明年我国房地产政策和市场走势分析

作者：泰盈置业集团市场研究部

编注：黎振伟（泰盈置业集团总裁）、吴荣超（泰盈置业集团营销中心市场总监）

2009年的房地产市场，可以说是春、夏、秋、冬四季分明。在相关的经济与行业政策的支持下，自去年11月份开始，全国各地房地产市场陆续触底回暖，纷纷走出行业的冬季，迎来久违的小阳春；直至4、5月，市场基础奠定，价格持续上升，各地地王再现，市场重温了06、07年高峰期的繁荣；9、10月，宏观经济回暖迹象明显，调控导向逐渐偏转，政策收紧预期成为市场共识，同时，在市场需求的快速消化以及高房价的抑制下，房地产行业也慢慢放缓了前行的脚步……

回顾本轮的经济的复苏，归根到底得益于政策的有力支持：信贷支持、推动投资、刺激内需，从目前经济运行状况看，政策效力明显：

首先，各项贷款增长超预期，在充足的信贷资金支持下，投资增速保持高位（固定资产投资连续8个月实现30%以上高位增长）；消费品零售总额亦连续7个月稳定在15%左右；在信贷、投资、消费的拉动下，工业生产企稳回升，同时，宏观经济预警指数已经连续6个月表现稳定，经济复苏迹象较为明显，国民经济的回升态势向好，且回升的基础也在进一步增强。

但是，从另一个角度看，此次经济的回升主要依赖投资，尤其是政府投资以及内需拉动的，中国经济要真正持续回升，还有赖于出口的表现，而出口复苏不仅取决于中国自己，更取决于欧美市场的恢复情况。长远而言，国内经济的持续发展，更有赖于内部经济结构的调整。

虽然长期仍存在隐忧,但国内经济确实在稳步回升,而经济形势的逐渐扭转,必然带来中央政策重点的调整。

目前,经济回暖的格局已经基本确定，政府自去年底、今年初以来的一系列促进经济发展的政策措施必将调整。同时，我们也可以看到，本轮房地产市场行情，从回暖到上升、繁荣，仅仅经历了大半年左右的时间，速度之快，前所未有，这很大程度依赖于政策的促进以及积聚需求的释放。但是，也正因为市场调节的速度太快，也为后续的市场健康发展留下隐忧。近期中央密集的行业调整政策，也恰恰反映出中对这种市场隐忧的关注与重视。

虽然中央在多个场合明确表态，明年将继续维持积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但这更多的是出于宏观经济持续稳定发展的考虑，而针对房地产行业，“国四条”以及后续若干政策细则已经清晰表明了中央的行业态度，“遏制房价过快上涨”重新被定位为调控的重点目标，明年行业政策收紧已成为市场共识，包括信贷、税费等在内的优惠政策的收紧也在市场猜测中一一落实。

行业的收紧是必然，而对于这种收紧，我们的预期是谨慎控制、结构微调。

2009年，自7月份开始，全国房地产开发投资增速开始突破双位数，6月份为9.92%，7月份为11.6%，8月份为14.7%，9-11月则在17%-19%之间徘徊，虽然此增速与07、08年25%-33%的增长幅度相去甚远，但是我们从总额来看，2009年，1至11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，比08年增长17.8%，比07年则增长了45.6%，增长速度是减缓了，但是增长基数已是相当庞大；我们再看一组数字，目前房地产投资17-19%的增长速度，固投占GDP的40-50%，而房地产投资则占固投的20%，而反观GDP，市场对近几年GDP的增长预测，比较主流的判断是8%，9%，10%，与此相比，房地产投资这一数字还是值得思考的。

此外，在房地产交易方面，1-11月，全国商品房销售面积同比增长53.0%，环比增长13%，从增长速度上看，数字还是比较符合逻辑的。 但是我们再细看，1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，比2008年1-11月的49148万平方米增长53.0%，即使比2007年1-11月的60157万平方米还要增长25%，2008年市场低迷，成交不畅，2009年实现大幅增长，也许还在可接受范围之内，但是相比07年也有25%的增长就不由不让人深思。07年被喻为经济危机前夕，行业最疯狂的一年；而09年则是经济低迷已是共识，经济前景仍未明朗，经济回暖在年末才稍露端倪的一年，从经济预期到实际收入，2009年均不如2007年，但是正是在这如此大的经济环境落差之下，商品房销售依然强劲增长，其势头不亚于07年，纵然是回补2008年的需求空缺，但是回补的基础坚实何在？

