阴雨绵绵的气候在福州持续了半个多月，在此期间，关于房地产宏观调控的“国六条”、九部委１５条细则陆续出台，地方政府低调了，市场上消费者观望了，开发商急了。福州大小媒体竞相报道，有关新政的内容、各种观点充斥报端，异常热闹。
中央调控政策出台不过才几天，可能是受气候影响，各种声音又都暂时停止，福州市场逐渐平静了下来，大家都在等待着地方政府出台具体操作细则。
暂时的平静，可以让我们冷静下来重新思考一些问题，比如说：中央为什么要再次进行宏观调控？房价为什么居高不下？老百姓为何宁愿当房奴也要买一套房子？诸如此类的问题，我们有必要把它们梳理一下。
“国六条”细则部分内容值得商榷
福州一知名地产人士指出，九部委的１５条细则中，有不少内容值得商榷。部分内容违背市场规律，可能在推行的时候，存在着变数。那么此次九部委的１５条细则真能达到稳定房价，稳健发展房地产市场的目的吗？
该人士说，例如，“中央规定了９０平方米以下的户型占７０％的比例”，这个政策改变了市场产品类型的供应，这条政策真的适合福建、适合福州吗？房地产毕竟是一个区域性的市场，每个城市都有自己很独特的东西，让一个政策来管全国，可能会带来对市场不是特别有利的一些结果。如果小户型增加了，到时候市场不接受，房子卖不出去，那么这个责任谁负责？
例如，“对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，这项政策在打击投机、投资型购房需求的同时，也伤害了正在处于更新换代，没有炒房成分的那部分需求。如果市场对现有房价还能够接受，那么交易增加的各项成本必然导致总房价上升，受伤害的还是真正需要购房的人。
再如：“两年内没有开发，要征收高额的闲置费用，或者收回土地”。该人士觉得这是个很系列的问题，把矛盾的焦点都集中在开发商的身上，有点牵强。比如说城市规模、房地产市场的规模、卖地的规模等等这样的问题都要涉及到，比如说城市规模并不是太大，但是政府卖地的规模又过于大，那么开发商拿到土地后，必然要分几期来开发，这种行为，我们很难评价他是正当的还是不正当的。另外，作为政府你把土地卖出去了，开发商如果在经营当中遇到一些问题，政府强行把土地收回来，我觉得这在法律上能不能解释得通，都有待商榷。
政策推行，可能会出现哪些问题？
有业内人士指出，房地产调控部门一直以来都在犯一个错误，始终都是以北京、上海这样的城市作为蓝本来制定政策，然后向全国推行。
首先导致一些开发商在推行项目的时候在投石问路，市场上会有一个试探期。在全国众多城市中，有些城市可能会被误打误撞，大部分建９０平方米以下的房子，刚好符合这个城市的土地配比，那么它的推行就畅通无阻；如果不适合，那么这项政策在这个城市推行就有难度。就像福州这样的城市，为什么近年来会出现“别墅热”？就是因为大家经济水平上去了，对住宅更新换代的需求增加了。如果强制执行，可能会导致小户型供过于求，而大户型的房子比较紧张。另外，受规划和设计的制约，新开发的小户型产品的综合品质可能会下降，这样不利于整个城市的发展。
其次是银行，在具体操作中可能会面临一些阻力。现在各大银行过度依赖住宅贷款作为他的优质金融业务，他们对中央的政策也会阳奉阴违。中央要开发小户型，他们认为小户型的客户贷款有风险，他们就不给贷款。很多拆迁户没有能力还款，银行也不可能贷款给他们。现在国家提高别墅贷款成数，但是银行认为，买别墅的客户最优质，至少他们还款能力最强，最安全。
房地产市场问题的源头在哪里？
福州某地产专家指出，房地产市场热了这么多年了，大家看到了它一些泡沫性的问题，这些问题非常复杂，他希望大家在处理这些问题的时候，能找到它源头性的问题。
那么，什么是房地产基础性的问题呢？它的源头又在哪里？
该专家分析道，首先是政策性问题。当初国家把房地产作为经济增长点的时候，各地政府都把这条形成一种政策。在各地都形成了一种“居者有其屋”、让所有人都拥有住宅的潜意识，现在回头想想这个政策对还是不对？从感情上来讲这种提法是对的，但是从经济角度来讲，肯定是不可能的。
住宅是生活必需品，又是高额消费品，从经济角度考虑，要想让所有人都拥有它，必须得看国民经济支持不支持，毫无疑问，目前我们国家还处在发展阶段，政府还没有能力让所有人都拥有自己的房子。
其次是观念问题。在房地产众多问题中，“超前消费”是一个不容忽视的问题。很多没有购房能力的人，也挤到购房队伍中，他们不仅花光了自己的积蓄，耗光了父母的养老费，还背负着较大的还款压力。如果一个人买房，占你总体收入比例过高，那么你的还款压力就比较大，今后带来的风险就大；如果很多人都这么做，那么整个国家的金融风险就增大。
第三，资源流向不均衡导致了部分城市的房价过高。资源包括资金、人才、技术等等流向问题，农村流向城市、小城市流向大城市，这些资源最集中地流向哪个城市，哪个城市的需求就最旺盛，房价也就最高。例如北京、上海，这些大城市汇聚的都是全国最优质的资源，多数是老板、企业家、高技术人才。这些问题不解决，房价就下不来。
第四，政府在转移包袱。在很多城市，经济适用房没地建了，廉租房也建不起来了。政府只好把这个问题转移给开发商，这实际上是不可行的。开发商把户型和面积改小了，总价是下来了，但是谁敢保证单价不会升？调控的目的还是没有达到。现在福州市的小户型单价都比较高，市区内的一般都在６０００～７０００元／平方米之间。
解决房地产问题不能“扬汤止沸”
为什么房地产调控始终都在“扬汤止沸”，而不是“釜底抽薪”？有业内人士一针见血地指出，我们很多调控，之所以不成功，就是因为我们没有涉及那些基础性的问题，而是在表面上做文章，头痛医头，脚痛医脚。
该人士表示，现在房价高变成了过街老鼠，人人喊打，但是它为什么过高，其实还是一个资源流向问题。这种资源流向问题如果不进行政策性地解决，那么我们很难想象高房价问题能得到解决。
还有专家提出，一直以来我们在使用土地上过于奢侈，特别是房地产开发，规定的容积率越来越低、户型设计越来越大，我们并不像加拿大那样的城市，地广人稀。中国东部地区人口还是比较密集的，还要保护耕地。如果政府可以通过提高容积率等一些政策间接地进行调控，而不是让建设部像一个开发商的总策划一样进行调控，可能达到的效果会更好一些。
还有就是我们经常提到“居者有其屋”的问题。正因为住宅是生活必需品，它又是高额消费品，所以它必须要有租赁和销售两种方式。在很多城市，现在租赁这条腿基本没有，只有销售这条腿，所以销售这条腿就显得特别贵重，房价也特别高。希望政府在制定政策的时候是否也考虑租赁，租赁也算是“居者有其屋”的一种表现。如果政府没有这种能力，但是又把政府的一些功能转移给开发商，那么，这就根本不具备操作性。
有专家表示，房地产市场一直都很热，但是我相信房地产市场一旦冷下来，那肯定比热更难受。因此，政府在制定一项政策时，能够综合地考虑到各方面的利益，实现一种均衡，这样可能会更好一些。
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