随着宏观调控的推进，市场的规范，房地产商“只有保守才能走得更远”，经济学家郎咸平在泛珠房博会论坛上为国内房地产商的未来支招时指出的。他认为，保守是成功的秘密。

国内地产商负债比例高

在论坛上，郎咸平的演讲题目是《房地产公司治理与企业战略剖析》。他表示，一个睿智的企业家，不是看能赚多少钱，而是看经济危机的时候能否扛得下去，这方面，国内的地产商普遍而言做得比较差。

他介绍，国内的上市公司或者比较有规模的地产公司一般自有资金是30％以上，负债除以资本，国内上市公司的资本负债比例一般去到100％到300％。而在香港，其地产“四大天王”新世界、恒基、长江实业、新鸿基，他们平均负债比例只是20％，抗压能力就比较好。

正是由于国内的地产商负债比例高，郎咸平认为，只要资金链一断，这些公司就会迅速倒闭。在目前宏观调控的态势下，他预期，未来几个月会有非常严峻的情况出现，大量地产商会倒闭。

成功的秘密是“保守”

郎咸平通过对香港“四大天王”的研究，指出，他们成功的秘密就是“保守”二字。他认为，这是国内地产商都应该关注的一个词。

具体而言，他认为，保守表现在“低负债，高现金流，互补，打底”四个方面。首先，负债率应是20％。第二，现金流比例应该占总资产比例的5％到15％。第三，项目之间要互补，行业之间要互补，公司之间要互补。第四，还得有现金流的打底，就是应该有一个收入比较稳定的项目，来减低自己的风险。

要先做好“不可行性报告”

会上，郎咸平指出，国内房地产商，有1％的现金在手里就不错了，很多公司都达不到。而香港“四大天王”1994年之后，平均现金流比例是5％。

“当中国的房地产市场逐渐走向规范化，保守稳定的现金流应该成为房地产商的座右铭。”郎咸平觉得，一个保守注重现金流的公司，要写的“不再是可行性报告，而是不可行性报告”。要转变思维，要找尽各种理由不做这个项目，如果发现实在是太好了再做，这个是一个保守的心态。

房地产价格问题变得如此敏感，令人惊讶的是，有一些媒体和民众急切地觉得房价大跌特跌是一桩好事。傻空门一直幻想着房价下跌70％（预言，认为2002年的房价是正常的，现在价值要回归——什么意思嘛？凭什么说是正常的不说2002年的房价是被低估，现在是价值回归？凭拍脑门想的？），认为所有买房子的人都是炒房的。让已购房者破产以利于自己能低价买到大房子。

那么不妨考虑，如果房地产出现崩式的价格下跌，我们能够收获什么？在此，崩盘被定义为，12个月内，一手和二手房交易价格下跌30%以上，以及其余未交易的物业存量的市场评估价值也下跌30%以上。

先看银行系统承受的冲击。

目前银行系统中，与房地产相关的大约有六类贷款：第一类是土地开发贷款，余额大约为2000亿，其中对各地土地储备中心的贷款约为1000亿；第二类是对开发商的贷款，余额大约为9200亿；第三类是对建筑施工企业的贷款，这类贷款的数额较难确定，估计在2000亿左右；第四类是对个人的住房抵押贷款，余额为1.9万亿；第五类是混入到个人消费贷款的装修贷款，这部分贷款同样难以确定，估计在数百亿的规模；第六类是政策性住房贷款，大约为2800亿，其中个人住房公积金贷款大约2300亿。

累计起来，中国银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿。如果遭遇房地产行业崩盘，这些信贷会遭受怎样的损失？

关于土地开发贷款，土地储备中心获得此类贷款，通常一是依赖地方政府担保，二是以土地使用权作为质押物，这种做法既违反担保法也违反央行的《贷款通则》。考虑到各地土地储备中心资本金匮乏，运作杠杆极高，也考虑到土地开发中征地拆迁安置等投入，以及“七通一平”投入，对银行而言既毫无流动性也缺乏回收变现可能，处置成本和难度极高。日本房地产泡沫崩溃后，地价一度下跌了80%，因此如果房地产崩盘，我们倾向于认为此类贷款将完全损失。

关于对开发商的贷款，目前开发商资质可以分为四类，为便捷起见，我们粗略地假定，占开发商总数20%的一二级资质的开发商占用了全部贷款的80%.根据2006年中国房地产百强企业排名的调查，百强房地产企业的资产总额为6100亿，净资产约为2550亿，土地储备为4亿平米。除百强企业之外，二级以上资质开发商的净资产大约为2600亿。其余二级以下开发商累计全部净资产仅2000亿左右。

如果遭遇房地产崩盘，二级以上资质的开发商，大约有30%将进入破产清算；二级以下资质的开发商，则可能全部破产。总体上有90%的开发商将因行业崩盘而不复存在，这也是中国20世纪90年代那一轮房地产热潮的经验值。

