房价远未驯服 调控仍须努力

　　 4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，业界把这个文件称为新国十条，或楼市新政。 通知中规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布昨日满月，绝大多数置业者选择持币观望，无论是一手房还是二手房，成交量都出现大幅萎缩，但成交量萎缩并未导致房价下跌，目前房价依然在高位运行。

　　业内人士认为，一是开发商没有资金压力，有的前期卖得较好，已经收回了本金，目前也没有再去拿地的冲动；二是周围楼盘没有任何一家降价；三是有前车之鉴，卖掉房子后，没想到出现报复性反弹，所以现在不愿降价，甚至还有不少楼盘不降反升，逆市提价。

　　此轮调控不可谓不够严厉，从差别化信贷到认房不认贷，从增加土地供应到加强融资监管，倘若都能落实到地，房价没有不降的道理。可为何堪称史上最严调控的新政，只调控了成交量，却未能立时降下虚高的房价呢？ 重新审视新政，一个不容忽视的症结在于，新政从一开始定下的基调就是要遏制房价过快上涨，而没有旗帜鲜明地提出让房价合理回落。精明的房地产开发商自然对此心领神会，变过快上涨为小幅上涨，似乎就能应付过去。但公众对新政的理解显然与开发商不一样，认为降房价才是新政的初衷所在。

　　  日前，国务院发布了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，旨在鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施、政策性住房建设及金融服务等领域。在后金融危机的关键发展期，发布被誉为“民间投资36条”，这不仅有利于民间资本接手政府刺激经济之棒，激发经济增长的内生动力，还可为因当前房地产调控而遭遇“挤出”的资本开辟新的实业通道。由此，既可遏制房价居高不下、通胀压力及缓和社会矛盾，又可为中国经济的可持续发展打造健康、扎实的基础。

　　要遏制高房价，有效阻止投机性购房，就有必要解决投资市场中过剩流动性特别是民间资本的退出问题，并将这部分流动性分流到实体经济领域中。但是，问题的关键是要给这部分因房地产调控而挤出的充裕流动性（包括民间资本）有一个安全着陆的出口，以防这部分资金再次杀入房地产市场，或成为导致通胀的其他诱因。

　　“新36条”的出台，为流出房地产市场的民间资本提供了进入实业投资的实践指引。这将有助于中国经济的可持续发展，也将遏制高房价和缓解通胀压力。

　　附：“新国十条”摘要

　　2010-5-18  来源:《国际金融报》

　　一、建立考核问责机制

　　加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。

　　二、实行更严格的差别化住房信贷政策

　　首套房贷款首付款比例不得低于30%；二套房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套房及以上贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。住建部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

　　三、严格限制炒房和投机性购房

　　房价过高地区，可暂停发放第三套房及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府可采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

　　四、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用

　　加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

　　五、增加居住用地有效供应

　　依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设；在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式。

　　六、调整住房供应结构

　　住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位；房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

　　七、加快保障性安居工程建设

　　确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。

　　八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管

　　严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务，对存在土地闲置及炒地行为的企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　九、加大交易秩序监管力度

　　对取得预售许可或办理现房销售备案的项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对存在捂盘惜售、囤积房源哄抬房价等行为的企业，加大曝光和处罚力度。

　　十、完善房地产市场信息披露制度

　　各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住建部要加快个人住房信息系统的建设。