提要：
现代信托制度起源于古老的英国，是英国对人类文明的两大创造之一。信托业在中国曲折发展20年之后，在国家金融政策收紧的情况下，房地产信托成为开发商关注的焦点。但信托究竟能为房地产带来什么，双方的认识却未必一致。
信托在最近一年里，突然在中国房地产业大红大紫。其实，在西方发达国家，作为最具国际语言的财产管理制度，几乎所有的社会财产都可以通过信托方式来管理。与此相比，我国信托业的发展却走了近20年的弯路。从1978年中信成立对国内信托业发展的启蒙，到1998年广东国投划上句号；经过5次清理整顿，目前硕果仅存的信托公司只有59家，而允许其开展新业务，包括房地产信托产品，也就短短两三年。
20年弯路引来偏见
在针对信托业发展的“一法两规”、即信托法、新的信托投资公司管理办法、资金信托管理办法尚未出台之前，制度上的缺陷造成了原来的信托机构全部都在从事商业银行业务，即存贷款和证券业务，而非真正意义上的信托业务，管理上也是运用银行化的管理手段和模式，因此，尽管信托发展了20年，但基本上处于“不务正业”的状态。
“一法两规”出台后，从法律意义上确立了信托公司在中国的地位和主营业务，由此信托业务风起云涌，其中房地产信托也产生了很多创新点。特别是在宏观调控下，信托运用独特的制度优势，即风险隔离与权益重购，为房地产企业提供了众多融资模式。这些模式包括房地产贷款信托、房地产股权投资信托、房地产优先购买权信托、房地产财产信托等。从2002年7月信托法出台到现在，房地产信托资金超过了上百亿，发行的房地产信托计划也将近100份。在融资管道狭窄、金融体系不健全的前提下，信托作为连接资本市场、货币市场和产业市场的“金融百货公司”，正好填补了这个市场空白。
然而，在现行的法律制度下，可以对信托业起优化作用的制度在国内还亟待建立，比如外汇信托管理办法、信托工商登记办法、信托税收制度、信托财会制度等，而信息披露管理办法、信托公司的关联交易管理办法也有待明确。对于这些信托发展的“瓶劲”，信托业内人士一直希望能尽快给以突破。
最近上海银监局发文禁止银行为信托机构代收资金，这无疑给蓬蓬勃勃的信托业泼了一瓢凉水。对此，金融信托专家孙飞在接受《中国地产》采访时表示出另外的看法。他认为，作为国际金融中心，其实上海的做法是一种地方保护政策，这与国际化大都市的发展态势有些背道而驰。银行为信托提供渠道本是无可厚非的事情，像销售网络和结算功能本是银行自身的业务，而且这样还可以为银行提供存款业务、并赚取手续费。
孙飞认为，目前国内对于信托业的发展存在着不同的意见，其中有一些是误解或者偏见。事实上，信托公司自身对项目有一套严格的管理办法。就房地产信托而言，信托机构在房地产项目选择上，严格遵循“三性原则”，即风险性、流动性和收益性。尽管信托机构不承诺收益，但一般都会给投资者一定的预期，并通过多种手段进行保障：前期会对备选项目进行评估，通过公司风险委员会进行审查；然后针对所认同的项目从风险控制和抵押担保上强化，一般的房地产信托产品都会设置两至三道风险“防火墙”。在做房地产信托产品之前，信托机构一般都会假定企业还不了钱，然后在具体收益保证上采取措施：第一是现金流，通过项目的销售还款来实现。第二是抵押物，一方面要求超大型企业做担保，出了问题由担保的公司还款；另一方面量化抵押物，一般会要求抵押物是实际值的两倍。如果募集1亿元的资金就会要求用2个亿的资产来做抵押，或者拿股权做质押。
对于信托业至今仍处于摸索和培育阶段，有多年信托从业经验的业内人士认为，关键因素还是信托业的“信用”问题。事实上，国内不但要发展金融信托，而且全社会都应该引入信托制度。在现行的市场经济制度下，关键是要解决如何管理信托机构以及信托文化如何与本土接壤的问题。
无论如何，当宏观调控把房地产的主要融资渠道收紧了，企业必然会寻找别的融资渠道，于是房地产找到了信托。