再看房价，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，环比上涨1.2%，也许指数给予我们的印象未如直观，那么我们以广州这一比较理性成熟的城市为例子进行分析，我们可以看到，广州商品房住宅成交均价在2007年是8597元/平方米，在2008年是9339元/平方米，到了09年1-11月是9189元/平方米，似乎楼价比08年相若或者持平，比07年也就涨了六百元，两年涨了还不到7%，在情理之中。但是我们细看，2008年总体成交量小，且集中成交的6、7、8月份成交均价在9000-9500元/平方米之间，而反观2009年，总体成交量大，集中成交的6、7、8、9月份成交均价在9300元/平方米以上，7月份甚至突破了10000元/平方米，且全年有三个月均价突破10000元/平方米大关，从某种意义上来看，09年的楼价应该是比08年高，但即使是在这种高房价的态势下，广州的购房需求仍然是澎湃释放，而且这种需求普遍被认为是自住性需求主导，难道我们就真的在一年多不到两年的时间内我们的收入增加或者说我们的购房实力就可以脱胎换骨，赶上了房价的势头吗？如果说07年是疯狂、泡沫的一年，那么我们又该如何形容09年呢？

在我们认为是颇为理性成熟的广州市场尚且如此，那么，其他一些内线城市又是如何呢？ 

从投资、销售、房价的角度看，房地产行业仍然是一列高速列车，而且，不管是开发企业还是购房者，都还在拼命地挤搭这趟列车，因此，大家都很清晰，对于这趟列车，不管是踩油门，亦或是刹车，都会对整个行业乃至整体经济产生深层次的影响，却更不能听之任之，因此只能是把握好方向盘，引导着让这个庞然大物保持适度的增长，谨慎前行，而对这个适度的把控确实得费点功夫。

谨慎控制意味着持续的微调，(保持宏观经济政策的连续性和稳定性落实到房地产行业)，结构微调应该是这几年调控延续下来的思路。

从90/70开始到今年“国四条”再度提到的包括：增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房等等，不管是大刀阔斧的调整供求结构，还是小心谨慎地引导需求层次结构，政府力求的是将房地产回归到它的最基本属性——满足人类基本的生产、生活需求，更大范围地将房地产回归民生。

虽然2009年是自住需求主导的一年，这一定程度上让我们看到房地产正在回归民生，但是我们不由得深思：自住性需求果真那么强劲吗？再以广州为例，今年900多万的成交量中，真正能承受得住8000元、9000元甚至10000元/平方米的自住需求究竟有多少呢？如果是改善性需求，那么何须看着快速上涨的房价而急忙入市呢？这其中有多少是一路高喊着房价涨得太高太快，转身又变成房奴或者投资客的呢？ 

只要房价仍在上涨，那么，民生，只能是保而不足（因为房价越涨，买不起房的人越多，需要保障的范围越大）；投资，也会抑而不止（只要房价还在涨，买房本身就存在投资成份）。但是在这节骨眼上，房价该涨还是不该涨，此中关系，确实微妙。

无论如何，谨慎控制、结构微调，就意味着调整是必然，收紧是方向，而此中最需关注的莫过于“水闸”的调节。

2009年上半年不断放松的房地产信贷，实际上在下半年已经开始逐步收紧，其实也意味着货币政策的制定者对于房地产的风险始终高度重视，虽然宽松的货币政策的大背景不变，但在收紧的方向下，投资的流向是否能像09年那样继续眷恋房地产？2009年如此庞大的前期投资，2010年是否得以延续，又如何得以延续？

另一方面，市场需求经过09年的快速消化后，后续的承接力无可避免的将出现阶段性的缺失，同时在高房价的抑制下，市场需求的支撑作用亦会有所下降，部分大中城市市场销售已经遭遇瓶颈，因此，未来在高房价的抑制效应以及中央宏观调控的压力之下，开发企业将会重新面临严峻的销售压力。

水闸收紧，销售不畅，意味着开发企业的资金链条又将重新被拷问。所谓春江水暖鸭先知，开发企业恐怕已经意识到这个问题，另一方面，他们经历过07-08年断水的苦涩，也尝透了“供不应求”的甜头，因此，预计明年开发企业在开发节奏上也会依循谨慎开发的原则，小步快跑，细水长流。

在房价方面，我们可以看到，2009年的房价一直在高位持续运行，部分城市更高于07年的均价水平。现时以自住需求为主导、量价齐升的房地产市场，购房者和发展商在房价的心理承受能力方面已经进入一个新台阶，并达到市场共识，正因为在这样一个高房价的市场环境下买卖双方仍然交投活跃，也就夯实了房价上扬的基础。

同时，市场的发展还要看国家对房地产行业调控的力度，严、大则平，不严、不大则继续上扬，目前的政策大环境下，各项细节措施时时刻刻都提醒着房价不能攀升过快，但国家在经济大环境未完全改善、回复之前，却也不大可能太大力度打压房地产的，所以让房价快速回落或继续延续09年的狂升都是不大可能的。

因此，2010年的房价在各方面的压力下大幅上涨是不可能的，预期明年上半年的房价以09年的均价水平运行。

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