购买二手房全攻略—看房之产权篇

马跃华律师

（1）、首先，查验其产权证，土地使用权证，如果没有产权证，则可能卖房人不享有房屋的产权，实践中有的骗子把租来的房子卖了；或者该房屋可能已转让，出现一房二卖的结果；或者房屋有抵押、查封等，对于属于“在办产权”的，买方的权利同样得不到完全保证。总之，没有产权证的房屋交易风险比较大。

（2）、有产权证的，查看卖房人与产权证上登记的产权人是否一致。检查卖房人的合法证件，如身份证、户口本、结婚证、工作证等，确认出卖人的主体资格。有的房屋是共有的，如夫妻共有、家庭共有或共同继承等，我们还需经过共有人的书面同意。注意，因为有许多假房产证的存在，故买房的朋友一定要通过房屋管理部门了解房屋的产权和产权人情况。在夫妻共有的情况下，可能在产权证上只有一方的名字，但实际上是夫妻共有，如果是离婚的房屋，更应注意明确该房屋的产权人究竟是谁。

（3）、根据我国合同法“买卖不破租赁”的原则，了解房屋是否已出租，因为房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同，承租人有优先购买的权利，为避免日后纠纷，应要求承租人出具放弃优先购买权利的证明。

（4）、福利性、政策性的房屋在转让时有一定的限制，如经济适用房、房改房、单位福利住房等，在进入市场时有诸多限制，不可不察。