“通过房地产开发基金，只要政策以开放、向社会公开募集，第一解决银行贷款问题，第二解决政府卖地问题，第三真正解决老百姓从开发商手里买房的问题，何乐而不为？”
《2009年经济蓝皮书》和 “金融国九条”座谈对话摘录2
二、金融九条里面提到贷款方面有很大放松，但是对于房地产企业开发贷款，在目前来讲会不会放松？
1. “房地产罪魁祸首坦白讲就是开发商，开发商在过去10—20年、辜负了国家和人民对他的重托，给开发商太多的钱，他们盲目扩张，疯狂拿地，导致房价高起，消费者支撑不了”
【张维伦】：第一个关于房地产负债问题，远比我们看到和想象要严重得多，首先房地产企业负债率是比较高的，大概平均资产负债率是70%以上，有个别企业是139%，香港几大巨头一般都是控制在50%之内，20—30%是合理的。资产负债率高，通过什么来还债，房地产企业只有一个渠道还债：卖房！现在房子这几年都卖不动，所以到了今年年底对于他们来讲，的确是一个年关。逼债的已经上门了，因为银行是这样的、到点就找你要钱。现在销售还没有真正回到良性的时代，这个时代对房地产来讲是第一个问题，开发商的确资金为王，资金是他们的命根子，房地产产业的的确确是金融密集型的产业。
第二个我们怎么解决这个问题，这个又跟《经济蓝皮书》和金融九条相关的，《经济蓝皮书》的概念就揭露了房地产企业金融短缺的现状。有一个统计数字：到明年整个房地产企业资金缺口将近7000亿、控制不好要到1万亿。接下来怎么解决？忽然出了一个国九条，同意有人讲是九块金条，我认为这个是对的，但是这些金条不是给开发商的。我们一定要注意金融九条不是针对房地产企业，而是针对整个中国的企业。金融国九条重点是加大融资，原因很简单：中国大量的企业还是不错的，但是房地产不是这样。
我有一个基本判断：房地产罪魁祸首坦白讲就是开发商，开发商在过去10—20年、辜负了国家和人民对他的重托，给开发商太多的钱，他们盲目扩张，疯狂拿地，导致房价高起，消费者支撑不了。所以在这种情况下，国九条这九根金条真正跟开发商有关系就是第五块，在这个方面，我个人的意见，银行也会跟我是差不多的想法，不管金融怎么放松，不要再贷款给开发商，现在已经贷款过剩、不是很少，开发商已经资产负债率达到70%甚至更高，你还借钱给他，最后结果就是债台高筑、破产！
2. “办法不是借钱给开发商让他继续开发，发基金用基金把项目公司的股权买过来，你不会玩不让你玩、你出局！这个好处是银行的贷款可以由新发起的基金继续还，化解了银行风险，把银行解救出来；第二个是政府不放开银行贷款，开发商就不拍地，而发基金，又把政府解救出来；第三个好处……老百姓要集资建房、买这个基金就可以，通过这个基金去买地去开发”
【张维伦】：现在的问题不是给开发商借钱的问题，谈到这个问题可以看美国的次级贷，雷曼兄弟百年老店说倒闭就倒掉了，虽然美国借钱，也不是借给雷曼兄弟钱，但是稳定了房地美和房贷美，因为被他绑架了。这是中国的好消息，中国的房地产还没有发展到真正企业倒闭会影响国家的层面。在目前的情况下，这一轮就要死掉一批，这一批如果不死掉，还借钱给他，下一轮悲剧又会重演，所以我认为整个国九条的重心是加大融资的渠道，这个融资的渠道不应该、也不可能成为房地产的救命稻草。
接下来的问题就出现了，7000亿资金缺口，又说银行贷款融资不能进入房地产领域，但房地产的确有问题，没有资金进来、就没有人开发，没有开发、供应量就会减少，需求量在那里，供需可能就会失衡，这样的话怎么办？其实这个就是开发商绑架政府的核武器。
