房地产市场调控几年来，国家的各项宏观政策连续出台。未来市场会出现哪些可以预料的变化？今后还会有更严厉的政策出台吗？房地产市场短期投资还有获利空间吗？

政策表象 

房产调控一波高过一波

    ７月中旬以来短短１０多天时间里，连续颁布了近１０项调控新政，调控政策之密集创下历史记录。除了二手房转让个税和建设部１６５、１６６号文件等之外，７月２４日，六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》首次对外资购房设限。此外，８月１日，国土资源部发布关于招标和协议转让土地使用权的两项细则，以限房价的办法保证中低价商品房的供应。 

    自２００３年６月央行发布“１２１”文件至今，房地产市场的宏观调控的三年时间里，类似这种从供应、需求、土地、税收和信贷等几个方面实施的政策已经不下几十项，但要根本解决“房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱”等问题，形势仍相当严峻。 

    尤其是最近公布的一系列经济数据，“逼迫”着调控者层层加重调控的砝码。按照今年国家计划，全年固定资产投资预期增长１８％，但国家统计局最近公布统计数据显示，上半年全国固定资产投资增幅达到了２９．８％，比去年同期提高了４．４％。与此同时，６月份全国７０个大中城市房屋销售价格中，我省厦门以及其它一些城市的房价涨幅都超过了１０％，势头仍是相当的猛。在此形势下，一系列的调控措施陆续出台也就不难理解了。

调控效应

投资赚两成转手才不赔

    由于营业税、个税新政接踵而至，按目前政策不变的情况下，要转手的售房价涨幅须达到两成以上，卖二手房才能大致保证不赔。业内人士为我们算了一笔账：总房价１．５％的契税，两次印花税０．１％，如果购房不满５年就出手，还要缴纳总售价５．５％的营业税，装修费用一般占总房价的１０％，这些加起来已经有１７．１％了。再加上现在按总价征１％或者按差价征２０％的个税，几万块钱的贷款利息支出，２％至３％的中介费用支出，这些税费总共加起来，大概占到总房价的两成左右。以一套２００４年７０万元购买的商品住宅为例，如果不计算装修、贷款、中介佣金等费用，每年房价涨幅在７．５％就可以不赔。但如果加上６万元装修费和２０期贷款等费用，就要涨到２６％才能不赔。

市场现状

短时间房价小幅度上涨

    从目前形势看，不排除个别地区房价继续出现大幅上涨的可能性，就目前而言，横位盘整或小幅上涨是近期的主基调。从供求关系来看，投资性需求基本被抑制，尤其是最近的“两税”新政让投资房产的成本进一步加大，让打算进场的房产投资者“望而却步”。虽然市场上自住性需求仍很旺盛，但供、求关系平衡仍是房价大幅上涨的巨大动力。如果今后高档房成交减少、占比减小，市场平均的房价应该会有所下降。

附加因素一

物业税可能引发房价“跳水”

    业内人士预测，即将试点并可能在近年内推出的物业税政策，有可能引发房价“跳水”。当前在购房的价格中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等，涵盖了７０年的地价和相关税费。如果今后实行物业税，以财产税的形式逐年分期支付地租和税费，表现在房价中，理论上可以下降四成。即使因为各种因素达不到四成，肯定还是会出现明显的下降。  
    尽管经济发展向上、人民币升值等因素仍在一定程度上对房价构成支撑，但是在宏观政策走向紧缩的背景下，如果物业税开征，房价“跳水”的可能性很大。

附加因素二

房价面临银行加息压力

    近日，银行接受国家发改委宏观经济研究院的建议实行加息，抑制四处蔓延的投资过热。业内人士表示，采取小步多次升息，随着利率上升，按揭月供款随之大幅增加，一些持币待购者的支付能力将下降，尤其是资金不多的年轻人。持币待购者有预定的楼价目标值，在收入不增加的前提下，月供款的增加使他们的楼价目标值下降。同时由于投资回报率下降明显，而利率上升带动的购买国债、保险等其他投资品的升值，投资者的投资将会从房地产领域退出而分散到其他领域，投资渠道出现更多样化。持续加息对目前楼市并不构成致命的打击，但加息引起购房需求的下降将导致部分发展商停止开发，随之而来可能是楼价的调整和发展商重新整合的过程。业内人士认为银行加息也是调整楼市过热的重要措施，近日加息之后在未来一段时间内还有可能利用类似的金融手段进行调控。

专家预测

更严厉政策在酝酿中

    中国宏观经济学会会长房维中认为，已经出台的措施大多属于微调性质的，属于警示性的，尚不足以抑制住固定资产投资的过快增长和银行贷款的过多投放，建设规模不是有所收敛而是越来越大。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也认为，调控部门对调控的效果仍处在观察中，更严厉的政策还在酝酿。 

 
    年初以来，资金流动性的过剩让再次升息呼之欲出，作为调整宏观经济的重要手段，升息对房地产市场的抑制作用也是显而易见的。此外，业内人士认为，对抑制房价过快上涨最具杀伤力的将是两大税——物业税和空置税。 

 
    物业税从研究到试点，物业税正在加快步伐，它对房价的下拉作用是显而易见的。中央财经大学税务专家刘桓透露，目前全国已在北京等６个城市进行物业税试点，但试点仍处于“空转”阶段，如果条件成熟，明年一些小城市将进入“实转”。试点一旦成功后，将向全国推广。而空置税提出，凡空置、不自用又不出租超过半年以上者，可考虑收取一定的空置税。一来，可以推动有空置物业的人及早把物业脱手；二来，市场上可供出售或出租的房源就会立即增加，租金及房价都会因此而往下降。 

 
    这两项税收的征收在实际操作中仍存在不小的难度，但是如果调控三年、五年仍不达目的，类似新“两税”这样更严厉的政策出台也将在预料之中。

来源：（福建工商时报） 

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