严拱钦———省房协顾问、原省建委主任

　　叶光前———福州市房地产交易登记中心专家

　　刘福泉———福州知名房地产问题专家

　　刘波———福州知名房地产策划人

　　郑长胜———福建金辉房地产开发有限公司总经理

　　李特———福州房地产经纪人协会会长、骊特（福建）房地产综合服务有限公司董事长

　　主持人：本报记者　林银来

　　关注理由：

　　5月11日，中央七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》被称为新“国八条”。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”等，都是新“国八条”打出的控制房价的“组合拳”。

　　那么，新“国八条”的出台，对福建省房地产市场究竟将产生怎样的影响？老百姓能享受到多大的政策实惠？这些问题，都是等待破解的悬念。

　　同时，新“国八条”出台后，由于一些规定上的模糊性，也给新政策的落实带来很大的争议。据悉，福建省落实新“国八条”配套措施也在调研、制定之中。就这些问题，连日来记者约请房地产问题相关专家，对房产新政进行了分析、解读，希望政府在出台相应的落实政策时，能充分考虑方方面面的因素，让市场更健康、社会更和谐。

　　悬念一：

　　购房2年内全征营业税2年时间从何时起算？

　　主持人：本次新政最抢眼的一大政策是抑制炒房，其中首次明确规定：2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税……那么，政策规定的“2年”，该从什么时候起算？是从商品房销售双方签合同起算，还是取得产权证后2年？已经成了二手房市场最为关切的一个焦点。

　　李特：这一规定对中介来说是致命的打击。从去年下半年来，福州中介房源中，交房时间2年以内的占到总房源的75%左右，而且这些房子相当部分还没有取得产权证，因此，在这短短的几天时间，出现不少炒房者开始抛售房产的现象。

　　如果在6月1日交易无法完成，肯定将出现一大堆的合同纠纷，因此，我认为，下一步福建省相关部门在制定相应实施政策时，应充分考虑这一问题，能不能更加灵活一些，不盲目跟从中央政策，因为福建的房地产市场毕竟有别于全国房地产。另外，从2年时间的规定看，我认为应该是合同签订时算比较合理。

　　叶光前：2年的规定，这几天来确实成为业界关注的话题之一。目前在市场上流通的房产种类很多，有商品房、二手房、拆迁房、房改房，特别是房改房上市在福建省还是政府鼓励流通的，可以说这些房产种类，各有各的情况，在对待其上市的规定上，策略上应该是区别对待。

　　刘福泉：这一问题之所以引起人们的关注，主要是因为它涉及房产重新上市的门槛问题，我认为关键是要明确一个概念，所谓的房屋产权有两个时间概念：一是取得产权的时间，即商品房买卖双方签订合同的时间；二是取得产权证的时间，从公平的角度考虑，我觉得这个2年应该是指取得产权的时间，这与文件的规定也是相吻合的。

　　悬念二：

　　房产中介是否真会倒闭一大片

　　主持人：房产新政出台后，很多业内人士认为，这将全面影响福建省的房地产市场，特别是二级市场，对此大家是怎么看的？

　　李特：这就是商业经营的风险，新政这么大的力度让人没有想到，更没有想到的是时间这么短。如果按目前的政策执行，福州房产中介机构将会死掉一大片，至少30%左右的中介将被淘汰出局。2001年春节建行对二手房停止贷款之后曾让中介受重创，这两年福州中介刚有了发展又遭此打击，洗牌将是难免的。

　　刘波：七部委的这几条政策实施其实是酝酿已久的，肯定会产生一系列的影响。从短期看，一级市场的投资炒买将受到抑制，投资回报率也会下降，这是显而易见的。从而引起的结果是房价有所上升，整个交易量会下降；对于二级市场而言，这两年来造成的价格急剧上涨将得到很明显的受挫。

　　刘福泉：我觉得现在断言新政将全面影响福建省房市为时尚早，其实任何政策的出台，对市场造成的波动都是很正常的，从更深层次的角度看，市场是否因政策而变关键是看市场本身是否到了该衰减的时候，很显然价格涨得太快，有利可图了，炒作自然而然就会跟进，这是成正比的关系。反之，市场很平稳，房价涨不大，炒房就没有多大意思了。从这角度看，就目前的福建省房市发展情况看，新政对厦门影响可能会大些，其他城市影响不会太大。

