在北京、上海等大城市，与当地居民人均年收入相比，房屋价格已上涨到令人担忧的程度，在收入水平增长幅度缓慢、就业机会并没有改善的情况下，房屋价格节节攀升。在这些城市，影响房价的主要因素，已不是建筑材料、人工等基本费用，而是地价、人气、概念等情绪化、人为化的非理性因素了。
一般说来，房地产公司出售的价格，大致包括了四方面的成本：1.建筑成本；2.地价；3.房地产税费及管理成本；4.利润。单从建筑成本来衡量，撇除地价、房地产税费及管理成本等主要因素，2002年全国的房屋营造价格平均水平大致如下：
标准多层（七层以下）住宅楼：砖混结构约550元/米2，框架结构约650元/米2；高层建筑（十层以上、有电梯），约1200元/米2，它随钢筋配率和砼强度等级的高低而升降，这一价格，是建筑市场上施工单位可以接受并有相当利润的市场价格，与大家想象可能相反的是，越是沿海发达地区，其价格越低，如福建，砖混结构最低有380元/米2，只要资金到位，大把有人抢着做，广东如是，营造价格普遍较低，这得益于全国建筑市场完全市场化的结果，说到这，不得不说起农民工，是他们用非常低廉的工资报酬、没有任何福利待遇、没有失业保险、医疗保险、意外伤害保险，以及他们的汗水，营造了一幢幢城市里的居民用较小的花费就能买到的住宅。很多人可能忘了，计划经济年代，国营建筑施工企业一幢六层楼要起一年半，还得好好伺候工人老大哥们，现在呢，同样的楼，农民施工队不到半年就能建好，他还在一旁陪笑卖乖地听你指手画脚，我们真应该感谢农民工兄弟。
对地价便宜的大多数中小城市而言，建筑成本是房价构成的最主要因素，譬如，30万元/亩的标准多层住宅用地，考虑其容积率、小区配套设施、规划概要等，建筑面积分摊的地价因素大约是180元/米2，房地产税费及管理成本再高也不会超过150元/米2，如果利润保持在国家鼓励的、合理的8%，那么面对顾客的终端销售价约为1000~1200元/米2左右，但现在此类地域的城市房地产价格大约在2500元/米2左右，所以说中国的房地产业是暴利行业可不是空穴来风。
在深圳、北京、上海，地价则是房价的主要构成因素，好的地块，每亩地价多是千万以上，在这样的地块只有建造高层、高档楼宇，才能把地价因素削减、消化下来，打个比喻，在北京，1000万/亩的地块，应该在三环以内吧，25层的塔楼，建筑面积分摊的地价因素大约是1300元/米2，加上1200元/米2的建筑成本，如果利润率为8%，那么面对顾客的终端销售价约为2800~3100元/米2左右，而现实中的价格为8000~9000元/米2，这里的地价，是参考以同地域中已经见报、公开招投标的地价，而实际情况是，不单是北京，全国其他地方，经营性的房地产土地出让绝大部分（95%以上）是协议转让的，就是说，是在没有竞争、不公开的情况下以一种你情我愿的形式出售国有土地的，其价格比公开招投标的地价低很多，有时连1/10都不到，北京去年突击协议转让的土地，用京城房地产大腕华远公司任总的话说，光为这些协议转让的土地办理各项手续，没有一年半的时间，绝对办不完，为什么会这样呢，原来国土资源部下令，今年8月31日前停止一切土地的协议转让，改为以公开招投标方式转让，出价最高者中标。游戏规则改了，门准备关上了，已经得利的、想要得利的、有门路的立马就忙开了，有人戏称此幕系京城最后的疯狂，京城房产大腕们预测，今后北京的房价将会不可避免地上涨，乐观的估计2万/米2都打不住，按原来房屋销售价格与成本的比例推算，房价可能会上涨到3万元/米2，快接近香港的房价了，但香港的人均薪酬水平、地价却是北京无法比拟的。按有良心的专家理性预计，房价可能会上涨，但幅度不大，有一点倒是可以肯定，房地产商的暴利将会大幅度削减。
有句话说得很精辟，欲使之灭亡，必先使之疯狂，哪个城市在把房产价格推向一个又一个高潮时，无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐，一旦房地产泡沫破灭时，所有的资本都争先恐后地出逃，对当地经济的打击，用十年衰败来形容都不为过，看看现在的北海、海口，就明白什么叫元气大伤，92、93年全国有多少热钱在那里博杀，而今天，还在为十年前的事打官司、搞拍卖，任何一个想平平稳稳搞实业赚钱的投资者遇到此景，第一个念头是扭头就走，当地人多有这样的感慨，我只不过是把十年的钱放在一年里挣了。违背了城市的自然发展规律，吞下是漫长的苦果。
