板式小高层能否成为楼市新主角
2000年05月15日
高层塔楼大多数房子朝向不好，通风不畅，好房子难挑；私密性差，邻里间相互干扰多。
6层左右的多层住宅市区中贵得惊人，郊区的多层又要以牺牲距离为代价，且大多数多层无电梯，顶层上下楼非常困难。
那么，什么样的建筑形式能将高层塔楼与多层优势组合并回避其不足呢？近期，北京市场上方兴未艾的板式小高层就扮演了这样一个角色。
8—14层左右、板式结构、带电梯———这种称作“板式小高层”的建筑形态并不是刚刚才出现的，在上海，它已经占据了主流市场；在北京，近一两年来，也先后在望京大西洋新城、欧陆经典万兴苑、大雄城市花园、华馨公寓等项目中被采用，但对于北京市场上的几百个项目而言，所占比重还是过轻；直到今年4月春季房展会，当东四环天鸿东润枫景、望京风格雅园、亚运村嘉铭园二期等数个新盘均以这种建筑形式登场后，人们才突然发现，板式小高层已成为北京楼市中一道引人注目的风景。
除上面所介绍的几个项目外，白颐路上，有两个板式小高层项目也已在运作过程中。
板式小高层有什么好
自从70年代后期建外大街两座16层的专家公寓崛起后，北京便进入了一个高层建筑时代，高层塔楼在其中占据了相当大的比重。随着集团购买时代的结束，个人购房占据了主导地位，崇尚自然、健康的现代人越来越发现这一曾为他们欣赏的现代建筑形式的诸多弊端：
每层朝南的户型仅有几套，大多数户型朝向及通风都较差，购房人选择余地较小；其次，由于一梯多户，私密性差，相对干扰也较多。
相比之下，多层的确可以避免高层塔楼的诸多不足，多层的特点在于一梯两户，且基本户户朝南，采光、通风均十分理想。但市区中的多层因为地价成本较高，价格总是让人难以接受；而郊区的多层却要以牺牲距离作代价；另外，绝大多数多层无电梯，四层以上的居民，尤其是老人、孩子出行不便。而且，多层住宅小区的绿化面积相对于高层来讲还是相对要少。
担纲风格雅园、东润风景、嘉铭园等项目总体规划的刘嘉峰先生(现英国阿特金斯国际有限公司资深建筑师、规划师)在评价板式小高层的优势时说，“以人为本”是现在不少设计的追求，在板式小高层中恰恰得到了很好地体现：
一、板式小高层多以南北朝向为主，采光、通风充分，户型均好性明显。
二、市场上新开盘的板式小高层项目多以一梯两户、三户或两梯三户等为主，区域范围内私密性较好，噪音、污染、视线干扰等对人的影响也相应减少。
三、建筑拔高以后，绿化面积较多层住宅多。
四、设有电梯，方便老人和小孩出行。且运行、维修成本要远远小于多层住宅。五、小高层建安成本比高层塔楼略低，进而在一定程度上影响房价；
六、公共交通面积较省，使用效率较高。12层以下因设计一部电梯即可满足消防需要，所以使用率会比高层塔楼高出5—10%；
七、板式小高层工期一般在12个月左右，比塔楼要快三分之一。
在这些板式小高层项目中，以东润风景和风格雅园较为突出。因为开发商不仅充分发挥了板式小高层的优势，而且还从容积率上作出巨大牺牲，保证了这两个项目的卓越品质和宜人环境。
以东润枫景为例，按现在的占地面积，建出50万平方米并不违反规划要求，但他们只将面积控制在35万平方米，其余的让位给环境，东润枫景的容积率仅为1∶1.8，主卧室及起居室全部朝南，并尽量将其他卧室安排到南侧。
风格雅园也是在今年春季展会上新开盘的一个热点项目，在塔楼林立的望京地区率先采用了板式小高层的设计方式，大大降低了居住密度，不仅如此，他们还将可以盖到的5万平方米减为4万平方米，容积率也不到2。
小高层能否成主流
几乎所有的销售人员都在感叹———现在的买房人是越来越不好伺候。“整楼端”年代从不发愁卖的房子在越来越追求个性、品质、健康、实用的购房人面前积压率不断攀升———边边角角的、朝向不好的、景观不好的，全都成了没人要的“残次品”。
板式小高层已成为颇受欢迎的住宅产品
巨大的市场压力让明智的开发商懂得了———没有个性化、人性化的产品，就很难顺利销售。前些年，谁能把容积率“拱”高，谁是英雄；个人购房年代，谁有系列卖点、谁卖得动谁才是赢家。面积出得再多，价值实现不了也是枉费心机。选择板式小高层的开发商们正是先迈了一步。据《上海房地产市场决策咨询报告》提供的上月新推出的楼盘房型信息表明：至去年年底，上海推出了50个楼盘，新盘投放量已达今年最高点。但从房型看，上月新推出的楼盘，点状高层只有3例，而一梯两户的板式结构已成主流。北京的板式小高层也一起在悄悄热销———阳春光华橡树园早已售完；大西洋新城一期、华馨公寓已所剩无几。
