当我们关注的目光停留在重庆商品房市场进程史上时，当我们以现在开发意思的眼光审视我们周边的物业开发时，感受现在文明带给我们的种种利益后，也许会惊讶地发现一场房地产业的“观念大革命”正在悄然地展开，它启动着房地产投资商、开发商和小业主的经济神经。且看，房地产开发和营销的六大转变——
市场环境在转变
一、传统模式
计划经济 市场供不应求，房地产开发“皇帝女儿不愁嫁”，属于卖方市场。
购房主体 集团消费
暴力经营 经营利润高，开发经营无需过多考虑符合不符合市场需求，属于机遇发展阶段。
二、现在模式
市场经济 投资多元化，市场供应量大，竞争激烈，小业主购房是货比三家，属于买方市场。
购房主体 个人消费
微利发展 经营利润合理化，不符合市场需求的房屋被积压闲置。只有定位准确，卖点题材丰富，不断增加物业的附加值，才能在销售中始终处于有利位置，从而为企业积累更多的经营利润。
开发意识在转变
一、传统模式
投资凭直觉 投资凭经验、直觉、拍脑袋。
主要工作 抓生产，保证施工质量。在开发企业内部，核心价值主要是通过工程部、采购部等部门来实现。
一包到底 房地产商从购地、施工监管、卖楼一手包办，精力分散，社会分工不明确。工程开发、销售均由同一套人马来完成。
资金分散，小打小闹 房地产商资金有限，单体小项目居多，楼盘档次、质量普遍较低。
二、现代模式
市场决定投资 委托专业顾问公司做市场调查及项目可行性研究，规避投资风险。
主要工作 注重资金运作。设计及施工时努力制造卖点，开发商的核心价值一般由营销来实现，所有部门的工作均围绕营销而开展。
系统工程、分工实施 开发、调研、策划、施工、监理、售楼、物业管理、专业联合、集团作战，各司其职。充分集合了社会各方面资源。
强强联手、规模开发 房地产投资强强联手，资金集中，成片开发大社区、大配套、大花园，从而获得规模效益。
居住观念在转变
一、传统模式
中心情节 房地产开发有句俗语：第一是位置、第二是位置、第三还是位置。位置关键性不言而喻，开发商、买房者往往将中心地段的楼盘作为第一要素。
噪音大，环境差 市中心吵闹，绿化少、环境差、人口负荷大、排污设施不够、通风采光不畅通等劣势，为居家带来诸多不利。
价格昂贵 市中心寸土寸金，施工管理费用高，形成城市中心物业价格昂贵。买房者不但要支付高居不下的房价，居住后还要承受高昂的物业管理价格。
二、现代模式
追求舒适 城市在发展，交通工具多样化、便捷化，使得消费观念逐步转变，远离市中心的喧闹，寻找满足于物质需求和精神需求的好环境、好花园，是大多数买房者的共同心声。
环境较好 城乡结合部空间广阔，开发商统一规划，楼盘起点高，中心区没有的我也有，带给开发商广阔的市场空间和利润空间，成为新兴的住宅热点。
价格适中 城乡结合部住宅区价格相对较低，物有所值。
设计观念在转变
一、传统模式
主观盲目 设计较为落后，项目开发商往往凭经验确定户型比例，匆忙上阵，与消费需求不一定吻合。
平面功能不合理 平面户型走向两个极端，或仅考虑生理居住条件（住得下），或户型面积过大（不一定住得舒服），设计功能落后，使用率低。
户型大小失调 拆迁安置房小的可怜，火车厢式住宅不少；商品房大而不当，如二房一厅有的达100平米，空间浪费严重，户型可供选择余地小。
细部设计不够 住宅设计小细节考虑不周，如洗衣机、空调机位、厨房工作阳台设置、雨水管、污水管位置等欠推敲。
无环境配套设计 基本无小区绿化园林设计，商业、娱乐等配套欠考虑。完全依赖于现行公共市政配套设施。
二、现代模式
各逞匠心 重视前期调查，对目标客户进行深入研究，在此基础上确定户型大小比例，即户型定位。
平面布局合理 注重动静分区、食寝分离、洁污分离，同时，满足生理和心理的居住需求，室内交通面积减小，使用率高。
户型大小适中、经济、舒适、实用 多层住宅二房二厅一般在75-85平方米左右；三房二厅一般在80-100平米；四房一般在100-120平方米，户型品种多，客户选择余地大。
精雕细刻 设计“以人为本”，对平面及立面细部处理匠心独具，于细微处见功夫。主人房独立卫生间、客厅和餐厅设置协调、客厅以落地大玻璃窗以增加阳光接受度等设计，既满足了居家的所有需求，又提高了生活品质。
环境优美 配套完善 请专业公司设计小区环境园林。同时，不但充分考虑商业配套，对小区娱乐、保健、金融、教育也关怀备至。
营销模式在转变
一、传统模式
自然销售 自产自销，守株待兔，仅仅是满足客户需求，而没有充分引导客户需求，当同类型楼盘竞争时，易造成首期销售不理想，增加资金压力，入住率低又导致物业管理费用高，形成恶性循环。
降价促售 前期销售不理想，采取降价措施，由于受购房者“买涨不买落”的心理制约，易动摇买房者信心，造成不良影响，企业有苦说不出，从而制约后期楼盘销售。
产品无包装 无售楼处、无样板房、无专业人士接待客户看房，广告内容也枯燥。
二、现代模式
专业促销 专业中介公司参与前期策划，施行整合营销策略，对楼盘包装、宣传、广告方面专业策划，营造能打动消费者的卖点，提高项目销售率，使企业经营现良性循环。
整合营销 深入研究购买行为特征，针对一个事件（或活动）为中心，透过卖点的诉求，现场包装、销售跟进、赋予楼盘附加值等多方位的开展立体化营销。
多方位宣传 从工地围墙、售楼处、示范单位进行适合目标客户置业心理的典雅包装，利用报纸多媒体进行诉求和宣传，重复给购买者刺激并成功推广楼盘。客户实地感觉良好，不断介绍亲朋好友，既促进了销售，又提高了楼盘的形象。
品牌意识在转变
一、传统模式
品牌意识不强 无战略眼光、无品牌意识发展计划。没有充分意识到每一套住宅都会促进或制约自身品牌的发展。
无品牌文化 不知品牌文化为何物。
只建不管 开发商只负责建房，房子建好卖完便万事大吉，没有充分意识到后期的管理也是品牌发展的一个主要部分，导致企业形象受损。
二、现代模式
树立品牌 明白树立品牌重要性及其带来可观效益，建立品牌发展战略。
重视品牌文化 积极创建品牌文化，重视品牌视觉形象设计，建立独特企业识别系统，进行品牌营销。
优秀物业管理 重视物业管理，追求品牌美誉度。
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