央行为何重视房地产价格
文 郑友林
一、央行货币政策报告提出必须高度关注房地产价格
中央银行的职责是稳定物价，为整个经济活动创造一个良好的价格环境，中央银行最重要的职责就是关注价格趋势。房地产已经上升为国民经济的支柱产业，房价上升推动价格整体上升，当然要受到重点监测和高度关注。
2004年8月9日，中国人民银行发布二季度货币政策执行报告提出，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧，推动价格上涨。因此，必须高度关注房地产价格。这是中国人民银行第一次明确提出对某个行业的资产价格重点关注。人民银行引用国家统计局全国35个大中城市房地产市场调查资料，2004年二季度我国房屋销售价格比2003年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨2.3%，土地交易价格上涨4.1%，房屋租赁价格持平。截至2004年6月末，商业性房地产贷款余额2.1万亿元，同比增长36.1%。商业性房地产各项贷款余额（18.1万亿）的比例达到11.6%。 从消费者角度讲，中国的一般消费者已经买不起房子了，因为某些城市房价已经相当于普通居民家庭年收入的十倍（例如：2003年，房价与浙江省城镇居民同期收入比已高达9.6倍，杭州市更是达到11.3倍，国际标准是3-6倍）甚至更多。同时，他们的收入水平并没有与房地产价格保持相同幅度的上升，许多人开始在网上呼吁尽快控制房价上升。在对包括北京、上海等八个城市的一份社会调查中，有77.39%的人认为房价上涨过快或较快，有超过半数的人认为政府在抑制房价上涨方面的措施不力。 但是，开发商们还觉得房价涨的不够，还要上升，他们恨不得房价升到天上去。他们在各种场合大造舆论，声称房价还要上升。这让普通消费者难以承受，也让决策者为难。
二、因为有泡沫才受到关注
以稳定币值，防止通货膨胀为责任的央行，对房地产业有可能带来的潜在的金融风险时刻充满着警觉。央行高官已经多次警告我国经济在高风险区运行，具体表现在，广义货币M2（指全部流通中现金加全部公众存款）占GDP的比重过高。截至2003年，我国M2占GDP的比重已经接近200%（美国为54%，日本为129%）。这种高比例除了在极其个别的国家外，全球范围内是罕见的。虽然我国经济存在一定的特殊性，但是过大的M2表明，我国经济发展中融资过多依靠银行体系，风险集中度偏高。而在这种高风险运行中，房地产又占了新增贷款的大头。毕竟，支撑房地产成长的是国有银行的信贷，房地产公司通过股权、债券以及房地产资金信托渠道取得的资金微乎其微。 建设部公布数据显示，目前中国空置、积压一年以上的商品住宅面积达到1.2亿平方米，2003年商品房空置率上升较快，不少城市房价持续攀升。全国每年房地产的开发数量大约在3亿平方米、330万套。央行发布的货币政策执行报告中指出，全国商品房空置面积已经超过了国际警戒线，应引起高度重视。 截至2004年6月末，商业性房地产贷款余额达2.1万亿元，同比增长36.1%。这2.1万亿贷款，只要有哪怕1%出现问题，都有可能酿成巨大的风险。这还不算过去遗留下来的1.3亿平方米的商品房积压风险。国内银行人民币贷款共18万亿元,其中超过一半的贷款都是以房产做抵押的，当大量房产作为银行抵押品时，房市的波动对金融的影响就不容忽视。
三、中国央行对待房地产泡沫的矛盾心态
至于中央银行为什么要关注资产价格变化，这个问题是最近几年才被提到一些国家中央银行议事日程上来的。 中央银行是否应当更多地关注资产价格泡沫问题，最早是由美国联邦储备局主席格林斯潘提出来的。1994年，在一个庆祝英格兰银行成立300周年的会议上，格林斯潘提出了一个令人感到棘手的问题：中央银行是否应当更多地关注资产价格泡沫问题。他当时总结说，人们更感兴趣的可能是这个问题的提出，而不是其答案。1999年，在怀俄明州堪萨斯城召开的美联储年度研讨会上，他又谈到了这个问题，他说他也在寻求答案。（参见美联储网站：www.federalreserve.gov）格林斯潘对济济一堂的联储官员们说，股票和资产价格在推动经济增长方面发挥着越来越重要的作用，因此中央银行应当对资产价格予以更多的关注。