　　悬念三：

　　房价是涨还是跌？

　　主持人：此次七部委的房产新政，核心问题就是直指房价。政策出台后，市场上出现很多的观点，其中有不少人认为，房地产价格将下降，甚至出现持币观望，想等着房价下降了再去买房，对这一现象大家又是如何判断的？

　　严拱钦：首先应该明确影响房价的3个因素，即：市场的需求、成本的推动以及投机和炒作。需求大于供给，或成本上升都会影响房价上升。当然投机和炒作多了也会引起房价的上涨。因此，从这些因素分析看，对福建省的房价，我的判断是大涨不会，大跌也不会，但平稳上升难免。

　　理由如下：首先从宏观物价环境影响看，今年我国物价总体水平上升控制在4%，这对房价或多或少会有影响；其次生产资料上涨将推动房价的上涨，目前我国已经进入重工业化时代，其特点是消耗资源大量增加，带动生产资料成本的上涨，这一产业态势已经延续了2年多，目前还在延续；第三是福建省的地价上涨比全国来得快，从建设部公布的情况看去年全国地价上涨了10.1%，而福建却是上涨了56.9%，这一水平是全国平均水平的5倍，这些用地今明两年将投到市场。

　　从今年的情况看，1～2月全省购地数量下降了63%，而买地成本上升了24%，因此今年的地价又会较大幅度上涨，这与市场需求旺盛，供应量减少；房地产开发操作、政府的推动等因素有关；此外，劳动力工资的提高、银行利率的提高、钢材水泥价格的高位运行、资源节约型强制性标准的执行等都是房价上涨的动力源。

　　郑长胜：作为开发商,对此次新政，总体上我们认为政策的初衷是朝着好的方向发展。因为大起大落的房地产市场对开发商而言没有任何好处。这回政策有一个非常大的转变就是：从原来的“居者买其屋”转向“居者有其屋”，照顾的群体也非常广泛。房地产该发展还得发展，通过政策性住房来更好地满足中低收入家庭的需求，因此，对房价问题不能孤立地看待，而是应全方位地进行考虑。按目前的形势，我们判断还是会继续往前走，但幅度不会大。

　　悬念四：

　　是中小户型比例少了还是居民消费超前了

　　主持人：住房供应体系的结构性失衡，特别是面向中低收入家庭的中低价位普通商品房偏少，是房地产市场一直难解的一个结。与市场需求常态相反的是，房地产市场的高端化趋势愈来愈严重。而此次新政特别强调面向中低收入家庭的中低价房和中小户型供应力度，新政8条政策中有3条与此有关，那么，对于目前的房地产市场而言，究竟中低价房以及中小户型的房产占多大的比例才是合适的？

　　叶光前：这个问题很难用一个数字来概括。目前市场上中低价房比例偏小，原因很复杂，有政策的因素、开发商的因素，也有消费者自身的因素。从种种原因分析看，消费理念确实到了该改变的时候了。此次新政对中低价房的政策，我个人认为对消费者的引导的作用和影响将是巨大的。此外，我觉得更为重要的是应引导百姓合理消费。

　　以福州为例，目前平均户型是120平方米，买大房子，投巨资装修成了一股消费风。目前市民的住房自有率达到80%以上，但相当部分市民却是属于超前消费，用一位专家的话说是“戴着镣铐在跳舞”。按他的收入水平，他只能买面积在60～70平方米的二手房，但他却要买120平方米，还贷款20年甚至30年无所谓，因此，引导市民理性消费，到现在已经是刻不容缓的时候了。

　　刘福泉：我觉得对这一问题有消费者理性消费的问题，也有政策的执行度的问题，特别是后者，经济适用房便是个明证。经济适用房最早提出的比例是要占到70%，现在全省不足3%。因此，政府现在从市场的健康发展的角度考虑，提出改善住房供应结构，加大经济适用房建设以及完善廉租房制度。但本次新政同样也有软肋，比如政府能不能号令市场，房地产市场是否会像目前股市，怎么调控都升不去，还有像对待闲置土地的做法，两三年前就这样说了，但能否操作下去，同样也值得期待。

　　严拱钦：控制房价上涨，政策目前要做的一个很重要方面就是调整开发结构，主导是经济适用房的建设。福建省目前占不到3%，显然比例是不足的。作为政策性住房，经济适用房是住房供应体系的很重要部分，是政府通过市场之手控制房价最有效对策之一。从福建省的情况看，占住房供应的10％～15%是合适的，既不影响整个市场，又能有效解决中低收入家庭的住房问题，此外，必须全面启动廉租房制度，切实解决低收入家庭的住房，构建和谐的社会。