中国楼市必须硬着陆

文/王泽金

最近，各地楼市疯狂上涨、排队买房一房难求的现象引起了人们的极度担忧。不少城市，房价随着不断出台的调控政策接连上涨，新盘开盘一房号炒到了二三十万张，二手房市场单套房源隔夜上涨二十万不再是新闻……在这样的势头下，即便是开发商的操盘者或是开发商的智囊——地产咨询机构的专家们，都从费解开始变得忧心忡忡。

业内心照不宣的事实是：房价如果真的失去控制、迅猛上涨，那么很快迎来的就是房地产的大雪崩。此前的日本、东南亚等国家，都是很好的先例。

然而由于中国目前畸形的土地政策、财税政策，以及仍未有完全市场化并且相对已完善的经济体制，我们还没有迈入现代工业国家，却开始走向了资产泡沫国家。并且国家对房地产行业的调控，往往是适度宽松，泡沫就开始急速膨胀；适度从紧，就没有半点效果……完全正从紧，留下的选择，也就只有硬着陆了。

在经济学中，硬着陆是相对于“大起大”的方式而言的，指的是采用强力的财政货币政策一次性在较短的时间内通过牺牲较多的国民收入将通胀率降到正常水平。“大起大落”由过度的“大起”而造成，国民经济的过度扩张，导致极大地超越了其潜在增长能力，严重地破坏了经济生活中的各种均衡关系，于是用“急刹车”的办法进行“全面紧缩”，最终导致经济增长率的大幅度降落。其优点是重拳出击立竿见影，往往公众尚未来得及足够的预期就已经达到了政策目的，缺点是经济震动较大,通常有很大的副作用。

回到中国的房地产。房价自2005年快速上涨来，已经高到一个比较离谱的位置，虽然2008年底有开始回调的迹象，但最终因为地方政府及中央宽松的货币政策，导致房地产行业旧的泡沫还未挤掉、更多的新泡沫开始形成。

楼市进入2010年，虽然2月份由于年关传统淡季，价格和成交都有所缓和。但自3月始，受人民币升值压力、通胀预期、流动性充裕、楼市调控优惠恐将结束等四大原因的刺激，各地的房地产又开始了更为迅猛的上涨，并且这次上涨已经波及到了二三城市。如上周中国指数研究院发布的数据就显示，4月第一周监测的30个城市中，17个城市成交面积环比上涨，其中宁波涨幅最大，环比上涨82.18%，苏州、佛山、上海的环比涨幅均超过60%。9个重点监测的城市中，7个城市成交面积环比上涨，上海涨幅位居榜首，环比上涨62.25%，其次是杭州和南京，分别上涨42.69%、35.21%。在能监测到价格的重点城市中，北京环比上涨6.36%，南京上涨9.78%，武汉上涨5.41%，苏州上涨11.69%，哈尔滨环比涨幅更接近20%……

而在此前，国家已经出台一系列针对房地产的调控政策，如：国11条出台、严查土地闲置、严查捂盘惜售、国务院取消二手房转让营业税优惠、78家央企将退出地产业、物业税即将开征传闻……等等，虽然每条调控力度都不小，但由于各地执行的偏差，加之人民币升值压力、通胀预期、流动性充裕、楼市调控优惠恐将结束等四大原因形成的综合力非常大——仍然阻止不了房价的上涨。

可见，要想让中国楼市软着陆的可能性已经不大了；为了避免楼市真的崩盘，必须出台更为严厉的政策，让楼市硬着陆，避免楼市崩盘从而影响整个国民经济。、

于是乎，今天国务院总理温家宝专门主持召开国务院常务会议,特别研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并且明确出台了“贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”，“房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”，“ 各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策,确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务”，“ 严格依法查处土地闲置及炒地行为,对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目贷款”等政策，并要求“稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制,住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度,对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的,要追究责任”——虽然有部分条款是“老瓶装新酒”，但整个文件要求之严格、措辞之严厉、整顿之决心已彰显无遗。

在这一政策下，我们很快会发现，刚性需求由于房价过高而且首付实际上升，已经基本买不起房；改善型需求由于二套房贷上升到50％，加之对楼市未来的不确定性，也会暂缓买房计划。但对那些投资客而言，由于流动性充沛，他们买房基本不需要银行贷款、或者他们有办法通过银行曲线贷款，再加之受人民币升值及中国经济通胀预期，不少的热钱会涌现进来——在这样的投资市场里，短时间房价还会上有上涨的冲动。

而再度“冲动”之后，迎来的必然是更为严厉的调控政策。如物业税推出、严查银行贷款去向、限制热钱流入房地产，以及相应的银行准备金率提高、加息……当缩性政策开始全面来临时，也就是房价到了硬着陆的时候：接二连三的抛售，最终迎来的将是多骨诺牌效应……

只不过，由此带来的创伤和损失，谁又将会是是最终的买单人？