当一个城市的主要财富是以土地、房产来储存时，必然会带来很大的风险，不动产基本上没有任何特殊性，制造起来很快、很便宜，它不是古玩珍宝名画，其真正价值，与当地居民的人均收入、劳动力价格、建筑材料价格是密切相关的，有关数据表明，当一套70米2的新建房屋价格是当地人均年收入的5倍以上时，就已经进入警戒线了，达到10倍时已是相当严重的泡沫化了，从长远来说，这样的价格在其它因素（利好出尽、利空必至）的打压下，必然存在理性回归的动力，任何政府的优惠政策或商业上的奇迹都抵挡不住，除非以破坏当地整体经济持续性发展为代价。一个很典型的例子――香港，回归前夕，港英政府突击花掉历年积攒下来的钱，用来修地铁、造大桥、建机场，经济十分火热，北京为增加港人回归信心，继续添薪浇油，房市自然达到一个无与伦比的高潮，房价炒得如此之高，最后民众已经不知道自己是在买房还是搞投资了，他们看到的是每隔十几天房子就实实在在的涨价，炒楼花、卖楼号就能赚大钱，几乎每一个港人家庭都加入按揭购房的队伍，并对后市充满信心，最后，击鼓传花把接力棒送到倒霉的那位时，情况发生了变化，经济风暴不期而至，再没有人来接棒了，不得已，宣告破产，把不动产交银行拍卖，银行只要能把贷款本金收回来就会毫不犹豫地成交。在这一轮经济衰退中，损失最重的是香港的工薪阶层、也就是所谓的中产阶层，他们大部分都贷款供楼，90年代中期，房价达16~20万港币/米2时，每当新楼盘推出时都有人几天几夜的排着几百米的长队，与我们今天的上海、杭州何其相似，然而，时间仅仅过了4、5年，在东南亚经济风暴的冲击下，当年的房价已跌到3~4万港币/米2，但当地人认为还没有跌到位，在远郊，类似于乡村别墅的新建村屋价格已跌破万元大关，可以想见，普通老百姓损失多么惨重，钟镇涛破产了，梅艳芳、陈慧琳等艺人损失了数百万至上千万，但大多数香港人没有选择破产来逃废债务，他们默默地在高失业的高压环境下辛勤工作，只要有可能，就努力还掉银行的贷款，用自己的行动，来维护香港的荣誉、信用，尽管这笔贷款余额完全可以一次性买到一套全新、更好、更宽敞的房子。
一般说来，房地产公司出售的价格，大致包括了四方面的成本：1.建筑成本；2.地价；3.房地产税费及管理成本；4.利润。单从建筑成本来衡量，撇除地价、房地产税费及管理成本等主要因素，2002年全国的房屋营造价格平均水平大致如下：
标准多层（七层以下）住宅楼：砖混结构约550元/米2，框架结构约650元/米2；高层建筑（十层以上、有电梯），约1200元/米2，它随钢筋配率和砼强度等级的高低而升降，这一价格，是建筑市场上施工单位可以接受并有相当利润的市场价格，与大家想象可能相反的是，越是沿海发达地区，其价格越低，如福建，砖混结构最低有380元/米2，只要资金到位，大把有人抢着做，广东如是，营造价格普遍较低，这得益于全国建筑市场完全市场化的结果，说到这，不得不说起农民工，是他们用非常低廉的工资报酬、没有任何福利待遇、没有失业保险、医疗保险、意外伤害保险，以及他们的汗水，营造了一幢幢城市里的居民用较小的花费就能买到的住宅。很多人可能忘了，计划经济年代，国营建筑施工企业一幢六层楼要起一年半，还得好好伺候工人老大哥们，现在呢，同样的楼，农民施工队不到半年就能建好，他还在一旁陪笑卖乖地听你指手画脚，我们真应该感谢农民工兄弟。
对地价便宜的大多数中小城市而言，建筑成本是房价构成的最主要因素，譬如，30万元/亩的标准多层住宅用地，考虑其容积率、小区配套设施、规划概要等，建筑面积分摊的地价因素大约是180元/米2，房地产税费及管理成本再高也不会超过150元/米2，如果利润保持在国家鼓励的、合理的8%，那么面对顾客的终端销售价约为1000~1200元/米2左右，但现在此类地域的城市房地产价格大约在2500元/米2左右，所以说中国的房地产业是暴利行业可不是空穴来风。
