关于应依法撤销《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》的建议书 《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》严重超越权限、部分内容违背国家法律、行政法规及地方性法规、程序违法、严重侵犯业主基本权利、违背中央及深圳市建设和谐社会方针、应依法撤销 建 议 书 深圳市人民代表大会及常务委员会： 物业管理人性化、规范化、法制化是深圳市以及全国城市化和城市管理中面临的非常重要的问题，为此，国务院、广东省及深圳市均颁布了行政法规及地方法规对物管管理行为进行约束和监督，对公众权利的维护及社会稳定和经济发展起到了一定的积极作用。但由于受部门立法之限制，相关法规未能全面、准确反映社会各方之需求，未能充分了解物业管理的本质、平衡各方面利益，缺乏对公众利益的保护和同情，存在着片面保护物管企业利益的倾向，在现实中政府主管部门工作人员与被监管对象物管企业结成利益同盟进而成为了物管企业的利益代表，客观上扩大并激化了业主与物管企业及主管部门之间的矛盾，一定程度上影响了社会秩序的稳定，并破坏了人民政府的声誉和形象。 深圳市物业管理的第一个突出问题是物管企业侵犯业主权益普遍化，物业公司收费高服务差，物管企业把业主当成被管理对象进行管理；上千个楼盘没有一家开发商按《深圳经济特区住宅物业管理条例》规定向主管部门划拨公共设施专项基金，累计达数百亿元，为若干年后住宅区公共设施的维修留下巨大的隐患；上千个小区近百万平方米的物管用房未能交付业委会，有的已经办证至物管企业名下，有的已变卖；价值几十亿的商业用房产被开发商侵占；上千个楼盘中百分之九十八的物业公司占用全体业主的架空层、会所出租牟利；上千个楼盘中三分之二以上的住宅区未成立业主委员会，业主维权无路可走，引发一起又一起上访事件；上千个楼盘中百分之九十九为老子开发儿子管理，未能通过招投标选聘物业公司，每年几百亿的物业管理收费未经过物业市场竞争直接收归开发商和物业公司，而作为业主利益代表的业主委员会却没有一家有经费可支出，业主代表自掏腰包进行维权，形成了“房产为业主购买，权利却为物业公司拥有”的局面。 深圳市物业管理的第二个突出问题是，主管部门不履行对物管企业的监管职责，对于物管企业侵犯业主利益的行为，主管部门旗帜鲜明地站在物管企业一边进行保护和支持，广大业主的权利被侵害的现实成为了主管部门工作人员寻租和牟利的机会；几乎在每一个社区业主维权起诉物管企业的同时，都伴随着一次对主管部门的行政诉讼；许许多多的业主上访及越级上访，都是主管部门不负责任及有法不依、违法不究的结果。 下面就主管部门制定的该《指导规则》提出如下质疑： 一、《规则》制定之出发点失当。 《规则》第1条开宗明义：“为了规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益”。决定物管管理秩序和业主权益是否能得到维护的是物管企业的行为是否合法和主管部门是否能严格执行法规规定。造成今天深圳业主维权活动风起云涌的局面绝不是业主本身的原因，而是物管企业的恣意侵权和主管部门的纵容、配合、保护而导致。而《规则》置如此清晰的物管企业侵权和主管部门与被监管对象结成利益共同体、不履行监管职责、助纣为虐的现实于不顾，反而把予头指向业主及业主委员会、目的就是为了限制业主的权利，干扰业主维权活动，为业主成立业委会设置障碍。 二、市（区）国土资源和房产管理局对业主大会、业主委员会的成立及活动进行“管理”没有法律依据。 《规则》第4条规定：“市（区）国土资源和房产管理局是市物业管理的主管部门，依法对业主大会、业主委员会的成立及活动进行监督管理。”按照国务院《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》之规定，主管部门是物业管理的主管部门并不错，但物业管理是指“物管企业对物业管理之行为”而不包含对物业的主人——业主的管理，也不包括对业主大会和业主委员会的管理，《规则》在此偷换了概念，把对物管理的监督，偷换成为对业主大会、业主委员会的管理。业主大会和业主委员会是群众自治组织，物业主管部门不是该组织的上级机构，无权对其管理，依法只能是监督、指导，《规则》却扩大为对其管理，目的是对其进行限制。 三、街道办事处、社区工作站、居民委员会指导和监督业主大会、业主委员会没有法律依据，侵犯公民私权。 《规则》第5条规定：“街道办事处、社区工作站或社区居民委员会应当依法组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系”街道办事处、社区工作站是区级人民政府的派出机构，而居委会只是群众自治组织。国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及《深圳经济特区住宅区物业管理条例》没有授于办事处、工作站或居委会具有组织选举的权利，更没有授权其指导和监督，《规则》的这一规定超出了《条例》本身，是违反行政法规和地方性法规的行为；让其对业主委员会进行指导监督没有法律依据。《规则》这一规定违背了国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及《深圳经济特区物业管理条例》，是一种于法无据、红头文件乱授权的作法。 四、“联席会议”进社区是毫无法律依据的，是政府利用公权干预私权的行为。 业主大会和业主委员会的宗旨是维护业主权利，保障物业安全合理使用，监督物管企业依法进行物业管理的群众自治组织。如与物管企业产生矛盾或纠纷，可以通过协商或诉讼解决，其它单位和个人完全无权对它管理自己的财产指手划脚。而《规则》第7条规定：“物业管理区域内可以建立由区主管部门、各区政法委、街道办事处、社区工作站或居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加者的联席会议。”