但障碍在于如何才能确定正确的资产价格是什么，更不用说确定它们对经济的影响了。十年前，当格林斯潘提出资产价格问题时，他面对的是美国股票市场的野马狂奔式的上升。而今天，中国的中央银行面对的是房地产价格问题，从央行报告和央行官员的讲话中，我们可以看出，都明显地倾向于承认房地产价格上涨过快，有一些泡沫。 目前，中国政府官员以及学术界比较一致的观点是，过去几年，经济过热的根源在于房地产业投资过度。在宏观调控问题上，笔者认为，如果只对钢铁、水泥、电解铝等进行控制，而忽视房地产的调控，可能其结果将是本末倒置。钢铁、水泥、电解铝过热，无一不是房地产过热带动的。
过热依然没有明显降温， 1993年到2003年，我国房地产开发投资从1937.5亿元，增长至10106.1亿元，10年间增长了4.2倍，平均每年增长17.96%，远远超过了同期GDP的增长速度。2004年上半年，商业性房地产贷款余额达2.1万亿元，同比增长36.1%。第二，不是全国范围内的全面过热，只是少数地区少数城市的局部过热，主要集中在北京、上海、杭州、深圳、广州等沿海大中城市；第三，在房地产行业内部，存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房供大于求，中低档商品房供不应求。还有，目前房地产行业已经上升为主导产业，是带动经济增长的龙头老大。2003年中国房地产投资超过1万亿元，占固定资产投资的18.3%，直接拉动GDP增长1.3个百分点。政府部门以及学术界对这个行业的前景还有许多不同的认识。许多人看到了它的龙头作用，却忽视了风险的存在。正因为如此，在房地产金融的宏观调控问题上，央行必须力求做到有保有压。“在指导思想上，一方面要加强房地产贷款管理，控制房地产金融风险，防止引发房地产泡沫；另一方面又要支持房地产健康发展，防止出现由于房地产市场下滑对经济增长带来的负面影响。（原货币政策司司长戴根有语）”
在中央银行明确提出要限制对房地产行业贷款时，商业银行因市场竞争和利益驱动继续对房地产行业提供中长期贷款，在强大的舆论压力和利益集团的游说之下，央行在货币政策决策上虽然表面强硬，实际上是手段有限。房地产市场快速增长蕴藏着巨大的金融风险，现在，一些地方和部门的官员刻意回避这个问题，有的人甚至到处发表讲话，吹嘘中国房地产行业如何如何繁荣，以此作为政绩昭著的确凿证据等等。但是，政府其他部门的官员，甚至一些学者和房地产行业的经营者，对中国房地产市场究竟是否存在泡沫却没有一致的看法，他们对中央银行的判断提出质疑，房价成为一个有争议的问题，让央行的决策者一时不知如何应对。所以，周小川就表态要“冷静观察、慎重分析”。 其实，不用慎重分析，我们也可以断言，有一点是肯定的：当房地产价格脱离实际需求，被各种因素人为炒高，形成巨大的资产泡沫，一旦破裂，最终会通过“财富效应”和“负财富效应”对宏观经济产生影响。房地产价格的暴涨暴跌，最终将给银行带来巨额不良资产。 现在，我们从中央银行报告所使用的语气中，感觉到一点：房价问题已经到了特别微妙的时刻，如果再不引起重视，可能就会出大问题。所以，还是戴根有说的有道理：“当它（房地产过热）出现苗头的时候你必须采取措施，把过热的现象解决了，尽管它是局部性的，如果任其发展，它对局部城市和地区经济的影响会是非常深远的。”
从中央银行的宏观调控手段来看，在货币政策报告中特别提出重视房地产价格问题，主要是警示（所谓“道义劝告”）市场参与者，特别是商业银行和房地产开发商，应该还包括某些地区的地方政府，必须谨慎行事。如果道义劝告无效，即商业银行、开发商和少数地方政府都刻意与央行对着干，或者企图搞“政策——对策”博弈，央行将出台更加严厉的政策措施：加息，或者强行停止某些地区商业银行对房地产行业的贷款。 到8月底，周小川的讲话指出：尽管各项宏观调控政策措施逐步落实并已见成效，但当前总需求扩张及通货膨胀的压力还没有明显减弱。这也表明形势依然严峻。下一步央行会采取什么行动，我们将拭目以待。 (写于2004年9月)
(本文首发于 《招银财富》 2004年 第五期 财经新观察 )