空置房因由及营销对策探讨

 

 

长期空置的商品房很少被购房者青睐。90年代中期以来积压下来的空置商品房，如再不加大消化力度，将成为房地产业一个很难摆脱的锢疾。大量商品房空置和城市居民住房紧缺并存，这一问题若不能及时解决，将导致严重的社会问题，并阻碍经济进一步发展。消化空置商品房具有非常强的紧迫性。

◎ 空置房因由探讨

1．房地产过量开发。由于经济过热，土地供应过量，房地产开发规模没有得到合理控制，房地产过量开发、市场不规范、宏观调控不完善、法制不健全、市场管理不到位，导致商品房的竣工量远远大于销售量，形成大量商品房空置。1996年以后，经济适用房小区的开发建设和销售，部分冲击了商品房的销售市场，在一定程度上影响了空置的商品房的销售。

2．商品房本身的缺陷。一些房地产开发项目区位、类型、档次脱离市场需求，特别是一些新辟住宅小区地点偏僻、市政设施和公共服务设施不配套，住房的平面布局、功能质量、工程质量、环境质量不符合老百姓需求，物业管理不到位等，直接影响了销售。

3．房地产开发税、费繁重，商品房价格偏高。由于房地产开发税、费繁重，加上企业长期占用银行贷款，利息负担越来越重，致使商品房价格长期居高不下，商品房价格与消费者的支付能力不相适应。

4．有效需求不足。（1）多数人想买房，但因收入较低，能买得起房的人甚少；（2）2000年虽然停止了住房实物分配，但住房货币分配的有关政策没有及时跟上，个人购买住房的积极性还没有得到充分调动；（3）老百姓不愿负债消费的观念仍甚强烈，加上贷款买房给工作变动、下岗等的影响，对于还贷信心不足；（4）银行的贷款手续繁琐。

5．有的国企领导的市场研究定位力度不大。国有企业经理的任命制，使得这些企业家还不能说是完全的“经济人”，受政治因素的影响不小。在经济性一面，他们通过项目开发必须要有所回报，以达到企业赢利的目的：在政治性一面，他们个人前途命运系于上级的评价。其结果是削弱了项目开发中市场定位的注意力，对项目开发的经济性的重视程度大打折扣，以致货不对路，形成积压空置。

 

◎ 消化空置商品房的对策

1． 宏观调控

由于房地产开发过量，积压空置商品房数量较大，因此，加强房地产业宏观调控，限制房地产的开发数量，特别是要限制经济适用房的开发数量，将现有空置商品房划为经济适用房销售，是消化积压空置商品房的一个重要措施。

2． 二次革命

（1）改变房型。许多空置房沉淀积压的主要原因在于房型落后、布局不合理和使用不方便。针对这种情况，最好的解决方案应该是在不影响建筑物安全的基础上改造房型，使其成为符合现代家庭需要的新型住宅。

（2）完善小区配套。主要包括：修饰建筑物外立面；注重小区的绿化、区内道路的建设、配套雨棚和车棚的翻修等；兴建公共配套服务场所的设施，如购物场所、日常用品的零售店以及健美室和乒乓球房等娱乐活动场所；定时启动由小区至主要交通干线的班车，尤其是在高峰用车时间要加快班车的流转速度，如果小区范围较大，还可以力争吸引公交线将站点延长至小区，以确保小区与外界交通的衔接及通畅。

（3）改变空置商品房用途。一是可以抓住拆迁的时机，将其作为中转房租给被拆迁户使用。租用的对象主要是按照“原地补偿”原则等待新建住宅建成的住户。二是可以将空置房转变为廉租屋，配合政府工程，租给收入水平低且居住条件难以改善的困难户。三是可以考虑将大学附近的空置房转变为学生公寓，并委派专人对公寓进行管理。四是可以将位于市中心面积不大但房型结构合理的空置房转变为时兴的单身公寓，也不失为一个可行的消化空置商品房的有效途径。

（4）将空置商品房推倒重建。当房型完全过时且无法通过改造达到提高其附加价值的效果，甚至即使降价销售也无人理睬的时候，开发商或许可以根据楼盘所处地块周边环境的需求，考虑将其推倒重建，以新型的建筑或其他用途的建筑（如体育场馆等）取而代之。不过，这一措施对开发商的深入调查、分析和预测工作提出了更高的要求，相对房地产的初次开发而言，其所承担的风险也有所增加。因此，这一决策方案一定是在没有其他任何可选择的条件下做出的，方案的实现更需要管理者的信心、魄力、能力以及职员的经验和配合。

3．价格杠杆

（1）国家计委、财政部明令取消房屋开发等47项不合法、不合理的收费项目，应检查落实，各地凡与这47项收费性质、内容相类似的收费项目、均一律取消。并对各地住房建设收费进行全面整顿，取消未按规定权限和程序设置的收费项目以及各种不合理的和重复设置的收费项目。国家主管部门制定的消化空置房的政策措施也应认真执行。

（2）允许将空置商品房转为经济适用房、廉价房。如果配合住房供应体系改革，将部分空置房屋直接通过这一途径加大经济适用住房的比重，比新建经济适用房更有效。促使同等位置、条件的商品房价格有所下降，使百姓获益。

（3）对无力还贷，其空置商品房又无望销售的房地产公司应由有关金融部门责令降价还贷，直至没收房产，折价拍卖以抵偿贷款。

（4）住房二、三级市场的开放也将对一级市场产生冲击，二手房相对而言比同等地段的新房价格低，也更具竞争力，将促使开发商进一步调低房价。

4．挖掘内需

（1）政府在宏观调控时多增加一些就业机会，促使老百姓收入稳定，适当增加居民收入。

（2）要加快兑现住房货币分配的有关政策，制定鼓励住房消费的配套政策，充分调动个人购买住房的积极性

（3）建议新闻媒体在消费观念方面多作引导。

（4）银行贷款手续尽量简化。政府要组建个人住房置业担保公司，为居民购买商品住房提供贷款担保。

 

 

作者简介：

许广崇，署号许高崇，1965年3月19日来到人间，广西天等人，书法家，设计师，咨询顾问，文案怪才。文章散见《粤港信息日报》《市场周刊》等。《广告？品牌？》（编著中）。多家报刊特约撰稿人。

上海盟友商务咨询有限公司CEO

南宁市高崇企业策划有限公司CEO

广西医药策划网、广西安全生产网ＣＥＯ

广东电视台企管中心广西办事处总监

价值中国网专栏专家

广州博锐管理在线专栏专家

深圳众人行管理咨询专栏专家

e-mail:[email protected]　 ＱＱ：330236576

地址：南宁市大学西路10号 瑞士花园银湖10栋B座802室

邮编：530003