据此进一步推算，目前对开发商的贷款通常采取封闭账户管理，抵押物是土地使用权和地面建筑，这些抵押物的变现处置效果是相当糟糕的。

考虑到对二级以上资质的开发商的7360亿贷款，目前对应的是5150亿净资产和4亿平方米土地储备，根据央行要求开发商自有资金率至少35%的要求，目前而言这些贷款的不良率在7%以下，大致还是安全的。但在遭遇行业崩盘时，即便三成开发商出局，但其净资产却极有可能整体缩水更严重（假定为40%），那么7360亿贷款最多能获偿3090亿，相应的可疑及损失贷款可能高达4270亿。

考虑到二级以下资质的开发商基本没有从事过实际项目开发，因此其整体出局时，现有的2000亿净资产极有可能荡然无存，因此，对其的1840亿贷款也会随之蒸发。

两项相加，如果房地产行业崩盘，9200亿开发商贷款形成可疑和不良贷款的总额大约为6110亿元，这些不良贷款的特点是贷款损失高，次级和可疑贷款占比较低。

关于对建筑施工企业的贷款，目前大型建筑施工企业都是大型央企，较小规模的企业往往是通过层层分包获得项目。因此对其2000亿贷款，遭遇行业崩盘时可能会有一半形成不良资产，但其中损失类贷款占比较低。

关于个人按揭贷款，目前1.9万亿的个人按揭贷款整体不良率不足2%，平均按揭率为63%，平均借款期限为17年。因此对此类贷款，值得考虑的问题是：抵押物价值如何？个人未来收入变动如何？与惩罚贷款人违约责任的相关司法体系是否奏效？

一一对上述问题进行分析。关于个人按揭的抵押物价值，央行的统计显示，贷款人所购贷款对应的物业在过去3年价格平均上涨了15%，因此即便未来1个月其市值下跌30%，那么对应于1元按揭贷款，其抵押物的价值仍然高达1.28元，即便考虑到处置成本，银行也完全可以封闭贷款风险敞口。

关于个人未来收入的变动，不少官员和学者都担心按揭贷款的长期性使其面对经济波动时更脆弱。这种说法难以成立。不景气不仅仅使个人按揭业务风险增加，对企业和个人的其他贷款业务也概莫例外。事实上和居民收入相比，企业盈利能力更易遭受经济波动的影响。

在过去7年，中国居民的收入增长一直维持在10%-12%的区间之内，工资刚性决定个人按揭贷款较之其他类型的贷款更能耐受经济周期的考验。如果行业崩盘和个人按揭贷款利率大幅度上升两种灾难性情况没有同时发生，那么居民还款能力就大致不受损害。

目前最难以估测的是一旦贷款人违约，银行是否可以对抵押物进行有效处置？因此与其说行业崩盘给按揭业务带来损失，还不如说带来巨大的道德风险。只要司法体系不软弱无效，那么撇除少数害群之马带来的三五百亿贷款恶意拖欠，乐观估计个人按揭可以基本无恙。

关于个人装修贷款，这部分贷款或者通过购房者的价格虚报，被纳入到按揭贷款中；或者由于其贷款周期短而风险容易控制，因此此类贷款形成不良的可能性也不大。

关于政策性住房贷款，其中2300亿公积金贷款可能会遭受比商业贷款高得多的资产损失。一是公积金贷款人的住房需求往往是拆迁安置造成的被动需求，其还款人本身能力较弱；二是对公积金贷款人的还款约束、催收等难度较大，更容易遭受来自社会安定方面的考虑。因此如果行业崩盘，此类贷款达到25%左右的不良率并不为过，其余500亿政策性住房贷款则可能全部成为不良，因此这一块的不良余额可能在1070亿。

累加上述各项，大致粗略的估计是：对房地产行业的3.51万亿贷款而言，目前的全口径综合不良率大约为4.6%左右。如果12个月内房价下跌30%，那么不良贷款可能激升到1.02万亿的水平，不良率大约为29.1%.中国银行业资产的整体不良率将因此上升3.2个百分点，从目前的8.3%重新恶化到11.5%.

房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，使中央政府每年收获了数千亿税收，当然也使中国收获了蔚为壮观的开发商富豪榜单。如何理解行业崩盘的结局？房地产行业的悲剧，对政府而言，大约相当于其未来再处置中国建设银行加上中国银行改制上市过程中的同等不良资产负担；对居民而言，大致相当于其14%的家庭财产全部蒸发。

因此，对中央针对房地产市场的调控措施，各方应有理性的预期，调控是完全必要的，但绝不意味中央希望楼市崩盘，对此，笔者将在下一篇文章中详细论述。

　国家统计局日前发布的数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率高达72.7%。近日，作为深圳当地知名房地产公司的国基房地产公司被债权人申请破产清算。截至今年3月31日，深圳国基负债总额为9.06亿余元，成为迄今为止中国房地产最大的破产案。另据报道，上海数量庞大的小型开发商放弃无力开发的项目或退出开发领域，或转让股权、寻求合作经营。