在深圳、北京、上海，地价则是房价的主要构成因素，好的地块，每亩地价多是千万以上，在这样的地块只有建造高层、高档楼宇，才能把地价因素削减、消化下来，打个比喻，在北京，1000万/亩的地块，应该在三环以内吧，25层的塔楼，建筑面积分摊的地价因素大约是1300元/米2，加上1200元/米2的建筑成本，如果利润率为8%，那么面对顾客的终端销售价约为2800~3100元/米2左右，而现实中的价格为8000~9000元/米2，这里的地价，是参考以同地域中已经见报、公开招投标的地价，而实际情况是，不单是北京，全国其他地方，经营性的房地产土地出让绝大部分（95%以上）是协议转让的，就是说，是在没有竞争、不公开的情况下以一种你情我愿的形式出售国有土地的，其价格比公开招投标的地价低很多，有时连1/10都不到，北京去年突击协议转让的土地，用京城房地产大腕华远公司任总的话说，光为这些协议转让的土地办理各项手续，没有一年半的时间，绝对办不完，为什么会这样呢，原来国土资源部下令，今年8月31日前停止一切土地的协议转让，改为以公开招投标方式转让，出价最高者中标。游戏规则改了，门准备关上了，已经得利的、想要得利的、有门路的立马就忙开了，有人戏称此幕系京城最后的疯狂，京城房产大腕们预测，今后北京的房价将会不可避免地上涨，乐观的估计2万/米2都打不住，按原来房屋销售价格与成本的比例推算，房价可能会上涨到3万元/米2，快接近香港的房价了，但香港的人均薪酬水平、地价却是北京无法比拟的。按有良心的专家理性预计，房价可能会上涨，但幅度不大，有一点倒是可以肯定，房地产商的暴利将会大幅度削减。
有句话说得很精辟，欲使之灭亡，必先使之疯狂，哪个城市在把房产价格推向一个又一个高潮时，无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐，一旦房地产泡沫破灭时，所有的资本都争先恐后地出逃，对当地经济的打击，用十年衰败来形容都不为过，看看现在的北海、海口，就明白什么叫元气大伤，92、93年全国有多少热钱在那里博杀，而今天，还在为十年前的事打官司、搞拍卖，任何一个想平平稳稳搞实业赚钱的投资者遇到此景，第一个念头是扭头就走，当地人多有这样的感慨，我只不过是把十年的钱放在一年里挣了。违背了城市的自然发展规律，吞下是漫长的苦果。
当一个城市的主要财富是以土地、房产来储存时，必然会带来很大的风险，不动产基本上没有任何特殊性，制造起来很快、很便宜，它不是古玩珍宝名画，其真正价值，与当地居民的人均收入、劳动力价格、建筑材料价格是密切相关的，有关数据表明，当一套70米2的新建房屋价格是当地人均年收入的5倍以上时，就已经进入警戒线了，达到10倍时已是相当严重的泡沫化了，从长远来说，这样的价格在其它因素（利好出尽、利空必至）的打压下，必然存在理性回归的动力，任何政府的优惠政策或商业上的奇迹都抵挡不住，除非以破坏当地整体经济持续性发展为代价。一个很典型的例子――香港，回归前夕，港英政府突击花掉历年积攒下来的钱，用来修地铁、造大桥、建机场，经济十分火热，北京为增加港人回归信心，继续添薪浇油，房市自然达到一个无与伦比的高潮，房价炒得如此之高，最后民众已经不知道自己是在买房还是搞投资了，他们看到的是每隔十几天房子就实实在在的涨价，炒楼花、卖楼号就能赚大钱，几乎每一个港人家庭都加入按揭购房的队伍，并对后市充满信心，最后，击鼓传花把接力棒送到倒霉的那位时，情况发生了变化，经济风暴不期而至，再没有人来接棒了，不得已，宣告破产，把不动产交银行拍卖，银行只要能把贷款本金收回来就会毫不犹豫地成交。在这一轮经济衰退中，损失最重的是香港的工薪阶层、也就是所谓的中产阶层，他们大部分都贷款供楼，90年代中期，房价达16~20万港币/米2时，每当新楼盘推出时都有人几天几夜的排着几百米的长队，与我们今天的上海、杭州何其相似，然而，时间仅仅过了4、5年，在东南亚经济风暴的冲击下，当年的房价已跌到3~4万港币/米2，但当地人认为还没有跌到位，在远郊，类似于乡村别墅的新建村屋价格已跌破万元大关，可以想见，普通老百姓损失多么惨重，钟镇涛破产了，梅艳芳、陈慧琳等艺人损失了数百万至上千万，但大多数香港人没有选择破产来逃废债务，他们默默地在高失业的高压环境下辛勤工作，只要有可能，就努力还掉银行的贷款，用自己的行动，来维护香港的荣誉、信用，尽管这笔贷款余额完全可以一次性买到一套全新、更好、更宽敞的房子。