当利好房地产政策陆续推出、政府表明非为救市而是稳市，房地产市场观望气氛更加浓厚之际，政府3年9000亿投房地产保障性用房措施出台、可谓一石激起千层浪，各言论褒贬声不断，特别是众多寄望政府出手救市的开发商无不危者自危，加上年关将至冲刺业绩、纷纷实施降价自救。
9000亿投入保障性用房建设，可以看到政府的用心良苦，在宏观调控力度不断加大、政府被开发商绑架那么长时间后，随着政策调控逐步到位、扩大内需应对金融海啸影响，政府终于逮住了可以松绑、平抑房价、按市场规律自我调节、规范市场秩序、真正解决住房刚性需求的契机。9000亿护航保障性用房已表明政府誓要房地产变革的决心。这对已习惯暴富生活的中国房地产开发商定是当头一棒，奶酪要被人动了......
从住房结构看市场
“保障用房应该是为了保障中低收入人群的住房需求的一种政府行为，或者是政府主导的住房建设的行为。在这样的行为下，大概整个住房体系有六类，保障性住房在我们的分析之中就占了5类。第一类就是商品房，这肯定不属于保障类用房；第二类就是我们所说的限价房，或者我们叫经济适用房，方式可能由限价房或者其他的方式来做；第三类廉租房；第四类是单位集资房，现在单位集资也慢慢放开了；第五类是农民的宅基地，因为很多农民兄弟就自己建了；第六类是所谓的城中村改造，或者是棚户区改造。
这六类里面，应该说有五类在我们的概念里面都属于保障性用房，因为这五类的客户群都是中低收入，只是表现情况不同而已。在过去陆陆续续出现的几类住房形式，其中政府重点解决的是两类，就是廉租房和经济适用房。廉租房和经济适用房政府是用什么概念界定它呢？用面积。经济适用房是60平方米以内的，廉租房是50平方米以内的。然后在建设主体方面经济适用房可以有两个主体建设，一个就是符合资质的开发商，一类就由政府为主体。符合资质的开发商建这些经济适用房的时候就牵涉到刚才我们所提的限价房，由于开发商里建设开发这类房子时国家会限价。”
从市场规律看需求
“量变引起质变，就是量会有一个急剧的放大，是个什么概念呢？9000亿建保障性住房，具体分配每年3000亿，9000亿一共要建多少房呢？按照政府现在的计划，200万套廉租房，220万套经济适用房和200万户棚户区和城中村改造。这个量就非常大，大到什么概念呢？我们可以算一下，只有经济适用房有可能开发商介入，但是经济适用房明确规定最多只有3%的利润，所以这种情况下我们估计最乐观只有一半开发商拿去建了，另外一半还得政府来建。这样200万+220万+200万，基本上每年有200万套的一个开发量，每套按50平方米计算，每年有1亿平方米的开发量，这就是质变。所以在过去，一直到去年底为止，类似的廉租房经济适用房占到整个住房市场的大概4.5%左右，我算了一下，现在每年1亿平方米，每年中国的住房市场量是多少呢？去年将近7亿平方米，换句话说，1亿占到7亿里面的15%的市场份额。就是一下由4%跳到15%，3倍。”
从需求比例看变革
“ 这个问题在哪里呢？在我们看来核心的问题是谁来保障保障性住房的建设，所以现在政府出台这个政策，实际上有一点顾头不顾尾，毕竟住房建设和基建建设是不一样的，基建我有这个钱拿下去，道路、铁路没有任何问题，但是忽略了一点，现在他们要介入的是房地产住宅这个产业，这个产业的复杂性导致这个产业每年1亿平方米的开发量，不是说我每年投3000亿就一定能建起来的。牵涉到土地、规划、金融、销售、生产所有的环节，所以这个是我们觉得在9000亿下最大的隐患。
前面我们介绍了共六块，商品房那块不动弹，现在重点动的就是保障性住房这块，这个一石两鸟。一个方面能够拉动GDP，9000亿下去肯定有动静。第二个方面我这9000亿只投保障性住房，又能平抑房价，所以政府9000亿的政策至少我举双手双脚赞成，这是很英明的政策。但是目前来讲，对这项政策的效果究竟怎么样我还不敢肯定，但毕竟是个好的开始，好的开始是成功的一半，所以政策对了，但毕竟是一半。现在我们研究的课题最担心的是什么呢？我们担心这9000亿花不出去，或者花出去了又带来很多负面作用抵销了它的正面作用。就是这9000亿花的过程中有一个开发模式不清的问题，这个开发模式不清会造成这9000亿很大的浪费，以及整个措施实现不了从而达不到拉动GDP的作用。
所以总体来讲9000亿的目标是解决中国现在有将近1300万户的中低收入的居住问题，这就是和金融海啸的相关性，这一部分还会有一个附带的好处，因为金融问题会引起经济的问题，经济问题会导致大家的收入甚至会降低，所以加入的中低收入人群可能会越来越多，所以如果房价又继续高起，或者又被拉起来又是一个社会问题。所以这一个保障性住房也解决了这个东西，所以整体来讲是一个好的政策，关键是要有一个落实的平台。
我们给出了一个解决方案，这样的回报率一般开发商不愿意做，一般的公司不愿意做，但是什么样的情况下愿意做呢？基金，这一类的基金必须是政府基金，比如说社保基金，我们最近看了一个数据也比较可怕，就是社保基金面临回报率太低的问题，社保基金去年回报率是2%，所以我们想想，你给他一个3%的生意他肯定愿意，所以这块，因为社保基金包括保险基金这些是政府可以控制的，所以解决保障性住房这块的资金来源是什么呢？三个，土地租让金的10%、公积金的一部分、政府型的基金。这些基金要么大量是非营利性的，要么就是回报率强调一个稳的，所以正常的企业类的他们不玩，我们用政府的基金来做就解决了一个基金来源的问题，所以在这块就是之前政策也讲到过，国家投3000亿是希望拉动其他类似的投资，这个包括地方政府的，3000亿可能拉动6千亿也就是1万亿，资金就很充分了，资金的问题解决了。
第二个运作平台的问题，这个在现在至少已经有相关的专业公司出现，纯粹的项目管理公司、开发管理公司已经有了，借助这个平台就可以解决开发管理的问题，或者系开发主体的问题，第三类专业公司就更不用说了，非常成熟，这样的情况下在整个保障性住房，我们建议的体制里面，带专业运营机构有种公司出现，第一种非营利性的或者政府性的基金尾柱为主，他们带动其他的产业基金，第二类有专业的项目管理公司做运营平台。第三个由专业公司做操作平台，这样就形成了一个操作联合体，就是基金公司加管理公司加专业公司，他们形成联合体一起来开发保障性住房。在这个开发过程终身制可以把开发商踢出去，这个市场不需要开发商，因为这个市场满足不了开发商的利润要求，所以这是我们给出的一个建议。而且这个建议是比较实在的，只要这个口一开马上就可以实施的。”
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