解决房地产业问题要对症下药

张汉亚

针对2004年部分地区的商品房价格迅速上涨，国家从2005年3月开始采取了多项调控措施，一年多以来，房地产价格增长的幅度逐季下降，商品房投资的增幅一直低于城镇固定资产投资的增长，一些地区的商品房销售量有所减少，房价上涨过高的上海等地商品房价格有所下降。但全国的房价仍然不断上涨，今年第一季度新建商品住房销售价格同比上涨6.3％；1月份比去年12月份上涨0.8%，2月份比1月份上涨0.7%，3月份比2月份上涨0.5%； 3月份的房地产投资同比增幅则有所回升，1－3月上年同期增长20.2%,比1－2月的19.7%提高0.5个百分点，其中住宅投资提高0.6个百分点；在房地产开发投资资金来源中，国内贷款比上年同期增长48.5%。

在国家的政策制约和反对房价上涨的呼声中，房价仍然不断上涨的主要原因是没有真正解决房价上涨的的症结。

房价之所以不断上涨，是由以下原因造成的：

一是供不应求这一市场的根本原因决定的。在人们的生活水平快速提高，其它消费基本满足的情况下，有住房的居民改善居住条件的愿望非常强烈，虽然房价相对于大多数居民的收入过高，如有的学者说，按现在的收入和房价水平，城市中70%以上的居民买不起住房，但中国的实际情况是70%以上的城市原有居民在计划经济体制下获得了福利分房，把福利分到的房屋卖岀或岀租，就比较容易购买条件好一些的新住宅；同时近几年随着国家城镇化战略的实施，大量进入城市的新居民需要住房。新居民中，收入高的必然要买房，收入低的也要住房，政府不提供岀租房，就只好去买或租旧房，为想改善居住条件的居民买新房提供了条件。城市建设的发展大量占用的老居民区，也需要一定数量的新住宅供拆迁之用。这几种因素形成强大的购买需求，并不断扩大供不应求的程度。因此，虽然每年都要建设大量的住房，仍然供不应求，价格上涨是必然的。

二是建房成本不断提高的推动。除土地价格不断上涨之外，近几年房屋建设的各种原材料，如钢材、水泥及其它建筑材料的价格逐年上涨，建筑行业的从业者的工薪水平要不断提高，房屋的质量提高和各种配置增加，国家提出建设节约型社会，要求建设节能型住房等等，也要加大建设的成本。

三是开发商希望获得更多的利润和地方政府不反对价格上涨。价格上涨带来GDP的增长和税收的增加，同时房地产开发对改善地方民众生活条件和就业都有益，因此，地方政府都鼓励房地产业快速发展，也不愿控制其价格上涨。

要解决房价不断上涨的问题，必须解决上述诸种原因。对第一类原因解决的办法是扩大住宅开发和提供价格合适的廉租房；对第二类原因解决的办法是通过减免税费，提高建设效率，使建设成本不要过快增长；对第三类原因要整顿和规范市场秩序，促使开发商严格自律，规范政府行为。

在房价方面，政府的职责是防止“哄抬”房价获取暴利的行为，而不是控制需求和制止房价上涨。主要的办法是对超额利润征收“暴利税”，使开发商的“哄抬”房价无利可图。而不应该由中央政府出面，采取“一刀切”的办法对住房价格进行调控，不要因个别城市的房价快速增长，而限制所有城市的房地产业发展。

在上述诸种原因在今后较长的时期内不会有根本性的改变，因此，可以预计房地产在未来一个时期必将继续上涨，但在政府的调控下，通过减免税费，提高建设效率，整顿和规范市场秩序，上涨的幅度可能被控制在比较适当的水平，理想状态是与成本的上涨水平相匹配。

目前政府采取的一些政策，如提高房贷利率和首付比例等等，基本上是针对消费者的，起到抑制较低收入居民住房需求的作用，而对获取暴利的开发商和不需贷款直接购房的高收入者基本没有影响；准备采取取消“预售制”的政策则会限制财力较为薄弱的中小开发商开发房地产，将影响广大中小城市的房地产业发展，进而影响全国经济的发展；控制土地的政策是对的，但不要成为土地价格上涨的原因，因为土地价格上涨的最终承受者是购买住房的居民。可以说，目前已出台和准备出台的控制房地产的政策只能起到制止需求和供给的作用，不利于解决城市居民的住房问题，受到损害的是需要住房的居民和实力较弱的中小开发商。

目前采取的“经济适用房”政策，已引起各方面的非议。实际上经济适用房是无法解决低收入者的住房问题的，因为我国目前低收入者的经济实力购买不起“经济适用房”，国家的补贴大部分被高收入者享受了。许多国家和地区，如英国、新加坡、香港等等，都是采取政府投资补助建“廉租房”的办法，解决低收入者的住房问题。建议国家把目前的“经济适用房”政策改为“廉租房”政策。廉租房可以建得简陋一些，每套面积在20－50平方米之间，租给真正缺乏住房的城市低收入者、进城打工的农民和刚参加工作的大中专毕业生。由于住房较为简陋，造价低，不会增加政府太多的财政负担；收入稍高的居民也不会去抢租。

目前我国城市居民的“衣、食、行”已基本不成问题，而“住”的需求仍然远大于供给。在目前和今后一个较长时期内，住房仍然是我国供不应求的产品。我国取消福利分房后，城市居民的住房主要由房地产业提供。

房地产业是产业链上下延伸较长的产业，可以带动多种生产资料生产行业和一系列消费品的需求，各国都把房地产业作为支柱产业发展。近几年房地产业已成为我国的支柱产业，房地产业的发展与国家经济整体发展的关系越来越密切。去年以来国家对房地产投资的整顿和限制，已使房地产业的发展趋于合理，但如果再加大对房地产业的限制，则将对全社会的投资和消费产生较大的影响，直接影响经济增长。特别是在需求不足可能再次成为我国经济发展的主要问题的形势下，控制房地产业的发展更是要谨慎一些。

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