　　有关专家表示，深圳国基的破产，以及上海开发商的出局，无疑是今年强势宏观调控的结果。也佐证了今年年中业界的预言，即下半年将有30%或以上的开发商出局。在银行贷款及土地日益趋紧的情况下，资金及土地问题困扰房地产开发商，有地没钱的将被大型开发商兼并出局，无地少钱的则选择自动退市。熬过了今年年关，开发商们迎来的或许是更加惨烈的一年。

　　房地产企业“金”关难过

　　过去5年是中国房地产行业的“井喷时代”。房地产之所以能够热起来，首先与银行过度放贷有关。今年，建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确规定，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆表示，在银行将贷款门槛提升到35%后，开发商的资金缺口将达到3100亿元，预计将有二、三成的开发企业将破产。部分房地产企业可能已经意识到资本金比例过低的现状，正试图通过多种途径解决自有资金不足的问题。由于中国房地产商所面对的政策不确定性增加，房地产企业融资成本由此上升。一些开发商向江浙地下钱庄借贷，年利率高达10%-20%。甚至还出现了有些开发商公然以30%的年利率求借资金的现象。

　　由于从银行贷不到钱，“吐地”的开发商越来越多了。与此同时，土地抵押贷款项目开始增多。在土地二级市场，如果开发商不希望出售项目而需要贷款融资，就得通过银行办理土地抵押的委托贷款手续。贷不到钱的开发商不得不转让项目，而接手的买家却更为谨慎。

　　业内人士表示，2007年是房地产公司淘汰年，两极分化会更加严重。热点楼盘仍会很热，大企业的品牌楼盘将相对卖得好，会出现逆市上扬乃至保持热销的状况；另一方面，滞销楼盘困难会更大，而本来资金状况不佳的开发商无法按时交房、无法按进度施工的情况很可能会越来越多。

房企破产不再是神话

　　最近，北京市银监局发布了叫停未封顶楼盘个人按揭贷款的通知。这个看似非常专业的金融业务规范性的规定，却在业界引起了广泛关注。过去，一些开发商之所以能够开发总投资几亿元甚至几十亿元的楼盘和小区，靠的就是“以小博大”，即借助建筑商的垫资，以及购房者的按揭贷款完成楼盘的后期建设。现在，北京市银监局的一纸通知，不仅影响个人按揭贷款的发放数量和发放进度，而且直接打断了开发商的资金链。同时也是对国内持续多年来房地产业开发模式的一次冲击。业内人士预言，如果北京的这个政策能够在全国推广并严格地执行，中国将死去一大批房地产企业。

　　事实上，国内房地产企业倒闭破产已经来临。近日，深圳市中级人民法院依法宣告深圳国基破产还债，并指定成立破产清算组对其进行破产清算。据了解，财务状况混乱、资金运用能力较差、投资盲目、内部管理不规范等，是导致深圳国基陷入重重危机的主要原因，而国家宏观调控加速了深圳国基的破产。自2001年4月开发漾日湾畔以来，深圳国基就一直备受争议与质疑，官司不断。在深圳市中级人民法院的网站上，可以查出以深圳国基或深圳国基董事长李会斌为被告的案件多达13件，案由多为经济纠纷或房产相关问题。作为一个房地产企业，在资金已经吃紧的情况下，盲目投资加快了深圳国基的死亡速度。据称，深圳国基董事长李会斌先后用4000多万元买下了深圳一个叫拉斯维加斯的歌舞厅，以及一个叫莲花岛的酒楼，酒楼甚至在接手不久后就宣告歇业。2004年上半年，深圳国基在广东茂名斥资近2亿元通过拍卖收购了一家濒临倒闭的国有性质的腈纶厂。接手之后才发现这家腈纶厂已被人抵押做了5000万元的贷款。腈纶厂还没有正式开工便又陷入一场官司，自此深圳国基完全陷入困境。

　　宏观调控的效果显现

　　有关专家表示，房地产企业的违规现象很多，有些房地产企业几乎是空手套白狼，自有资金严重不足，可是这些房地产企业居然还能长期存在，其原因就在于金融监管不到位。一旦这些企业资金链断裂，其风险都将集中到银行。在成熟的市场经济中不会出现的问题却频频出现在中国的房地产市场，这只能说明中国的经济改革还有很长的路要走。目前，有些房地产商进入破产程序，说明宏观调控的效果已经显现出来。

　　有关专家认为，对于调控效果明显但还有很多大城市房价仍在上涨这个问题，不能孤立地从房地产市场来看，资产升值是大势所趋，不仅房地产市场是这样，其他资产市场也是如此。一定要强制房地产价值下跌，就会伤害到其他的经济领域。

　　也有业内人士认为，如果认真严肃地执行金融纪律，及国务院关于最低资本充足率35%的规定，一定会发生开发商破产事件。当然，淘汰的同时，绝不会出现风雨一来全部倒下的局面。房地产企业破产的原因主要有两种：一种是资不抵债，一种是难以为继。对于绝大多数房地产企业来说，这些年应该说还是收获颇丰的。因此，在过去土地招拍挂市场竞争土地时，房地产企业只要不过于冒险“赌博”的，现在死于“资不抵债”的可能性不会太大。对开发商来说，最危险的是“难以为继”。