房地产信托的理想发展前景
房地产信托是一个中国投资者比较容易接受的信托产品。首先，由于初期引入信托投资时需要一种实物形态，而房地产的特点恰恰符合这样的条件，看得见、摸得着；其次，房地产在GDP中的比重众所周知，供求关系、赢利模式都相对成熟和稳定。房地产信托很便于信托机构对投资者进行描述，投资者也容易接受。信托个性化赢利模式的优势，为信托和房地产的结合创造了可能。但房地产企业和信托机构在对信托功能的认识上，显然存在一些差距。一些信托机构觉得未来主要应该和洗牌“洗”出来的重量级房地产企业合作。这些企业不完全是大公司，但肯定有其存在的理由。像那些“短平快”的融资项目可能就不是今后的主流方向。
根据中国加入WTO的承诺，2006年的金融业要全部放开，因此今后房地产企业与国内、外金融机构在资金方面的合作，非常需要房地产信托基金这样的载体，这就演绎成一种准REITs的概念，即中国式的基金。尽管它在中国的本土尚要一个演化过程，但却是信托机构和房地产企业最高端的合作。到底以公司形态还是其他形态来做还得不断探讨，但有一点可以肯定的是，融资额度会马上得到提高。
美国对于合格的基金投资人有具备500万资金的限定，而我国对信托产品200份和50万起点的政策，其实也是一种变相的限制。
努力创建多赢局面
宏观调控后保留下来的企业，具备在市场上占有份额、符合产业优化的条件、对消费者负责的特点。在并购时代，这些企业在产融结合上，具有和信托结合的条件。如果整个房地产界确实会出现多个China-REITs，或者它的模型变异，就等于分散了地产界在市场中的风险，包括融资手段实现多元化，房地产企业将不再完全依赖于银行。
信托产品的灵活性决定了它可以有很多变异，有很多衍生产品，可以实现针对客户的量体裁衣。信托的创新源于在法律所有权上的“一物两权”制，除了名义所有权，还有实际的收益所有权。现在市场上有人在做结构性信托，就是在目前的分业状态下，将租赁、信托和银行结合起来解决实际的融资困难。在西方发达国家比如像美国，结构性融资也是一种比较新的方式，拿到中国后具有了特定的含义，即分业管理，通过信托的原理解释，达到局部的混业。
2006年我国的金融将全部开放，中国未来的利率市场化和人民币可兑换的逐渐实现，会形成一些新的金融兴奋点和格局，信托机构也会随之得到大的发展。外资银行大量涌入后，资金的趋利性决定了国际资本会很快流向经济增长的热点地区和热点产业，他们也会把新的金融理念、金融产品和金融思想带进来，尽管这对于银行和信托是一个冲击，但也会使信托公司更加与国际接轨，更多地运用组合融资的手段做房地产。
具体到房地产的融资渠道，孙飞的观点是“信托＋银行”。银行多年的业务积累有一套完善的业务指标，如果银行能够把项目推荐给信托机构，并把高端客户作为信托产品的买受方，那么，银行前期对项目的深入了解，便可使信托机构不用再从零做起，也为信托机构提供了一种买受通道。我国的信托机构由于多年来远离市场，没有足够的客户和营销渠道，靠自身与房地产马上结合并担当起充足融资渠道的确很难，而且实际上目前在整个房地产业的贷款总量中也是微不足道，这就需要银行的大量支持。银信合作在结构性融资中将占有很大比例，这也符合国家规定的把银行的风险资产分化的要求，而且在未来的银信合作中，信托机构的创新性也决定了在与不同的银行合作过程中，会有很大的不同。
不管美国模式、香港模式还是日本模式，实际都是地产和金融的结合。在融资手段发生变化的情况下，大的发展商会尽可能不以主渠道融资为主，在产融结合中寻找结合点。
随着房地产信托的发展，也将为更多的投资者带来更多的投资机会。据孙飞介绍，在目前所有信托公司的业务中，房地产信托占1/4；而在房地产信托的投资者中，70%是个人投资，只有30%是机构投资者。按照正常的发展，希望能有更多的机构投资者进入。