用税收的办法控制大户型和开发商涨价

    对于开发商建设商品住宅，政府不必利用行政法规加以限制，应该由开发商根据市场需求情况自主开发。为了防止单套住宅面积不断扩大和价格过快上涨，可以通过向购买者征收住房消费税和向开发商征收加价税的办法，调节开发商的开发行为和价格水平。例如可以规定每套住宅面积在90平方米以下，每平方米价格在当地2005年底同类住宅平均价以下的新建商品住宅不收住房消费税；每套住宅面积超过90平方米的新建住宅按每平方米价格的5%加收住房消费税, 同时对于超过2005年底平均价的住宅，按每超过1％，加收0.8％的加价税。如某市2005年底某种住宅的平均价为8000元，一套同类200平方米的住宅，今年每平方米的销售价格分别为8800元（增10%）、10000元（增25%）和10400元（增30%）时的住房消费税和加价税的测算如下表所示。

  按消费税5％，加价税0.8％的测算表

住宅面积   去年价    今年价   价格增幅   消费税   加价税 开发商增加收入（平方米）（元） （元）  （％）   （万元）  （万元）   （万元）

200    8000   8000     0       8.0      0         0

200    8000   8800    10       8.8     14.08      1.92

200    8000  10000    25      10.0     40.00      0

200    8000  10400    30      10.4     49.92    －1.92

    这样的税收是住宅面积越大，价格越高，购买者和开发商交的税越多。由于住房面积越大，交的税越多，会减少居民对大面积住宅购买的积极性，住宅卖不出去，加大开发商的风险，开发商必然要考虑房屋建成之后是否卖得出去的问题，对建设大面积住宅的积极性自然会减退；在涨价低于25%时，开发商会增加少量的收入；涨价为25%时，开发商的收入与没涨价时一样；如果超过25%，则开发商的收入会减少，可以限制开发商通过涨价获取暴利的行为。上述的控制面积、消费税和加价税比例只是我假设的，如果真的执行，应根据各地区的实际情况，考虑各方面的利益加以确定。

    由于存在不可控制的住房建设成本上升因素，政府有关部门应该根据土地、原材料和人工价格上涨的情况，适度调整控制价格的基数，对合理的涨价不收加价税。

    加收消费税和加价税，是收富人的钱，将之用于廉租房的建设，补助了穷人，有利于缩小贫富差距，还解决了各类居民的住房需求。而且作为政府的税收，由税务部门操作，比各部委制定的“一刀切”的规定容易落实和进行控制。

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