北京有板式小高层发展的足够空间
土地资源的相对紧张肯定是阻碍低层楼发展的因素，事实上，北京三环路以内的土地也确实所剩无几。
按照北京市城市总体规划，市区布局按“分散集团式”原则规划，由市中心(四环路以内)和环绕周边的北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、丰台、石景山、西苑和清河十个边缘集团组成，规划市区范围内建成区面积将由1995年的474.28平方公里扩大到2010年的614.10平方公里。从这个角度考虑，北京潜在土地供应量还是很庞大的。
另一方面，英国阿特金斯国际有限公司资深规划师刘嘉峰先生说，城区内有很多工厂，效益低、污染大，土地资源的利用价值不高，若将其置换出城，则大大缓解土地矛盾。
从这两个角度讲，北京还是有建造板式小高层的土地空间的。
板式小高层取代不了高层塔楼
但中国毕竟是一个城市化程度很低的发展中国家，有大量房子要盖，市区周围向高密度发展是必然规律。从这个角度讲，板式小高层还是代替不了塔楼。
其实，塔楼也可以通过优化设计削弱其不足如减少每层户数，将一层10户、8户减到5户、6户；而且，塔楼还具有视野好、绿化面积相对多、价格相对低等诸多优势。
挑选板式小高层要关注什么问题？
1.朝向是所有北方住宅都要面临的问题。如果是板式小高层，必须南北向设计，如果是东西向，采光性要受到一定影响；如果再能让每一个房间都有一个通向户外的明窗就可以更好地实现采光与通风。
2.不要选择如前三门地段的那种外挂通廊式板楼，其干扰性大，最好采用单元式1梯勿超3户、4户为宜；
3.进深以12—13米为宜，至多不要超过17—18米，因为进深太长，单套总面积扩大，总面宽不扩大，使房间各部件纵向排列，这样，中间的光照、迎风均受阻挡，又易造成暗的卫生间。
2000年05月15日
高层塔楼大多数房子朝向不好，通风不畅，好房子难挑；私密性差，邻里间相互干扰多。
6层左右的多层住宅市区中贵得惊人，郊区的多层又要以牺牲距离为代价，且大多数多层无电梯，顶层上下楼非常困难。
那么，什么样的建筑形式能将高层塔楼与多层优势组合并回避其不足呢？近期，北京市场上方兴未艾的板式小高层就扮演了这样一个角色。
8—14层左右、板式结构、带电梯———这种称作“板式小高层”的建筑形态并不是刚刚才出现的，在上海，它已经占据了主流市场；在北京，近一两年来，也先后在望京大西洋新城、欧陆经典万兴苑、大雄城市花园、华馨公寓等项目中被采用，但对于北京市场上的几百个项目而言，所占比重还是过轻；直到今年4月春季房展会，当东四环天鸿东润枫景、望京风格雅园、亚运村嘉铭园二期等数个新盘均以这种建筑形式登场后，人们才突然发现，板式小高层已成为北京楼市中一道引人注目的风景。
除上面所介绍的几个项目外，白颐路上，有两个板式小高层项目也已在运作过程中。
板式小高层有什么好
自从70年代后期建外大街两座16层的专家公寓崛起后，北京便进入了一个高层建筑时代，高层塔楼在其中占据了相当大的比重。随着集团购买时代的结束，个人购房占据了主导地位，崇尚自然、健康的现代人越来越发现这一曾为他们欣赏的现代建筑形式的诸多弊端：
每层朝南的户型仅有几套，大多数户型朝向及通风都较差，购房人选择余地较小；其次，由于一梯多户，私密性差，相对干扰也较多。
相比之下，多层的确可以避免高层塔楼的诸多不足，多层的特点在于一梯两户，且基本户户朝南，采光、通风均十分理想。但市区中的多层因为地价成本较高，价格总是让人难以接受；而郊区的多层却要以牺牲距离作代价；另外，绝大多数多层无电梯，四层以上的居民，尤其是老人、孩子出行不便。而且，多层住宅小区的绿化面积相对于高层来讲还是相对要少。
担纲风格雅园、东润风景、嘉铭园等项目总体规划的刘嘉峰先生(现英国阿特金斯国际有限公司资深建筑师、规划师)在评价板式小高层的优势时说，“以人为本”是现在不少设计的追求，在板式小高层中恰恰得到了很好地体现：
一、板式小高层多以南北朝向为主，采光、通风充分，户型均好性明显。
