矛盾。2005年以来，国家出台了“国八条”、“国六条”、“土地”、“金融”等等的一系列宏观调控政策，欲将房地产行业搬回正常轨道上，但房地产市场却出现了“越调越涨，越调越高”的现象，该现象的出现不仅令老百姓无所适从，也让宏观决策当局颇感困惑和尴尬。直至今日，国内住房供应紧缺，房价增速过快，固定资产投资过热等一系列矛盾日益显得更为尖锐，而不断攀高的房价虽加速推进了城镇化发展和住房需求的增多等利好方面，但房改过程中的某些政策失当，这不得不引起我们对相关政策的反思。
房地产业调控多年，健康之路难以康复
金融危机后的1998年，我国开始面临通货紧缩，为了刺激国内消费，政府将房地产业定为我国国民经济的支柱产业，于是同年7月国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，主要内容有停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济住房为主的多层次城镇住房供应体系。房地产市场的改革，渐渐完善住房制度和执行货币购买房来刺激住房需求，带动房地产投资的增长，使宏观经济摆脱了通货紧缩的泥潭。随着社会经济发展的蒸蒸日上，2003年以后，国内房地产经济过热苗头开始出现，而中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和国务院发布《关于促进房地产持续健康发展的通知》等的政策，则成为促进房地产市场更好、更健康发展，让其健康发展的开篇之作。
随着政策连连出台，欲控制房地产投资增长过快现象，但其结果则适得其反，国家政策一直针对的是调控投资增长速度指标，却忽视了房价波动。国家希望通过控制房地产信贷和土地供应来调节，但调控土地供应等同于计划经济时代。拿现在的房地产市场和10年前的市场进行对比，可以看出，两者有着极大的不同点是购买的主体发生根本性和变化。98年以前，房地产上尚未完全形成市场，也没有价格可言，因为购房的主体是实分配，个人自行货币购房所占的比例较少。实物分配主要是事业单位的，当时房地产的供给和需求都压缩下来，因此，价格不太重要，决策者只要关注投资规模就可以了。而10年后的今天，购房者以货币自行购买为主，现在个人购房所占比例超过95%。在执行货币自行购买的群体为自住者和投资者，个人投资的行为主要关注价格的走势，中央的行政指令无法直接改变个人的投资行为，房价持续上涨。从目前的现状来看，仅强调“指标”而忽视“价格”的做法明显与现实不符。
至今房地产投资及价格十分活跃，我国仍然沿用计划经济时代的调控手段必然出问题。当国家房地产调控土地供应，市场预期土地供应减少，房价便会上涨，尤其是在地产商的煽动下，其价格进一步被强化，而在在利润的驱动下，地产发展商的投资热潮则永不熄灭，形成政策越调节越失控的场景。2005年底房地产投资同比增幅20%左右，但2007年上半年房地产投资同比增幅达到28.5%,足以反映市场力量战胜了调控力量。
出征用耕地面积减少，供应土地紧缩，地价、房价水涨船高
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随着人口的日益增长，城市建设的不断发展和扩大，1996年以来，我国为了保障农业用地的需要，国土资源实行最严格的土地管制度，但从98年来看，我国耕地面积逐年大幅度减少，相比之下，近两年来，我国耕地面积减少速度开始放缓。
1996年全国耕地数是19.51亿亩，人均耕地为1.59亩；2005年我国耕地18.31亿亩，人均耕地由2004年的1.41亩减少到1.40亩，其中，2005年全国耕地面积净减少542.4万亩，与“十五”前4年年均减少2175万亩相比耕地面积减少势头有所减少缓；2006年我国耕地18.27亿亩，人均耕地为1.39亩,全国耕地面积未净减少460.2万亩。其中，全国建设用地4.85亿亩，年度建设用地增加770.9万亩,其中，2006年新增加建设用地493万亩，比“十五”年均新增建设用地减少25%；往年建设、未变更上报的建设用地277.9万亩。从以上看出征用耕地面积渐渐减少，在《中华人民共民和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中重点提到要保持在18亿亩耕地指标，“十五”规划期间必须坚定不移守护“红线”，2006年中土地利用总体规划修编工作再次重身守住18亿万亩耕地的红线，并且提出凡无年度土地利用计划指标的一律不批地，严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地，增加民生用地，这也是严格土地管理的手段之一。
近十年我国征用耕地面积渐渐减少，国家宏观调控也无法阻挡土地市场供不应求的格局，房价过快上涨也难以抑制。居于此情况下，国家政府在社会舆论宣传上不能一味地强调紧缩土地的政策，无形的将社会意识构思为：未来农用地转为房地产开发用地空间已经非常有限，土地市场的供求关系将日趋紧张，房价也只涨不跌。除此之外，地产商也有义务配合政府，引导购房群体的理性消费行为，正确的认识市场未来场景的预期。
圈地大行动，触发“天价地”频现
2006年下半年以来，我国出现罕见的楼市、股市一同狂升的现象，由于全国土地供应缓慢，而不少房地产开发公司却急需用地，尤其是地产上市公司为扩大固定资产规模，便开始陆续向全国性范围圈地，不少二三线城市出现“天价地”的局面，如重庆、成都、长沙、沈阳及南宁等，尤其是在东盟和泛北部湾项目的驱使下，南宁的投资前景更受外来企业关注。今年以来，万科、富力地产、保利、金地、北辰、首创置业等上市地产公司，频繁穿梭于多个城市的土地出让现场，继而展开有声有色的“厮杀”，如万科目前在全国范围内土地储备已经到2020万㎡；富力地产土地储备已经达到2092万㎡；保利地产土地储备达到1235万㎡；首创置业土地储备达到555万㎡。
招拍挂幕后，土地制度值得反思
自从土地出让市场化以来，土地出让方式就倍受政府和市场的关注。。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执行监察工作的通知》，规定2004年8月30日，不得再以历史遗留问题为采用协议方式让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标拍卖挂牌出让式进行。
相比原来以协议为主的土地让方式，“招拍挂”在一定程度上遏制了腐败寻租行为，净化了土地市场，但是其存在的问题也日益明显。上市地产企业不断垄断和囤积土地，使中小地产企业难以获得土地资源，这是导致住房供应缓慢房价上涨的重要原因之一。
我国房地产市场被招拍挂力量悄然“绑架”，至少有三个方面可以证明：一是天价地屡次被刷新，而屡次创纪录的多是这些拥有雄厚资金的上市企业；二是房价上涨已经把大部分买房人挡在房地产市场的门外，能够踏进此门槛的基本为高收入人群；三是招拍挂调控政策被异化成为房价的助推器，地方政府继续从地价、房价快速上涨中“浑水摸鱼”。
从现阶段来看，地产上市、高收入置业者、炒房者以及地方政府，这三种力量已经成为当前调控房价的最大障碍。