该规定没有任何法律依据之外，明显是利用公权干预私权的行为，多头参予必将造成物业管理的混乱状态，最后导致无人负责的结果。物业管理行为是业主与物管企业之间的服务关系，双方之间的分歧可由主管部门协调、协商，达不成一致可通过诉讼方式解决，动辙聚集一些非法律授权机关、采取文革期间大吵大闹的方式进入社区，既是对公共秩序的破坏，是对广大业主私有财产权利的侵犯，是无法制时代在深圳的再现，是历史的倒退。 五、区级主管部门可以解散业主委员会，是红头文件设定行政处罚，明显违反《行政处罚法》，无法律效力。 《规则》第9条规定：“业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散。”业主委员会及业主委员如有违法行为应当如何处理，这在《深圳经济特住宅区物业管理条例》第22条、第25条已有明确的规定，而《规则》为了实现其对业委会的绝对生杀大权，不顾《行政处罚法》的硬性规定，在这个红头文件中对业委会设定了最严厉的行政处罚措施。依《行政处罚法》第14条规定，红头文件无权设定行政处罚。因此，《规则》的这项规定完全是非法和无效的。 六、筹备组组长由居委会工作人员担任侵犯了业主组织选举的权利。 业主权利来自于业主私人物业产权，建立业主委员会是为了更好的管理私人物业。业主委员会不是权利机构，不是行政机关，筹备业主大会是业主的权利，选择谁做自己利益的代表，是做为物业主人的基本权利。有什么样的筹备组就必然有什么样的业主委员会。《规则》把业主委员会筹备组组长的位置交由社区工作站或居民委员会工作人员担任，无任何法律依据，是一种侵犯业主依法选举权利的行为，是利用行政权干涉业主私人物权的行为，客观上是在为物管企业抢夺业主委员会的控制权在制造机会。 七、限制业主自行召集业主大会没有法律依据，是对业主管理自己物业权利的侵犯，是对私人权利的侵犯。 《规则》36条规定：“除业主委员会和社区工作站或社区居民委员会外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议”。业主具有管理自己家园的权利，有对侵犯自己合法权益的业主委员会及部门同样有提出质询、诉讼和召集罢免的权利。业主有权利在不违反国家法律的前提下以任何方式维护权利，限制业主召集业主大会，实际上就是变相限制业主维权，维护现在的物管企业对业主的盘剥，维护老子开发儿子管理现状。 八、欠交物业管理费不能参选业委会委员是违宪规定，应予撤销。 《规则》规定，业主委员应具备不欠交物业管理费、专项维修基金的条件。这是十分荒谬的规定。《宪法》第14条规定：“年满18周岁的公民不分种族、性别、职业、家庭出身、宗教信仰、教育程度及财产状况，居住年限，都有选举权和被选举权。但是依照法律被剥夺政治权利的人除外”，欠交管理费就要剥夺政治权利吗？欠交管理费就不能依法当选，就没有依法管理公共事务的权利了吗？这是严重的违宪规定。业主是否欠交物业管理费，是业主与物管公司之间的民事法律关系，而参选业主委员是物业权所产生的基本宪法权利；欠交物业管理费可以通过诉讼方式解决，与选举权利无关，因为这是两个完全不同的法律关系，没有相互制约的理由和依据。《规则》把欠交物管费当做参选业主委员的限制条件，实际上是在为物管企业充当代言人，在为物管企业讨债，是在为无良物管企业充当保护伞——因为很多时候拒交费用是业主维权采用的一种方式，连《合同法》中也允许债务人享有抗辩权。《规则》制定者的目的是，业主在任何情况下都不允许拖欠物业公司的费用，否则就是大逆不道，就是有不良记录。这正是这一《规则》起草和制定者们抛出这一荒谬《规则》的真正目的。 九、剥夺没有深圳户籍业主当选业主委员会主任、副主任的权利违反宪法精神、没有法律依据、是户籍歧视。 《规则》第41条规定：“业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任。”国务院《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主”业主依法享有占有、使用、收益、处分物业的权益，当然包括了对物业管理的权利。宪法第33条规定：“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”。根据《条例》的规定，房屋所有权人均享有参与管理和私人物业的权利，应不分种族、籍贯、性别、贫富等享有被选举管理公共事务的权利。深圳市政府允许其依法取得物业所有权，自然无理由限制其参与管理自己物业的权利，而《规则》之规定却明显违反了《条例》规定的精神，属于户籍歧视，违反了《宪法》规定的法律面前一律平等的原则，此规定将严重影响政府声誉，与改革开放的方针背道而驰，与“法制城市”的称号南辕北辙。 十、由物业企业为企业主委员会执行秘书支付津贴事实上是把业主委员会变成物业公司的附庸。 《规则》第45条规定：“业主委员会可以聘请一名秘书，负责处理业主委员会的日常事务。执行秘书的津贴数额由业主大会确定，从物业管理费中列支。”这一规定是别有用心的。业主委员会仅有一名专职人员负责日常工作，而他的津贴（实际上就是工资，这里是在玩文字游戏）却又要从物管企业所收取的管理费中开支向物管企业讨要，这就是把执行秘书的命运交给了他所监督的物业公司，而《条例》中规定的业主委员会应有经费却不予主张，目的就是把执行秘书变为靠物管企业养活的附庸，以彻底瓦解业主委员会对物管企业的监督。 综上，《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》多处内容违背宪法及行政法规、地方法性法规，严重侵犯业主权利、不利于社会稳定及和谐社会的建立，应依法撤销。 建议人：(详见附件) 二○○五年三日十二日