五一长假是一个常规的楼盘促销期，许多业主会选择在这个时候购房。而面对长假期间形形色色的楼盘促销广告，业主往往无从下手。一般来说，商品房的售楼广告是房地产开发商、房地产中介机构宣传商品房、吸引购房人的主要途径。售楼广告有很多种形式，有书面文字和照片形式、有楼盘模型和样板间形式、有电视实景拍摄形式等。业主在对待这些宣传手段时，必须要留个心眼，谨防随时可能出现的广告陷阱。

                     购商品房不能轻信“楼书”

我们以最普遍的售楼书形式为例。买房人应当清醒的认识到，商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请而不是要约，没有法律效力；阅读售楼书时要明确其中任何一个承诺的信息。有些开发商为了吸引顾客，会承诺一些优惠的条件，而这些承诺往往通过模糊的方式予以说明。比如承诺说小区有免费班车接送业主上班，但对于班车的车次、接送路线等都不作说明，甚至当该楼盘销售结束开发商退出之后，费用是否由开发商永远支付将成为问题。因此，对于这些不切实际的承诺买房人千万要多长个心眼，以免上当受骗。

目前，商品房买卖中出现的纠纷有很大比例是由于广告不实或购房者得到的商品房与广告宣传不一致而引起的。为了充分保障买房人的权益，最高院的司法解释规定，在商品房的销售广告和宣传资料中，如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

典型案例

章女士看中了一处公寓楼，对该楼盘的地点、价格、套型、结构、环境都很满意，对于广告上精美的效果图、富有煽动性的广告词，尤其是“拥有原属于别墅才有的私家花园”深深地打动了章女士的心。售楼处陈列的大沙盘上，每栋楼一楼前都用木栅栏围了一小块绿地，售楼小姐介绍说，一楼每户赠送私家花园。不几日，某报纸上在介绍这一地区的楼盘时特别对该楼盘的热销进行了分析，称除价格适中外，小区内部欧美风情的景观设计，一楼住宅附赠私家花园是该楼盘的亮点，这更增强了章女士购买该楼盘的决心。章女士原本是想选择比较高的楼层，冲着这无偿赠送的私家花园促使她订了一套一楼的住宅。签合同时，售楼小姐拿出了内容全部打印好的《商品房买卖契约》，但上面并没有赠送私家花园的条款。章女士要求把这一条写进合同，但售楼小姐就是不同意,说合同条款是公司统一制定的，任何人都无权更改，我们的承诺是肯定会兑现的，您如实在不放心，不必勉强，可以不签，轻声慢语中透出一丝霸气。任凭章女士如何争辩，也丝毫改变不了售楼小姐的一定之规。望着炙手可热的楼盘，到底签还是不签，章女士真是又犹豫又失望。

律师分析

考量这处楼盘能不能买，合同能否签，主要取决于章女士对这处楼盘的满意度，以及这些满意度有没有合同或者法律上的保障。看来章女士对这处楼盘是比较满意的，让章女士不放心的是广告上赠送花园的承诺开发商不肯写进合同，到时候不兑现怎么办？根据《商品房销售管理办法》的规定：商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法，对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，应当在商品房买卖合同中载明。开发商不肯将其写进合同，显然是不合法的，在实际交付时，这些承诺一般都不可能兑现。而根据最高院的司法解释，如果开发商对“赠送私家花园”所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。事实上开发商“底层送屋前花园，顶层送屋顶花园”的承诺，除非所送的花园能够单独办到土地使用权证（底层）或房屋产权证（顶层），否则，即使能兑现也是不合法的，是侵犯了其他业主的共有权。因为，住宅楼以外的土地属小区全体业主共有，住宅楼顶层归该住宅楼的全体业主共有。如果开发商能够单独办底层花园的土地使用权证，就一定要另外收费而不会无偿赠送;楼顶屋面属业主共有根本就不可以单独出售，也不可能办到产权证。