近几年投资出现反复性过热的主要原因包括三个方面：一是长期宽松的金融环境使社会资金大量过剩，而且这些资金中包括大量的国内国际性游资。大量的低成本（低利率）资金刺激了投资需求。二是体制性因素使地方政府形成过强的投资冲动。在不完善的财税、投资和金融体制下，地方政府为追求政绩和短期财政收入最大化对微观经济采取过强的干预，加快发展变成了加快上项目、上大项目。三对房地产发展的过度依赖。在此轮经济增长中，地方政府均把“鼓励房地产发展、加大城市基础设施建设及千方百计引资”作为加快地方经济发展的三大“要诀”，其核心是土地与房地产的城市运营，这是投资过热的真正“热源”，资金过剩及体制因素不过是为这一“热源”创造了有利的外部和内在条件。对此，有必要做深入分析。

我们认为，从产业发展的角度看,房地产过度超前发展是诱发此轮投资出现反复性过热的最主要也是最直接的原因。我国房地产的持续过度繁荣的主要原因是国家及地方政府对房地产发展长期采取过度的刺激政策。从国家来讲，主要是采取长期的低利率和低税负政策予以刺激；而从地方来讲，几乎所有的地方政府都把房地产作为支柱产业，采取各种鼓励措施予以刺激。从消费结构角度看，房地产存在过度的超前消费问题。住宅是几十万元级的消费品，而我国90年代中期以前消费品仅为千元级，现阶段从购买力水平来讲，应该推动的万元级的产品（如汽车），而我们过早地启动了房地产消费，现阶段房地产消费的主要目标是“有房住”，满足住房的最基本需要，而不是“住好房、住大房”，就“住大房和好房”而言，只能是少数高收入者才具有条件。与东亚发达国家相比，我国住宅消费已明显超前。韩国已经进入后工业化阶段，目前人均住房面积仅24平方米，我国城镇人均住房面积2006年已达到26平方米，一些大都市人均住房面积超过了30平方米，但日本东京人均住房面积不到20平方米，香港的大多数工薪阶层家庭住房面积通常只有30多平方米。现阶段我国人均住宅面积在20平方米左右比较合适，而按这一目标，2000年就已经实现，之后新增量的就是过度消费的部分，这部分拉动投资偏高估计能有3个百分点左右。

从产业发展顺序来讲，所有已经现代化的国家经验表明，房地产大发展都在工业化之后，而不是之前，房地产的大发展应该是工业化和城市化的一种结果，在工业化完成之前过度地发展房地产，将是一种资源浪费，而且更重要的是会对产业竞争力提高造成明显的障碍。归纳起来，过早过度地发展房地产，并使经济增长过度依赖于房地产将会产生三个“挤出效应”：一个挤出效应是，社会资源过度地向房地产倾斜，将对制造业升级特别是重化工业竞争力的提高形成明显的“挤压效应”。过多的资金和其他资源（包括十分短缺的优秀企业家资源）过度地追逐房地产，将使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持，从而使重化工业竞争力提高面临巨大障碍。而未来十年中国经济发展的主要任务是创造重化工业的国家竞争力。对房地产的过早过度依赖，还意味着产业升级的技术推动力不足和转变经济增长方式的延缓，房地产既是一个资本密集型产业，又是一种技术层次偏低、高耗能型产业，以钢铁业为例，目前钢材产量的60%是满足房地产市场，而满足房地产市场的钢材都是技术含量较低的长材产品，这意味着钢铁行业升级动力不足，同时，高耗能问题将难以转变，由此必然导致经济增长方式的延缓。第二个挤出效应就是阻碍城市化的进程。最近几年我国经济增长并不是建立在城市化加速的基础上，而是建立在过热的房地产增长和高房价的基础上，城市化实际是放慢了（相应的城市建设是加快了，与房地产过热高度相关），因为高房价及城市生活成本的大幅上升（特别是城市教育、医疗等费用的不断上升）将会明显地抑制人口城市化过程。第三个挤出效应是，对消费增长的“挤出效应”。对房地产的过度消费，便意味着对当期其他消费品消费的抑制，最近几年经济高增长而CPI明显偏低就是因为这种“挤出效应”，不仅如此，居民过度的房地产支出将会对消费增长产生中长期的挤出效应，即如果不采取有效措施，今后几年将会出现更为明显的消费增长不足问题。

过度刺激房地产发展的错误与50年代开始实施重工业优化战略的错误十分相似，是一种发展战略选择的错误，应该尽快予以纠正。房地产投资过度不仅直接使投资过热，而且使下游的钢铁、建材及其他相关产业投资过热,房地产过度发展还加剧了社会分配的不公及潜伏着巨大的金融风险。因此，我们认为控制投资过热，从产业上讲，就是要放弃把房地产作为经济增长的支柱产业的提法，坚决地抑制房地产投资和房价的过快增长。

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