南宁市住宅户型发展历
1998年以前，南宁市居民的住房问题基本上是依*福利分房解决，其住房和户型条件都由单位性质、所在单位的工龄及单位的级别和贡献决定，给予什么样的住房都得接受，没有任何自主选择的余地。在这种情况下，有的人可以住较大的户型、花园洋房甚至别墅，而有的人却只能住在单身宿舍，可见，住房条件和房主的实际需求之间存在着极大的差异，而且当时的住房户型设计也没有很好地考虑到人性化的需求，纯粹是以满足基本住房需求来考虑。福利分房时代的户型可视为计划经济时期产物，不能代表真实民意需求，因此1998年6月国家取消了福利分房制度，从此，我国房地产业的发展有了一个新的开始。
1999年至2003年，南宁市房地产市场化发展逐渐形成，当时的房价并不高，福利分房制度逐渐退出历史舞台，房地产业因此而进入一个新的社会经济时代。由于社会经济的快速发展，市民的收入大幅度提高，其购买力和购买欲望也随之增强。对于无论是有、无福利分房的人来讲，改善现有的居住环境已成为广大人们的目标，而商品房则成了他们所追求的对象。由于当时的房价较低，在自身经济条件许可的情况下，大户型受到广大消费者的青睐。进入2004年，南宁市房地产行业也开始进入飞速发展阶段，在房价也随之快速上涨的同时市民的购买力则渐渐被削弱了。在市民抱怨房价上涨过快声声震耳的时候，05、06年，国家针对房地产行业分别出台了“国八条”和“国六条”等一系列的宏观调控政策，不断深化户型构造，并提出重点发展中小套型普通商品住房，且在“十五项措施”中更明确户型结构比例要求，从此，以发展中、小户型为的住房市场时代开始降临了。
未来住宅户型发展趋势
自1998年一场房地产改革后，我国房地产已经由最初阶段的发展转至当今的敏感性阶段。由于房地产发展速度较快及房价的一路高涨，对于普通市民而言，房子已逐渐由必需品变成了必需的“奢侈品”。在这种情况下，由于购买力的限制住宅户型设计逐渐由大户型转向“面积小而功能齐全”的方向发展。去年的政策提出，“套型建筑面积90㎡以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，这一规定正符合了的市场的发展方向，同时也满足了可持续发展战略。
1、90㎡以下户型住宅将成为市场新宠
随着泛北部湾经济区开区开发投资渐入高潮，南宁作为中国---东盟自由贸易区前沿城市，正发挥着区域经济中心城市经济、交通、文化、生活、贸易各方面的优势，吸引着越来越多的投资目光。今年上半年南宁市房地产开发投资继续保持了年初起步快、发展好的增长势头，呈现出快速发展的良好态势，同时，房价的快速上涨也使市民的购房心理价位不断往上调整，不少市民被迫改变购房计划，而开发商的捂盘哄抬房价行为，使楼市进入价格恐慌期。今年上半年我市住房各价格区间销售量最高的集中在3000-4000元/㎡，与上半年我市人均收入水平相比，其房价超出大部份市民购买能力范围，因此以低总价的90㎡以下的小户型住宅销量成为今年市场之宠。
此外，90㎡以下的面积区间可以设计较宽松的二房，又能设计较紧凑的三房，在满足功能需求同时又可以有效节省面积，使广大购房者的购买能力与功能需求达到一个相应的平衡点，不会造成不必要的浪费。
2、2房+小书房设计为市场发展主流
未来的住房将以90㎡以下面积区间为主的市场，其市场竞争力也随之加大，而在有限的面积区间内，户型的设计和多种功能的需求成为开发商应该深思的方向。从南宁市今年上半年新开发建设项目来看，90㎡以下的设计2房+小书房成为今年住宅市场的主流，而购买该户型的消费者均以自住型为主，投资行为占少部分。对于一般家庭而言，2间卧室+1间小书房的结构基本可以满足住房的功能需求，而90㎡左右的户型可以设计为2房+小书房的紧凑结构，既能满足功能需求又能有效控制面积，还可以照顾到市民自己的购买力，诸多利好的因素让该户型住宅受到广大购房者的追捧。
3、中心区域大户型住宅将逐渐稀缺
过去，南宁市的中心区域原本也是一个平凡的纯居住区，在不断发展商业的同时，也促进了区域房地产的发展和商业配套的完善，目前其房地产市场已经由过去的“自主型市场”转向了以“投资收益型市场”，由过去的发展大户型转向发展小户型。经过多年的建设，南宁市中心区域发展各方面条件要比其他区域要许多，在有限的土地范围内，房价也处在相当高的水平。根据近两年的观察，南宁市物价水平一直呈现出快速上升的态势，市民工资收入远不及房价的增长速度。在保证生活质量的基础上，人们要想在中心城区购买到住房，就必须改变原有的购房目标，将购买大户型的计划转向小户型市场。另外，对于投资者而言，要在商业中心区域购买大户型，所消耗的成本相当大，因此也将目光投放于小户型市场，利用出租或转手获取收益。在小户型需求不断上升的情况下，供应商也不得不顺应民意，建设大量小户型，但仍然会保持一定量的大户型住房供应。