从大涨到大挫的2008中国房地产，纵然有外资热钱涌入托起房价的虚高，世界经济危机拖累楼市从牛市到熊市；而更多的是房企对这一低技术含量行业管理的缺乏和漠视。可我们看到，在百家争鸣之时，正是中国房地产反省之机、换代之缘了!
房地产业大起大落，开发商与政策、消费者矛盾凸显
消费者、开发商、政府，就是三老：老百姓、老板和老头子，永远是房地产业不可或缺的三元。三老满意或许是最简单衡量和谐、行业健康发展的方式，这是值得一直不懈追求的目标。
可这实在是太难了，三老所站的角度、利益点和出发点有着截然的差异。
2008给了我们一个寻找这三老交叉共同点的机会，因为三老的矛盾从未如此凸显过：
1.消费者——老百姓
在全国竞争最充分广州市场，房价一直都是理性、稳步提升，可随着深圳房价的疯狂、炒家的入市、07年广州房价的长势也随着疯狂，这让所有消费者都看傻了眼，看着永远都追逐不上的房价，凑齐了原来的首付款、可眨眼又买不上了、价又长了。一套二手的房子，一天竟有超过两百的买家看房，业主应接不暇。面积小、总价和首付尚可支付，可人多价就水涨船高、房价竟也一天多变，一天可长10%，市场疯狂了、消费者心慌了！
要消费者买房其实很简单，只需要两个条件：第一是买得起，第二是有得买。两者缺一都只是一句空话。
我们从全国07年全国商品房供需和销售关系上可以看到其中的端倪：
² 每年11亿平方米建筑面积的刚性需求，实现的销售只为
² 消费结构已由自住型转变为投资型消费。这对产品类型和面积大小会产生怎样的影响，老百姓又会有什么反响？
² 宏观调控、二次购房首付提高、转让税的增收，这为抑制炒房的政策，又无不给老百姓雪上加霜。
上述看似简单的端倪，其实是相互关联相互作用的，并影响到产品开发的定位、决策和谁来消费。住房消费的结构中，主力军当仁不让是中等收入的人群，随着07房价疯长、08也居高不下，老百姓只有看价兴叹、没有买得起的房子，60%以上的是140平米以上的房子。有的更甚，为了所谓满足投资者的定位，竟然两套90平米以下的房子设计为一套180平米的，买一套90的、没门，要两套一起才有交易。税收的增加，羊毛出在羊身上，最后要承担的还是老百姓。结果想改善居住环境的老百姓因面积大、单价高，不敢问津、买不起，总价买得起的又没房子卖，有房子卖的又增加了首付款、税收，到头来还是买不起。
金融海啸对中国的影响、政策暖风的一遍遍吹来，老百姓看到了希望、还想有更好的出台。楼价呢，开发商也在等政府救市，给中等收入人士买的房子价格还是没有降下来，加上老百姓收入减少、只有紧缩消费，结果还是处于观望观望的状况，也就有了广州10月、11月价升量跌、主要还是销售高档产品为主的奇怪现象。
开发商的价格还没降到位、还没降到中等收入老百姓可承受的位置，适合中等收入老百姓面积需求大小的房子还少之又少。
市场产品的空白、被压抑的刚性需求，将有何等巨大的需求市场！
2.开发商——老板
对于资金密集型的房地产业，中国房地产从1988年发展到今天也才刚走过20个年头。从只要有土地资源就可发财的生产资料型竞争的第一个十年，到需要有专业公司参与开发的生产工具型竞争的第二个十年，我们来看看到第二个十年最后一年的08年，开发商——老板们在产业链上游、中游、下游所走过的轨迹：
² 上游——资金与土地资源，开发商绑架了政府和银行
在延续07年疯长势头后，被铸造了众多首富的开发商，已被鹿逐大陆的热钱、投机客对市场的追逐等冲昏了头脑，楼价一直虚高、拍取更多的“地王”并可通过银行贷款套现。
我们的老板们，架子、身价已经放不下了，负债率都达70%以上，更甚的到大130%，中国也会经历次贷危机，可与美国不同的是次贷者是开发商、老板们。在国家宏观调控的大环境下，银行等金融机构银根紧缩，房地产开发所面临的金融环境空前严峻，资金链极为紧张。随着金融海啸对中国的影响、国际热钱的撤出、国家宏观调控的成效显现、住房保障制度的推进，出现了下半年开发投资额度的减缓、全国众多地方地块流拍，购房投机锐减、消费者的观望。
结果出现了欲卖优质商业项目套现，就有了有的企业总资产1000多亿、积压未售货额800多亿等会瞬间崩溃的内涝，而恰恰相反近期土地竞拍得主多为中小企业的现实。
占政府大部分财政收入强的拍地途径只有开发商一条路，开发商70%资金来源是银行贷款，才有了牛老板们对政府和银行绑架。
² 中游——产品设计和工程，专属豪宅市场、忽视质量和安全
由于延续07年房价的不断虚高和以高档物业为主市场的虚火和对产品惯性定位的决策，使到08年的产品主要还是集中在大户型、豪宅定位的主打投资投机客户方向，这个虚火带错了中国房地产最多消费客户群的需求方向、并形成了上半年面市产品惯性。同样，当下半年豪宅物业价格大幅下降、更多地触动了购买的欲望，拉动了十月广州销售的总体均价。而市场却缺少中等收入人群可购买的项目和产品。
由于两个项目工程施工中造成人员伤亡问题、被勒令停工检查的开发商，在下半年引起了消费者和相关部门对工程质量、管理忽视的担忧和重视，质量和安全的问题也是开发商一直以来对管理忽视的隐忧所在。
可谓大企业大问题岌岌可危，小企业小问题、船小好掉头。
² 下游——营销和物管，缺生活方式营造、套路单一
3.政府——老头子
中央政府的眼睛是雪亮的，为了避免长期以来“一统就死、一放就乱”局面，2003年以来，国家陆续出台一系列针对房地产业的宏观调控政策，国家政策针对的是地产行业热钱、投资和投机行为，而不是抑制真实的地产消费需求，以保持地产整体的持续健康发展。并在08年年中开始使整体的市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。
2008年下半年，在国际金融海啸对中国影响的形势下，中央政府以审慎灵活的宏观调控“国十条”、金融“国九条”、放宽二次购房房贷、税收条件等政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。
开发商、政府、消费者三者需要统一意见，房价须回归到老百姓能够接受的程度，开发商挤走暴利，政策要一步到位、真正促进购买自住改善型住房的措施。