二、市场上新开盘的板式小高层项目多以一梯两户、三户或两梯三户等为主，区域范围内私密性较好，噪音、污染、视线干扰等对人的影响也相应减少。
三、建筑拔高以后，绿化面积较多层住宅多。
四、设有电梯，方便老人和小孩出行。且运行、维修成本要远远小于多层住宅。五、小高层建安成本比高层塔楼略低，进而在一定程度上影响房价；
六、公共交通面积较省，使用效率较高。12层以下因设计一部电梯即可满足消防需要，所以使用率会比高层塔楼高出5—10%；
七、板式小高层工期一般在12个月左右，比塔楼要快三分之一。
在这些板式小高层项目中，以东润风景和风格雅园较为突出。因为开发商不仅充分发挥了板式小高层的优势，而且还从容积率上作出巨大牺牲，保证了这两个项目的卓越品质和宜人环境。
以东润枫景为例，按现在的占地面积，建出50万平方米并不违反规划要求，但他们只将面积控制在35万平方米，其余的让位给环境，东润枫景的容积率仅为1∶1.8，主卧室及起居室全部朝南，并尽量将其他卧室安排到南侧。
风格雅园也是在今年春季展会上新开盘的一个热点项目，在塔楼林立的望京地区率先采用了板式小高层的设计方式，大大降低了居住密度，不仅如此，他们还将可以盖到的5万平方米减为4万平方米，容积率也不到2。
小高层能否成主流
几乎所有的销售人员都在感叹———现在的买房人是越来越不好伺候。“整楼端”年代从不发愁卖的房子在越来越追求个性、品质、健康、实用的购房人面前积压率不断攀升———边边角角的、朝向不好的、景观不好的，全都成了没人要的“残次品”。
板式小高层已成为颇受欢迎的住宅产品
巨大的市场压力让明智的开发商懂得了———没有个性化、人性化的产品，就很难顺利销售。前些年，谁能把容积率“拱”高，谁是英雄；个人购房年代，谁有系列卖点、谁卖得动谁才是赢家。面积出得再多，价值实现不了也是枉费心机。选择板式小高层的开发商们正是先迈了一步。据《上海房地产市场决策咨询报告》提供的上月新推出的楼盘房型信息表明：至去年年底，上海推出了50个楼盘，新盘投放量已达今年最高点。但从房型看，上月新推出的楼盘，点状高层只有3例，而一梯两户的板式结构已成主流。北京的板式小高层也一起在悄悄热销———阳春光华橡树园早已售完；大西洋新城一期、华馨公寓已所剩无几。
北京有板式小高层发展的足够空间
土地资源的相对紧张肯定是阻碍低层楼发展的因素，事实上，北京三环路以内的土地也确实所剩无几。
按照北京市城市总体规划，市区布局按“分散集团式”原则规划，由市中心(四环路以内)和环绕周边的北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、丰台、石景山、西苑和清河十个边缘集团组成，规划市区范围内建成区面积将由1995年的474.28平方公里扩大到2010年的614.10平方公里。从这个角度考虑，北京潜在土地供应量还是很庞大的。
另一方面，英国阿特金斯国际有限公司资深规划师刘嘉峰先生说，城区内有很多工厂，效益低、污染大，土地资源的利用价值不高，若将其置换出城，则大大缓解土地矛盾。
从这两个角度讲，北京还是有建造板式小高层的土地空间的。
板式小高层取代不了高层塔楼
但中国毕竟是一个城市化程度很低的发展中国家，有大量房子要盖，市区周围向高密度发展是必然规律。从这个角度讲，板式小高层还是代替不了塔楼。
其实，塔楼也可以通过优化设计削弱其不足如减少每层户数，将一层10户、8户减到5户、6户；而且，塔楼还具有视野好、绿化面积相对多、价格相对低等诸多优势。
挑选板式小高层要关注什么问题？
1.朝向是所有北方住宅都要面临的问题。如果是板式小高层，必须南北向设计，如果是东西向，采光性要受到一定影响；如果再能让每一个房间都有一个通向户外的明窗就可以更好地实现采光与通风。
2.不要选择如前三门地段的那种外挂通廊式板楼，其干扰性大，最好采用单元式1梯勿超3户、4户为宜；
3.进深以12—13米为宜，至多不要超过17—18米，因为进深太长，单套总面积扩大，总面宽不扩大，使房间各部件纵向排列，这样，中间的光照、迎风均受阻挡，又易造成暗的卫生间。
“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~