我们比较高兴地看到，在金融九条里面第五条非常重要，并购贷款、股权投资基金，房地产信托投资基金我把它摆在第三位，这个在国内主要还是融资的工具，但是并购贷款和股权投资基金就不一样，可以把它收回来，这是我认为从整个中国被开发商绑架圈套里面跳出来最好的方法，也就是说开发商没有钱开发楼了，办法不是借钱给开发商让他继续开发，发基金用基金把项目公司的股权买过来，你不会玩不让你玩、你出局！这个好处是银行的贷款可以由新发起的基金继续还，化解了银行风险，把银行解救出来。第二个是政府不放开银行贷款，开发商就不拍地，而发基金，又把政府解救出来。第三个好处，现在这几年大家说很多想个人集资建房，老百姓着急、买不起房把钱存在银行，银行贷款给开发商，你开发之后又高价卖给我，老百姓说我想直接投资，这个是个人集资建房的核心，以前没有这个渠道，所以我认为股权基金，都解决了这个问题，老百姓要集资建房、买这个基金就可以，通过这个基金去买地去开发，这样自己就可以成为开发商，这个就是我为什么刚才提明年是中国房地产开发基金的元年。
通过开发基金，只要政策一放开，向社会公开募集，第一解决银行贷款问题、第二解决政府卖地问题、第三解决老百姓真正从开发商手里买房的问题，何乐而不为。
我总体的感觉，国家比大家想象的要聪明。大家往往一谈就是骂政府，政府这也不是、那也不对，我的感觉政府比大家想象的聪明、开发商比大家想象的愚蠢，包括现在有名的开发商最近降价，还有人叫好、说他英明知道降价，这个是挥刀自宫，这个只是没有办法的办法，降价又损害自己的品牌，其结果销量也没有大幅度上升，874亿货卖不出去。我们看到往往到了年底开发商没有新的办法，因为以前是很愚蠢的过度扩张，现在就必须接受这个苦果，所以开发商有的时候是很被动的，国家是很聪明的，尤其是现在一些大开发商。
3.“ 房地产企业根本的定性：房地产企业不是土地贩子、不能以土地储备来判断它的好坏，也不是金融机构、不能从资产来判断，房地产企业在我认为就是一个管理公司，一个系统集成商。地是国家的，钱是银行的，操作是专业公司操作，所以评判一个好的管理企业就是一个标准：看他的管理能力。”
【问】：大型房地产企业涉及到项目特别多，手里还有项目，他们资金很紧张的话，后续开发，包括已经预售的项目没有办法完工，开发商希望政府出来向银行担保，让银行给他们贷款，会出现这种情况吗？
【张维伦】：我觉得不会，我个人也建议千万不要这么做！美国都能够让雷曼百年品牌倒掉，这些开发商为什么不能让它倒闭，他们就是不良开发商，该倒的时候就让它倒，还借钱给他，给他担保，让他成为福布斯的富豪，让老百姓和政府去买单，这个不合理。有些企业我们可以去担保，但前提一定是好的企业，只是受大环境的影响可以保，但是很不幸的是，房地产符合这种标准的企业我个人认为不超过20%。
换句话讲，我倒是觉得的的确确是房地产洗牌最好的时机，如果不洗牌的话，我们去给他担保借钱，不到几年房地产商又全部成为大富豪，大家又买不起房子，何必呢？
好的企业的标准就两个字：管理。
现在整个市场对房地产最大的核心问题：大家对房地产企业的估值标准是错误的，资本市场、金融市场甚至包括政府对开发企业的估值标准是土地储备，这个就是这一轮疯长根本原因，所以才有开发商不计成本拿地和借钱。是不是土地储备越多的企业越好，我今天上午看到一个新闻，香港只有中海一家企业是推荐级别，其他所有的房地产企业全部是垃圾级，这些企业土地储备少吗？没有少，还在这是一个好的迹象。
房地产企业根本的定性：房地产企业不是土地贩子、不能以土地储备来判断它的好坏，也不是金融机构、不能从资产来判断，房地产企业在我认为就是一个管理公司，一个系统集成商。地是国家的，钱是银行的，操作是专业公司操作，所以评判一个好的管理企业就是一个标准：看他的管理能力。不行的是在过去这几年越是大开发商管理能力越差，所以才会出现越是大开发商管理问题越大。